Iskanje najboljših hipotekarnih tečajev

Nakup stanovanja je morda največja in najpomembnejša finančna odločitev v vašem življenju, zato bo verjetno potreboval hipoteko za financiranje nakupa. Ker je tehnologija nakupa domov napredovala, lahko postopek iskanja najboljših hipotekarnih stopenj opravite na spletu - s priročnimi instrumenti, ki vam pomagajo najti najboljšo možnost za vas, na primer orodje za hipotekarni kalkulator Investopedia. Takšen kalkulator je dober način, da se seznanite s hipotekarnim trgom na vašem območju - vrstami, pogoji in cenami, ki so na voljo.

Ah, toda poznavanje številk je samo prvi korak. Prav tako bi morali razumeti, kaj vpliva nanje in ali dobro predstavljajo za vas, ali ne. Po izračunu torej preberite nadaljevanje, da boste razumeli različne kategorije hipotek in nekaj nasvetov za nakupovanje, kako zasesti kakovostno posojilo.

Iskanje najboljših hipotek z našim kalkulatorjem

Kalkulator sprašuje o več dejavnikih, ki vam bodo pomagali omejiti možnosti, ki so najbolj primerne za vaše posebne potrebe. Primerjate lahko plačila med kratkimi in dolgimi pogodbami, ocenite nižjo začetno obrestno mero za hipoteko z nastavljivo obrestno mero ("ARM") v primerjavi s tradicionalno možnostjo s fiksno obrestno mero ali ugotovite, ali hipoteka samo "obrestna mera" najbolj koristi smisel za vas.

Spodaj je seznam pogojev, ki jih boste verjetno srečali, ko uporabljate hipotekarni kalkulator:

Bonitetna ocena: Bonitetna ocena je numerični izraz kreditne sposobnosti osebe.

Lokacija: Izbrati morate stanje, v katerem se bo odvzela hipoteka, in nato lokacijo omejiti z najbližjim mestom ali poštno številko.

Znesek posojila: To bi bil ekvivalent ocenjene vrednosti stanovanja (zmanjšan za polog) ali preostalega zneska na vaši hipoteki, ki ga želite refinancirati.

Hipotekarne točke: Hipotekarna točka je enaka enemu odstotku skupnega zneska hipoteke. Obstajata dve vrsti točk: diskontne točke, ki predstavljajo predplačilo obresti na hipoteko; in izhodiščne točke, ki so pristojbina, hipotekarni posojilodajalec lahko posojilojemalcu zaračuna.

Odstotek navzdol: znan tudi kot predplačilo ali začetno plačilo, ko je nekaj kupljeno v dobro.

Izdelki: Vrsta hipoteke, ki vas zanima, na primer tradicionalna hipoteka s fiksno obrestno mero, ARM ali hipoteka IO. Možnost ARM prikazuje razmerje, kot je "7/1", ki predstavlja število let hipoteke s fiksno obrestno mero. Po vnaprej določenem številu let (v tem primeru 7) se obrestna mera prilagodi enkrat na leto (1) za preostali rok posojila, glede na tri dejavnike: raven indeksa, na katerega je hipoteka vezana, na primer LIBOR, marža ARM, določena ob začetku posojila, in hipotekarna kapica .

Nakup ali refinanciranje: Nakupne hipoteke se uporabljajo za financiranje nakupa stanovanja. Refinanciranja se uporabljajo za nadomeščanje starejšega posojila z novim posojilom, ki ponuja boljše pogoje, za plačilo.

Vrste hipotek: Ali lahko dobite najboljšo ceno?

Odvisno od dejavnikov, kot so vaša bonitetna ocena, zgodovina zaposlitve in razmerje med dolgom in prihodkom, bo kalkulator morda sestavil - in posojilodajalec vam lahko ponudi - hipoteko po višini tečaja, hipotekarno hipoteko ali kaj vmes, imenovano " Hipoteka Alt-A ”. Oglejmo si na kratko različne hipotekarne kategorije in poglejmo, kaj vpliva na to, za katero kategorijo ste upravičeni.

Prime hipoteke

Najpogostejše hipoteke izpolnjujejo standarde kakovosti, ki jih postavljata Fannie Mae (Zvezno državno hipotekarno združenje) in Freddie Mac (Zvezna hipotekarna korporacija zveznih domov), ki sta jih podprla državna podjetja, ki zagotavljajo sekundarni trg hipotekarnih hipotekarnih hipotekarnih kreditov z nakupom posojil iz posojilodajalcev . Po navedbah Zveznih rezerv je osnovna stanovanjska hipoteka "hipoteka za posojilojemalca, katerega bonitetne ocene so 740 ali višje, katerih razmerje med dolgom in prihodkom je nižje od povprečja in katerih hipoteka vsebuje standardni amortizacijski načrt, ki je običajen s fiksno obrestno mero. ali hipoteko z nastavljivo obrestno mero. "

Kandidati za glavne hipoteke morajo plačati tudi veliko polog - običajno 10% do 20% - za stalno prebivališče, pri čemer je ideja, da če imate v igri kožo, je manj verjetno, da ne boste plačali. Ker imajo posojilojemalci z boljšimi bonitetnimi ocenami in razmerjem med dolgom in prihodkom manjše tveganje, se jim ponudi najnižje obrestne mere - trenutno povprečno 4, 6% za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero -, kar lahko prihrani več deset tisoč dolarjev v času posojila.

