Ustvarjanje kanadske hipoteke, ki jo je mogoče odbiti davek

Davčna zakonodaja za lastnike domov v Kanadi se zelo razlikuje od sistema v ZDA. Zlasti obresti na hipoteko za glavno zasebno prebivališče niso davčno priznane. Vendar so vsi kapitalski dobički ob prodaji stanovanja oproščeni davka.

Vendar obstaja način, kako lahko Kanadci učinkovito odštejejo hipotekarne obresti.

Finančni cilj

Najprej nekaj osnovnih definicij:

Vaša neto vrednost je vaše premoženje, zmanjšano za obveznosti. Če želite povečati neto vrednost, morate povečati svoje premoženje ali zmanjšati obveznosti ali oboje.

Vaš prosti denarni tok je znesek denarja, ki vam ostane po opravljenih vseh stroških in plačilih dolga. Če želite povečati svoj denarni tok, morate porabiti manj, se bolje zaposliti ali plačati manj davka.

Oglejmo si strategijo, ki vam bo pomagala povečati premoženje z izgradnjo naložbenega portfelja, zmanjšati svoje dolgove s hitrejšim izplačilom hipoteke in povečati denarni tok s plačilom manj davka. Učinkovito bi povečali svojo neto vrednost in denarni tok hkrati.

Strategija

Vsakič, ko opravite hipotekarno plačilo, se del plačila nanaša na obresti, preostanek pa na glavnico. To glavno plačilo poveča vaš kapital v domu in ga je mogoče izposoditi, običajno po ugodnejši stopnji kot nezavarovano posojilo.

Če se izposojeni denar nato uporabi za nakup naložbe, ki ustvarja dohodek, so obresti za posojilo odtegnjene, zaradi česar je učinkovita obrestna mera za posojilo še boljša.

Ta strategija zahteva, da lastnik stanovanja zadolži glavni del vsakega hipotekarnega plačila in ga investira v portfelj za ustvarjanje dohodka. V skladu s kanadskim davčnim zakonikom so obresti, plačane za denarna sredstva, najeta za dohodek, davčno priznane.

Ko čas napreduje, vaš skupni dolg ostane enak, saj se glavno plačilo zadolži vsakič, ko je izvedeno plačilo. Toda večji del tega dolga postane davčno priznan dolg. Z drugimi besedami, to je "dober" dolg. In manj ostankov neodbitnega dolga ali "slabega" dolga.

Za boljše razlago glejte spodnjo sliko 1, kjer lahko vidite, da hipotekarno plačilo v višini 1.106 dolarjev na mesec obsega 612 dolarjev glavnice in 494 dolarjev obresti.

Slika 1

Kot lahko vidite, vsako plačilo zmanjša znesek dolga posojila za 612 dolarjev. Po vsakem plačilu se 612 dolarjev izposoja nazaj in vloži. Zaradi tega se skupni dolg ohranja na 100.000 dolarjev, vendar se posojilo, ki se odšteje od davka, poveča z vsakim plačilom. Na sliki 1 lahko vidite, da po enem mesecu izvajanja te strategije 99.388 dolarjev še vedno ni odbitnega dolga, vendar je 612 dolarjev zdaj davčno nepriznano.

To strategijo je mogoče narediti še korak dlje: odplačani obresti odplačanih obresti ustvarijo letno vračilo davka, ki bi ga nato lahko uporabili za še več odplačevanja hipoteke. To hipotekarno plačilo bi bilo 100% glavnica (ker je to dodatno plačilo) in bi ga bilo mogoče v celoti izposoditi ter naložiti v isti portfelj, ki ustvarja dohodek.

Koraki v strategiji se ponavljajo mesečno in letno, dokler vaša hipoteka ni v celoti davčno priznana. Kot je razvidno iz prejšnje številke in naslednje številke, hipoteka ostaja konstantna in znaša 100.000 dolarjev, vendar se delež, ki se odšteje od davka, povečuje vsak mesec. Na strani naložbenega portfelja raste tudi mesečni prispevek ter donos in kapitalski dobiček, ki ga ustvarja.

