Kako ustanoviti združenje lastnikov domov

Združenja lastnikov domov (HOA) urejajo vprašanja, ki zadevajo celotno skupnost, kot so varnost in zaščita, pomanjkanje vzdrževanja premoženja, lokalne nadloge ali opravljanje storitev, za katere lokalna uprava ne skrbi. HOA-ji so lahko tudi glavni prepiri zaradi moči, ki jo imajo nad lastniki domov.

HOA praviloma oblikujejo razvijalci, ko se ustvari nova skupnost. Kot pogoj za pridobitev lastnine v mnogih skupnostih se morajo kupci pridružiti HOA. Posledično se veliko ljudi pridruži HOA, ne da bi resnično razumeli, kaj so ali kako delujejo, samo zato, ker se zaljubijo v določen dom.

Rast HOA

Združenja lastnikov domov (HOA) postajajo vse bolj razširjena. Govori o tej eksplozivni rasti ustanavljanja kondominij, združenj lastnikov stanovanj in zadrug, profesor javne politike Robert H. Nelson, navaja:

Pred letom 1970 je predstavljalo le približno 1% ameriškega stanovanja. Do leta 2010 pa je bilo več kot 300.000 združenj v skupnosti, v katerih živi več kot 60 milijonov Američanov, 20% prebivalstva ZDA ... Med letoma 1980 in 2000 je bila polovica novih stanovanj v ZDA zgrajena in organizirana v okviru zasebnega upravljanja združenje skupnosti.

Naučite se lokalnih zakonov o HOA-jih

Kodeksi državne lastnine določajo pravne smernice za ustanovitev združenja lastnikov stanovanj. Na primer, v Teksasu, poglavje 204 nepremičninske oznake, pravi, da mora tričlanski odbor podati prošnjo za ustanovitev združenja lastnikov nepremičnin (POA). Odbor mora vložiti uradno pisno obvestilo, da namerava ustanoviti POA z obveznim članstvom. Obvestiti je treba vse lastnike evidenc v pododdelku, lastniki najmanj 60% nepremičnine pa morajo peticijo podpisati in odobriti v roku enega leta. Ko POA obstaja, lahko ustvari omejitve z ločenim peticijskim postopkom, ki zahteva odobritev lastnikov vsaj 75% premoženja pododdelka.

Vzpostavitev HOA

Postopek vzpostavitve HOA je odvisen od tega, kje se nahaja HOA, vendar bodo verjetno potrebni naslednji koraki.

1. Vzpostavitev poslovne strukture z ustanovitvijo LLC ali neprofitne korporacije
2. Oblikovanje zavez, pogojev in omejitev (CC & Rs), ki opisujejo, kako bo HOA deloval in katerih pravila morajo lastniki domov upoštevati
3. Vzpostavitev postopka za prihodnjo spremembo CC & Rs
4. Pisanje pravil in predpisov, s katerimi bodo CC & Rs prebivalci skupnosti postali razumljiv jezik
5. Sestava upravnih dokumentov, kot so akti o ustanovitvi in ​​podzakonski akti (ki opisujejo pogostost sestankov, smernice za glasovanje, volitve voditeljev HOA in druge operativne postopke)
6. Izbira usposobljenih uradnikov / članov upravnega odbora (blagajnik mora na primer razumeti, kako voditi knjige in upravljati z denarjem)

Če ljudje, ki ustanovijo ministrstvo za notranje zadeve, niso strokovnjaki za nepremičninsko pravo, bi bila najem odvetnika s strokovnim znanjem podjetja v tej fazi dobra odločitev. HOA svojih pravil ne bo mogel uveljaviti, če bodo izpodbijane in ugotovi, da niso zakonite. Dober odvetnik lahko opozori tudi na ključna vprašanja, na katere bi morali biti voditelji HOA pozorni, na primer pravična stanovanjska zakonodaja, da se izognejo pravnim težavam, ko združenje deluje. Zvezni, državni in lokalni predpisi imajo prednost pred pravili HOA.

(V zvezi z branjem glejte: Kako izbrati pravega odvetnika .)

Zaščitite HOA

Uradniki in upravni odbor so zadolženi za vodenje in nadzor nad službo za notranje zadeve. Skupaj s to visoko stopnjo odgovornosti prihaja tudi do visoke stopnje tveganja. HOA potrebuje način, da se zaščiti, če se lastnik stanovanja odloči za tožbo.

Zakaj bi lastnik stanovanja tožil? V Elk Groveu v Kaliforniji je rezident tožil HOA zaradi predlaganih sprememb pravil o parkiranju v soseski. Moški iz Houstona v Teksasu je tožil HOA, ker je hotel, da kljub svoji visoki stopnji kriminala na območju odstrani vlomilne palice iz svojega doma. Poštena stanovanjska organizacija je tožila združenje za upravljanje stanovanj na Floridi, ker ni hotela dovoliti otrokom, da živijo v zgradbi. Član odbora bi lahko bil tožen zaradi kršitve njegove fiduciarne dolžnosti do prebivalcev HOA in bi lahko bil osebno odgovoren.

Zavarovanje direktorjev in častnikov nudi finančno zaščito osebam, ki vodijo HOA. Krije tako stroške pravne zaščite kot odškodnine. Vendar pa ne zajema namernih kršitev. Zavarovanje za zavarovanje kraje zaposlenih lahko združenje zaščiti, če direktor, uradnik ali upravitelj nepremičnine vloži sredstva HOA.