Hipoteke za subprime

Hipotekarne hipoteke ponujajo posojilojemalci, ki imajo nižjo bonitetno oceno in bonitetne ocene FICO pod približno 640, čeprav je natančen presežek odvisen od posojilodajalca. Zaradi povečanega tveganja za posojilodajalce imajo ta posojila višje obrestne mere - na primer od 8% do 10%.

Obstaja več vrst hipotekarnih hipotekarnih struktur. Najpogostejša je hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM), ki sprva zaračuna “teaser rate” s fiksno obrestno mero, nato preide na spremenljivo obrestno mero in maržo za preostanek posojila. Primer ARM je posojilo 2/28, ki je 30-letna hipoteka, ki ima dve leti pred prilagoditvijo fiksno obrestno mero. Medtem ko se ta posojila pogosto začnejo z razumno obrestno mero, ko preidejo na višjo spremenljivo obrestno mero, se hipotekarna plačila znatno povečajo.

Hipoteke Alt-A

Hipoteke Alt-A sodijo nekje med glavne kategorije in kategorije subrime. Ena izmed ključnih lastnosti hipoteke Alt-A je, da gre običajno za posojilo z nizko doc ali doc, kar pomeni, da posojilodajalec ne zahteva veliko (če sploh) dokumentacije za dokazovanje dohodka, premoženja ali odhodkov posojilojemalca. To odpira vrata goljufivim hipotekarnim praksam, saj bi lahko posojilodajalec in posojilojemalec pretiraval s številkami, da bi si zagotovil večjo hipoteko (kar za posojilodajalca pomeni več denarja in več kredita za posojilojemalca). Dejansko so po hipotekarni krizi 2007–2008 postali znani kot „lažniva posojila“, ker so posojilojemalci in posojilodajalci lahko pretirano povečali dohodek in / ali premoženje, da bi posojilojemalca lahko uvrstili v večjo hipoteko.

Medtem ko imajo posojilojemalci Alt-A posojilo ponavadi vsaj 700 - precej nad presečitvijo posojil za subvencijo - ta posojila ponavadi omogočajo relativno nizka posojila, višja razmerja med posojilom in vrednostjo in večjo prilagodljivost, ko gre za dolžnikovo posojilo - razmerje do prihodka. Te koncesije nekaterim posojilojemalcem omogočajo nakup več hiše, kot si jih lahko razumno privoščijo, kar povečuje verjetnost neplačila. Če rečem, posojila z nizkimi doc in doc doc lahko pomagajo, če imate res dober dohodek, vendar ga ne morete utemeljiti, ker ga zaslužite sporadično (na primer, če ste samozaposleni).

Ker se na Alt-As gleda kot na nekaj tveganega (padejo nekje med glavnim in subprimsnim), so obrestne mere ponavadi višje od obrestnih hipotek, vendar nižje od subprime - nekje od 5, 5% do 8%, odvisno od posojilodajalca in položaja posojilojemalca .

Pridobivanje najboljšega možnega hipotekarnega posla

Očitno je, da je višja obrestna mera, več plačujete vsak mesec in več na koncu plačate za svoj dom. Za primerjavo si oglejmo 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero za 200.000 dolarjev.

Po najvišji stopnji - 4, 6% v tem primeru - vaše mesečno plačilo bi znašalo 1, 025 USD. V času trajanja posojila bi plačali 169.103 USD obresti - torej bi dejansko plačali skupno 369.103 dolarjev.

Predpostavite, da prejmete isto 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero za 200.000 dolarjev, tokrat pa vam ponujamo 6-odstotno nižjo ceno. Vaše mesečno plačilo bi znašalo 1, 199 USD in skupaj bi plačali 231, 676 USD obresti, s čimer bi skupni znesek, ki ga plačate, znašali 431, 676 USD. Ta na videz majhna sprememba obresti vas je stala 62.573 dolarjev.

