1031 izmenjave: 10 stvari, ki jih je treba vedeti

IRS koda Oddelek 1031 se počasi podaja v vsakdanje pogovore. Izraz omejujejo nepremičninske agencije, lastniške družbe, investitorji in nogometne mame. Nekateri celo vztrajajo, da bi ga spremenili v glagol, kot v: "Naredimo to stavbo za drugo."

Oddelek 1031 IRS ima veliko gibljivih delov, ki jih mora uporabnik razumeti, preden poskusi njegovo uporabo. Obstajajo tudi davčne posledice in časovni okviri, ki so lahko problematični. Prav tako pravilo določa 1031 lastnosti podobne vrste swap in omejuje uporabo pravila s počitniškimi lastnostmi.

Kaj je oddelek 1031?

Na splošno velja, da je borza 1031 (imenovana tudi podobna borza ali Starker) zamenjava ene naložbene nepremičnine za drugo. Čeprav je večina menjav obdavčenih kot prodaja, če vaša ustreza zahtevam 1031, ob menjavi ne boste imeli nobenega davka ali omejenega davka.

(Za branje v ozadju glejte Izogibanje davka na kapitalski dobiček od prodaje na domu.)

Dejansko lahko spremenite obliko svoje naložbe, ne da bi (kot IRS vidi) izplačilo ali pripoznanje kapitalskih dobičkov. To omogoča, da se vaša naložba še naprej krepi z odložitvijo davkov. Ni omejitve, kolikokrat ali kako pogosto lahko storite 1031. Dobiček lahko preusmerite iz enega kosa naložbene nepremičnine na drugega in drugega. Čeprav lahko ob vsaki zamenjavi dobitek, se davkom izognete, dokler več let pozneje ne prodate za gotovino. Potem boste upali plačati samo en davek in to po dolgoročni stopnji dobička od kapitala (trenutno 15% ali 20%, odvisno od dohodka - in 0% za nekatere zavezance z nižjim dohodkom).

Ta določba velja samo za naložbene in poslovne nepremičnine, zato ne morete zamenjati svojega primarnega prebivališča za drug dom. Obstaja več načinov, kako lahko uporabite 1031 za zamenjavo počitniških domov - o tem več o tem pozneje -, vendar je ta vrzel veliko ožji kot nekoč.

Posebna pravila za nepremičnine, ki se lahko amortizirajo

Opozorilo: Pri menjavi amortizacijske nepremičnine v letu 1031 se uporabljajo posebna pravila. To lahko sproži dobiček, znan kot ponovni zajem amortizacije, ki je obdavčen kot navadni dohodek. Na splošno, če zamenjate eno stavbo za drugo stavbo, se lahko temu ponovnemu zajemanju izognete. Če zamenjate izboljšano zemljišče s stavbo za neograjeno zemljišče brez stavbe, se amortizacija, ki ste jo predhodno zahtevali na stavbi, prikaže kot navaden dohodek.

Takšni zapleti so razlog, da potrebujete strokovno pomoč, ko delate 1031. Kljub temu, če razmišljate o 1031 - ali pa ste samo radovedni - je tu 10 stvari, ki jih morate vedeti.

Spremembe pravila 1031

Pred sprejetjem nove davčne zakonodaje, 22. decembra 2017, so nekatere izmenjave osebne lastnine - na primer licence za franšize, letala in opremo - izpolnile pogoje za 1031 izmenjavo. Po novem zakonu se štejejo samo nepremičnine. Izmenjave delnic ali deležev v podjetjih se nikoli niso izpolnile - in še vedno ne.

Po drugi strani pa še vedno veljajo interesi skupnega najemnika nepremičnin (TIC) na nepremičninah. Opozoriti je treba na zakon o znižanju davka in delovnih mest (TCJA), ki bi v primeru spremembe te davčne zakonodaje pomagal nadoknaditi določeno oprijemljivo osebno lastnino.

TCJA vključuje prehodno pravilo, ki dovoljuje 1031 izmenjavo kvalificirane osebne lastnine v letu 2018, če je bila prvotna lastnina prodana ali nadomestna lastnina pridobljena do 31. decembra 2017. Pravilo prehoda je specifično za davkoplačevalce in ne omogoča povratnega 1031 menjava, kjer se nova lastnina kupi, preden se stara nepremičnina proda.

"Like-Kind" je široko zastavljen

Večina izmenjav mora biti zgolj "podobna" - enigmatična fraza, ki ne pomeni, kaj mislite, da pomeni. Stanovanjsko stavbo lahko zamenjate za surovo zemljo ali ranč za strižni center. Pravila so presenetljivo liberalna. Lahko zamenjate celo eno podjetje za drugo. Vendar spet obstajajo pasti za nepazljive.

Izmenite lahko "zamudo" izmenjavo

Klasično izmenjava vključuje preprosto zamenjavo ene nepremičnine za drugo med dvema osebama. Toda verjetnost, da boste našli nekoga z natančno lastnino, ki jo želite, ki želi natančno lastnost, ki jo imate, je majhna. Zaradi tega je večina menjav z zamudo, tristranske ali Starkerjeve (imenovane za prvi primer davka, ki jim je to omogočil).

V zamudi menjave potrebujete kvalificiranega posrednika (posrednika), ki ima denar, potem ko "prodate" svojo lastnino in jo uporabite za "nakup" nadomestne nepremičnine za vas. Ta tristranska izmenjava se obravnava kot zamenjava.

1031 Predpisi o časovnem okviru

Ob zamudi izmenjave morate upoštevati dve ključni pravili za časovno omejitev.