Slika 2

Kot je prikazano na sliki 2, bi se hipoteka, ki bi bila popolnoma odbitna od davka, pojavila, ko bi zadnjo del glavnice izposodili nazaj in vložili. Dolg še vedno znaša 100.000 dolarjev; vendar je zdaj 100% tega davka odtegnjeno. Na tej točki bi lahko prejeli tudi prejeta nadomestila za davek, kar bo prispevalo k povečanju stopnje rasti investicijskega portfelja.

Prednosti

Cilji te strategije so povečati denarni tok in sredstva ob zmanjšanju obveznosti. To ustvarja višjo neto vrednost za posameznika, ki izvaja strategijo. Njegov cilj je tudi, da hitreje postanete brez hipoteke in začnete graditi naložbeni portfelj hitreje, kot bi sicer lahko.

Poglejmo jih nekoliko podrobneje:

• Hitreje postanete hipoteke. Točka, ko ste tehnično brez hipoteke, je, ko vaš naložbeni portfelj doseže vrednost vašega neporavnanega dolga. To bi moralo biti hitrejše kot pri običajni hipoteki, ker naj bi naložbeni portfelj naraščal, ko izvajate hipotekarna plačila. Hipotekarna plačila, izvršena s prihodki od davčnih olajšav, lahko hipoteko poplačajo še hitreje.
• Izdelajte naložbeni portfelj, medtem ko plačujete svojo hišo. To je odličen način za začetek varčevanja. Pomaga tudi sprostiti gotovino, ki je sicer ne bi mogli vložiti, preden odplačate hipoteko.

Študija primera

Tu je primerjava finančnega učinka dveh kanadskih parov, od katerih eden odplačuje hipoteko na tradicionalen način in drugi z uporabo strategije, ki je odtegnjena od davka.

Par A je kupil domžalski dom za 200.000 dolarjev s hipoteko v višini 100.000 dolarjev v 10 letih po 6%, z mesečnim plačilom v višini 1.106 dolarjev. Po izplačilu hipoteke vložijo 10 106 dolarjev, ki so jih izplačevali v naslednjih petih letih, zaslužijo 8% letno.
Po 15 letih imajo svoj dom in imajo portfelj v vrednosti 81.156 dolarjev.

Par B si je kupil dom z enakimi cenami z enakimi hipotekarnimi pogoji. Vsak mesec si izposodijo glavnico in jo investirajo. Za odplačilo glavnice hipoteke uporabljajo tudi letno davčno napoved, ki jo prejmejo od davčno priznanega dela obresti. Nato si znesek glavnice izposodijo nazaj in ga vložijo. Po 9, 42 letih bo hipoteka 100-odstotno dobra in bo začela ustvarjati letno vračilo davka v višini 2.340 dolarjev ob predpostavki, da bo mejna davčna stopnja (MTR) znašala 39%. Po 15 letih imajo svoj dom in imajo portfelj v vrednosti 138.941 dolarjev. To je 71-odstotno povečanje.

Beseda previdnosti

Ta strategija ni za vsakogar. Zadolževanje pri vašem domu je lahko psihološko težko. Še huje, če naložbe ne prinesejo pričakovanih donosov, bi lahko ta strategija dala negativne rezultate.

S ponovnim izposojo lastniškega kapitala v vašem domu odpravljate tudi varnostno blazino, če se nepremičninski ali naložbeni trgi ali oboje obrne na slabše.

Če ustvarite donosni portfelj v neregistriranem računu, se lahko soočite tudi z dodatnimi davčnimi posledicami. Če želite ugotoviti, ali je ta strategija za vas, se posvetujte s poklicnim finančnim svetovalcem. V nasprotnem primeru naj vam nudi strokovno pomoč, da jo prilagodite sebi in osebnemu finančnemu položaju vaše družine.