Pomembno je vedeti: To, ker vam posojilodajalec ponudi hipoteko z višino alt-A ali subprimera, še ne pomeni, da se ne bi mogli kvalificirati za hipoteko po najvišji stopnji z drugim posojilodajalcem. Posojilodajalci in hipotekarni posredniki so morda konkurenčni, vendar na splošno niso dolžni ponuditi najboljše ponudbe. Za nakupovanje se je vredno potruditi: Če si boste našli čas za boljše obrestno mero, boste lahko pri posojilu prihranili več deset tisoč dolarjev.

Kako pridobiti cenejšo hipoteko

Nasveti za iskanje najboljših hipotekarnih tečajev

To ni čas, da pustite, da nekdo drug opravi nakupovanje namesto vas. Kot smo šele videli, lahko pogoji, ki jih dobite, bistveno spremenijo, kaj plačate, da si izposodite enako količino denarja.

Kako se izognete plačilu več, kot morate za svojo hipoteko? Zagotovo primerjajte ponudbe, ki jih dobite, tako da jih zaženete prek spletnega hipotekarnega kalkulatorja, da vidite, kakšna bodo vaša plačila in obresti. In tako - ali še preden to storite - sledite spodnjim korakom.

1. Začnite pripravljati predčasno

Če zdaj iščete dom, je lahko vaše finance v odlični formi težko. Zato poskusite razmišljati naprej; morda celo odložite lov na hišo, dokler ne očistite finančne hiše.

Na splošno potrebujete dobroimetje. Preden sploh pomislite na hipoteko, bodo običajni posojilodajalci poiskali kreditno oceno v višini najmanj 700 in, kot smo že rekli, enega od 740 za hipoteko po višini. Posojila FHA imajo bolj sproščene standarde, vendar strožje pogoje. Torej naredite, kar lahko, da dosežete to oceno s plačilom teh stanj na kreditnih karticah in drugih osebnih dolgovih, kolikor lahko.

Tudi 20-točkovna razlika v rezultatu lahko vašo stopnjo premakne navzgor ali navzdol za več kot 0, 25%. Na 250.000 ameriških dolarjih lahko ena četrtina točke pomeni dodatnih 12.000 dolarjev ali več plačanih obresti v celotni dobi posojila.

Drugič, prihranite! Več kot lahko odložite, nižje je vaše hipotekarno plačilo in manj obresti boste plačali skozi čas. Višje polog bi lahko pomenil celo nižjo obrestno mero. Na primer, če na primer plačate 30-odstotno polog (v primerjavi z običajnimi 20%), bi lahko vašo stopnjo znižali za več kot 0, 5%.

2. Ne glejte samo na obrestno mero

Obrestna mera je pomembna, vendar je treba primerjati še več. Ali obstaja kazen predplačila, če se v nekem trenutku odločite za refinanciranje? Kakšni so skupni stroški zapiranja? Stroški zapiranja običajno znašajo od 2% do 5% cene stanovanja. Če vaš dom stane 150.000 dolarjev, pričakujte, da boste plačali od 3000 do 7500 dolarjev stroškov. To je velik razpon, zato morate videti, kaj posojilodajalec običajno zaračuna.

3. Razumevanje PMI

Čeprav se štejejo za skupne stroške vaše hipoteke, so stroški zapiranja enkratni hit. Vendar obstaja še en zalogaj, ki še naprej grize. Če je vaš polog nižji od 20%, velja za večje tveganje in morate sklepati PMI ali zasebno hipotekarno zavarovanje. Tako boste za posojilodajalca varnejša stava. Težava je v tem, da vi plačujete vi - v višini 0, 5% do 1% celotnega posojila vsako leto. To lahko doda tisoče dolarjev, koliko stane posojilo. Če boste morali plačati PMI, se prepričajte, da se ustavi takoj, ko pridobite dovolj kapitala v svoji hiši s svojimi hipotekarnimi plačili.

4. Zaklepanje in nalaganje

Recimo, da imate najbolj neverjetno hipotekarno pogodbo. Čestitamo, a premikajte se hitro. Obrestna mera - in morda drugi pogoji - so zaklenjeni v določenem času. Morate zapreti v roku zaklepanja ali tvegati izgubo posla. Ne odlašajte.

Spodnja črta

Večina del, povezanih z doseganjem najnižje hipotekarne stopnje, se zgodi dolgo, preden ste pripravljeni zaprositi. Zvezdni kreditni rezultat in velik polog sta najboljša načina za znižanje obrestne mere.

Vendar ne zaupajte slepo svojemu bančnemu zastopniku ali hipotekarnemu posredniku, da vam bo ponudil najboljše pogoje. Morda imajo finančno spodbudo, da vas usmerijo v določeno smer. Opravite svoje nakupovanje, izračunavanje hipoteke in primerjavo. Ne pozabite tudi, da samo zato, ker ste upravičeni do X zneska hipoteke, ni ničesar, kar bi povedalo, da se morate toliko zadolžiti.