Vodite trdne finančne evidence

Za delovanje HOA potrebuje denar in ta denar prihaja od prebivalcev skupnosti. Nekaj ​​denarja financira uprava HOA (npr. Pravne, računovodske in upravljavske storitve), večina denarja pa gre za vzdrževanje skupnih prostorov. Plača lahko storitve urejanja okolice, vzdrževanje bazena in celo odvoz smeti. Del denarja porabimo vsak mesec, preostali del pa v rezervnem skladu. Včasih se bodo pojavili veliki stroški, ki jih ni mogoče poravnati iz rezervnega sklada HOA. V tem primeru bo agencija HOA od prebivalcev zahtevala plačilo dodatne pristojbine, imenovane posebna odmera.

Nov HOA bo moral opraviti analizo financiranja in sestaviti proračun, da bo določil, koliko poberejo mesečne pristojbine od lastnikov (-ov) vsake nepremičnine. Analiza temelji na tem, katere stroške bodo plačali člani skupnosti, koliko bodo stali, koliko bodo namenili rezervnemu skladu in odstotek premoženja skupnosti v lasti vsakega prebivalca. Prav tako je treba upravljati in vlagati rezervni sklad, da se ohrani finančno trdna HOA (vrednost sklada mora biti na primer ohranjena pred inflacijo).

Obveščamo lastnike domov

Kot člani skupnosti, ki plačujejo pristojbino in nanjo vplivajo odločitve agencije, morajo biti prebivalci obveščeni o dejavnostih in morebitnih vprašanjih, ki zadevajo skupnost. Domače organizacije se morajo redno sestajati in vnaprej obvestiti prebivalce, da se lahko vsi udeležijo. Organizirati morajo tudi volitve za direktorje in častnike ter zagotoviti, da imajo vsi možnost glasovati. Glasilo skupnosti, e-poštni naslov in / ali spletno mesto lahko prav tako pomagajo, da lastniki domov ostanejo v zanki.

Uradniki in direktorji HOA bi morali voditi podrobne evidence svojih dejavnosti, na primer zapisnike s sestankov skupnosti. Združenja morajo članom skupnosti redno razkrivati ​​pomembne finančne informacije. Člani morajo biti seznanjeni s svojimi pravicami za ogled zapisov HOA in dostop do njih na zahtevo.

(Za več informacij glejte: Sporočilo s svojo Condo Board .)

Spremljanje pritožb

HOA so skupnost, ki temelji na pravilih, zato morajo občasno uveljavljati pravila, ki jih člani skupnosti kršijo. HOA morajo obravnavati tudi pritožbe prebivalcev glede obstoječih pravil, ki jim niso všeč, ali pa bi bilo treba za reševanje obstoječe težave dodati pravila, za katera menijo.

HOA morajo pravila uveljavljati hitro in dosledno. Lastniki domov, ki nočejo izpolnjevati zahtevkov, bi morali biti kaznovani. Če lastnik stanovanja noče izpolniti obveznosti, bo morda HOA moral poslati račun zbirkam ali tožiti lastnika. Domače stranke bi se morale izogibati selektivnemu izvrševanju - z drugimi besedami, ne smejo igrati favoritov z voditelji HOA ali prebivalci skupnosti, s katerimi so prijatelji. Prednostno vedenje lahko privede do tožbe.

Najem poklicnega podjetja za upravljanje lahko zmanjša breme za uradnike in direktorje HOA in odpravi potencialni vir konfliktov med vodji HOA in drugimi člani skupnosti. Družba za upravljanje lahko prevzame večji del upravnega dela in se spoprijema z neprijetnimi primeri, kot so uveljavljanje pravil in pobiranje pristojbin. Uporabi lahko tudi svoje strokovno znanje na področju upravljanja premoženja, da zagotovi nemoteno delovanje skupnosti in prepreči napake, ki bi jih lahko delali neizkušeni častniki in direktorji. Vendar strokovodstvo stane denar, kar pomeni, da bodo mesečne pristojbine lastnikov stanovanj višje.

Najslabši scenarij za uveljavljanje pravil vključuje izključitev premoženja lastnika stanovanja zaradi neplačila pristojbin ali posebne odmerne ocene. Ta skrajni ukrep lahko ustvari sporne razmere med lastnikom stanovanja in HOA. Vzpostavitev premoženja prav tako znižuje vrednosti nepremičnin, kar ni dobro za ostale prebivalce v soseski.

Zbori gostiteljskih skupnosti

HOA se lahko strogo ukvarjajo s poslom, vendar tega ni treba. Občasna zabavna aktivnost omogoča, da se člani HOA medsebojno spoznajo na prijateljski, družabni osnovi, ne le v potencialno nasprotni seji srečanja HOA. Če se sosedje poznajo osebno, je skupnost lahko prijetnejši prostor za življenje in konflikte je lažje rešiti.

Spodnja črta

Oblikovanje in upravljanje združenja lastnikov stanovanj je ogromna naloga s pomembnimi odgovornostmi in velikimi posledicami. Če razmišljate o nakupu nepremičnine v HOA, pred nakupom razumejte, v kaj se ukvarjate.

(Za nadaljnje branje glejte: 9 stvari, ki jih morate vedeti o združenjih lastnikov domov .)