1. Prva se nanaša na določitev nadomestne lastnosti. Ko se prodaja vaša nepremičnina, bo posrednik prejel denar. Gotovine ne morete prejeti, ali bo to pokvarilo 1031 zdravljenje. V roku 45 dni od prodaje vaše nepremičnine morate posredniku pisno določiti nadomestno lastnino, v kateri navedete lastnost, ki jo želite pridobiti. IRS pravi, da lahko določite tri lastnosti, če se na koncu zaprete na eno od njih. Lahko celo določite več kot tri, če spadajo v določene preizkuse vrednotenja.
2. Drugo časovno pravilo v zamudi izmenjave se nanaša na zaključek. Na novo nepremičnino morate zapreti v 180 dneh od prodaje stare. Upoštevajte, da dve časovni obdobji tečeta istočasno. To pomeni, da začnete šteti, ko se prodaja vaša nepremičnina zaključi. Če določite nadomestno lastnino točno 45 dni kasneje, vam bo preostalo le še 135 dni časa, da zaprete nadomestno lastnost.

Davčne posledice in hipoteke

Potem ko posrednik pridobi nadomestno lastnino, vam lahko ostane denar. V tem primeru vam bo posrednik to plačal ob koncu 180 dni. Ta denarna sredstva - znana kot "škorenj" - bodo obdavčena kot delni prihodek od prodaje vaše nepremičnine, na splošno kot kapitalski dobiček.

Eden glavnih načinov, kako se ljudje znajdejo v težavah s temi transakcijami, je, da ne upoštevajo posojil. Upoštevati morate hipotekarna posojila ali drug dolg na nepremičnini, ki se ji odpovedujete, in kakršen koli dolg nadomestne nepremičnine. Če denarja ne prejmete nazaj, pa tudi vaša obveznost pada - to bo tudi za vas obravnavano kot dohodek, tako kot gotovina.

Recimo, da ste imeli hipoteko na milijon dolarjev na stari nepremičnini, vendar je vaša hipoteka na novi nepremičnini, ki jo prejmete v zameno, le 900.000 dolarjev. Imate 100.000 dolarjev dobička, ki je prav tako razvrščen kot "škorenj" in bo obdavčen.

1031s za počitniške domove

Lahko prodate svoje primarno prebivališče in skupaj s soprogo zavarujete 500.000 USD kapitalskih dobičkov, če ste tam živeli dve leti od zadnjih petih. Toda ta odmor ni 1031 in ni na voljo za vaš drugi ali počitniški dom.

2004 Zategovanje vrzeli počitniškega doma

Morda ste že slišali zgodbe o davkoplačevalcih, ki so uporabljali določbo 1031 za zamenjavo enega počitniškega stanovanja za drugega, morda celo za hišo, v kateri se želijo upokojiti, oddelek 1031 pa je odložil vsako priznanje dobička. Kasneje so se preselili v novo nepremičnino, jo postavili za primarno prebivališče in na koncu nameravali uporabiti 500.000 ameriških dolarjev izključitve kapitala.

Leta 2004 je kongres zaostril to vrzel. Da, davkoplačevalci lahko počitniške domove še vedno spremenijo v najemne nepremičnine in opravijo 1031 menjav. Primer: prenehate uporabljati svojo hišo na plaži, jo najamete za šest mesecev ali leto in jo nato zamenjate za drugo nepremičnino. Če dobite najemnika in se vodite poslovno, ste hišo verjetno spremenili v naložbeno nepremičnino, zaradi česar bi morala biti vaša menjava 1031 v redu.

Če pa le zadržite najemnino, najemnikov pa dejansko nimate, verjetno ni mogoče. Dejstva bodo ključna, prav tako časovnica. Več časa, ki preteče po pretvorbi uporabe nepremičnine v najem, toliko bolje. Čeprav ni nobenega absolutnega standarda, nič manj kot šest mesecev dobronamerne najemnine verjetno ni dovolj. Leto bi bilo bolje.

Premik v bivalni del 1031

Če želite lastnost, ki ste jo zamenjali, uporabiti za svoj novi drugi ali celo primarni dom, se ne morete vseliti takoj. Leta 2008 je IRS določil pravilo varnega pristana, v skladu s katerim je reklo, da ne bo izpodbijalo, ali je nadomestno stanovanje kvalificirano kot naložbena nepremičnina za namene oddelka 1031. Za izpolnitev tega varnega pristana v vsakem od dveh 12-mesečnih obdobij takoj po izmenjavi:

• Stanovanjsko enoto morate najeti drugi osebi za pošten najem za 14 dni ali več
• Vaša osebna uporaba stanovanjske enote ne sme presegati več kot 14 dni ali 10% števila dni v 12-mesečnem obdobju, ko se stanovanje najame po pošteni najemnini.

Poleg tega po uspešni zamenjavi ene počitniške ali naložbene nepremičnine za drugo ne morete takoj spremeniti nove nepremičnine v svoj primarni dom in izkoristiti 500 000 USD izključitve.

Preden se je zakon spremenil leta 2004, lahko vlagatelj prenese eno najemno nepremičnino v 1031 menjavi za drugo najemno nepremičnino, najame novo najemno nepremičnino za nekaj časa, se preseli v nepremičnino in nato proda, izkoristi izključitev dobička od prodaje glavnega prebivališča. Če zdaj pridobite nepremičnino na izmenjavi 1031 in jo pozneje poskusite prodati kot glavno prebivališče, se izključitev ne bo uporabljala v petletnem obdobju, ki se začne z dnem, ko je bila lastnina pridobljena v 1031 podobni menjavi. Z drugimi besedami, da boste morali uporabiti davčno olajšavo od dohodka od kapitala s primarnim prebivališčem veliko dlje.