Kako zaslužiti z nepremičninami

Za mnoge Američane so nepremičnine v obliki družinske hiše ali nepremičnine v najemu njihova največja naložba. Ti vlagatelji nepremičnine pogosto dojemajo kot eno najvarnejših in najbolj zanesljivo donosnih naložb v določenem obdobju. Vendar naložba v nepremičnine vključuje visoke stroške vstopa (običajno jih financira posojilo z obrestmi), dolgo naložbeno obdobje in veliko negotovosti. Namesto da bi kupili dejansko nepremičnino, lahko vlagatelji kupijo nepremičninske možnosti za vlaganje v nepremičnine z nižjimi stroški in z manj stroški.

Realističen pogled na izračun dobička iz nepremičnin

Novinski vlagatelj v nepremičnine si bo lahko ogledal dvosobno stanovanje in videl, da se je v petih letih povečal v vrednosti s 100.000 na 300.000 dolarjev in sklenil podvojitev vrednosti naložbe. Vendar ta preprosta analiza pogreša stroške, povezane z rutino, vključno s finančnimi stroški za nakup nepremičnin, mesečnimi plačili obresti, davki na nepremičnine, provizijami zastopnikom med nakupom ali prodajo, mesečnimi članarinami, vzdrževanjem in popravilom, zavarovanjem in drugimi veljavnimi davki (npr. Kapitalski dobički davek na morebitno prodajo nepremičnine ali vrednotenje nad določeno stopnjo, ki lastnika kvalificira za davek na premoženje).

Upoštevajoč vse te dejavnike se realno vrednotenje donosnosti premoženja znatno zmanjša. Razvoj dogodkov v obdobju naložbe lahko povzroči tudi težave pri poznejši prodaji nepremičnine. Na primer, hrupna nova avtocesta ali trn kriminala lahko razvrednoti nepremičnino. (V zvezi z branjem glejte: Najpomembnejši dejavniki za vlaganje v nepremičnine. )

Cenovnejši način vlaganja v nepremičnine in dobička iz njega je prek nepremičninskih možnosti.

Kaj je možnost za nepremičnine?

Možnost nepremičnine je posebej zasnovana pogodba med kupcem in prodajalcem. Prodajalec kupcu ponudi možnost nakupa nepremičnine za določeno časovno obdobje po fiksni ceni. Kupec kupi možnost nakupa nepremičnine v tem času ali ne. Kupec za pravico do te možnosti plača prodajalcu opcijsko premijo. Če se kupec odloči za nakup nepremičnine (z drugimi besedami, uveljavi nepremičninsko opcijo), mora prodajalec kupcu prodati nepremičnino v skladu s pogoji predhodne pogodbe.

Morda ste naleteli na koncept možnosti pri nakupu zalog. Možnosti kupcu omogočajo veliko izbire. Izvajati jih je mogoče predčasno, zadržati do izteka možnosti ali prodati drugemu kupcu pred iztekom. Možnosti nepremičnin običajno uporabljajo razvijalci nepremičnin in vlagatelji v komercialne ali stanovanjske nepremičnine višjega cenovnega razreda. Možnosti nepremičnin kupcem zagotavljajo večjo prilagodljivost in poceni trgovanje in naložbene priložnosti, prodajalcem pa so omejene ugodnosti. (V zvezi z branjem glejte: Kako delujejo možnosti nepremičnin.)

Primer trgovine z nepremičninami

Tu je obsežna analiza tveganja in nagrade scenarija možnosti nepremičnin. Predpostavimo, da ima graditelj 500.000 dolarjev in želi kupiti zemljišče, ki je na seznamu, za dva milijona dolarjev. Graditelj ni prepričan v nekaj stvari:

1. Ali lahko graditelj z bančnimi posojili ali drugimi viri zbere 1, 5 milijona dolarjev?
2. Ali lahko gradbinec pridobi potrebna dovoljenja za stanovanjski ali poslovni razvoj ali nadaljnjo delitev nepremičnine?
3. Ali lahko gradbinec zbere denar in pridobi dovoljenja, preden drug graditelj kupi zemljišče?

V tej situaciji je primerna nepremičninska možnost. Za določene nepovratne stroške (imenovane premija za nepremičninsko opcijo), recimo 25.000 dolarjev, lahko graditelj sklene pogodbo o opciji nepremičnine s prodajalcem. Nepremičninska opcija omogoča graditelju, da v obdobju šestih mesecev zaklene prodajno ceno nepremičnine v višini 2 milijonov dolarjev.

Pogodba o izbiri nepremičnin bo vključevala naslednje pogoje:

• Podrobnosti o nepremičnini (lokacija, velikost in druge podrobnosti)
• Trajanje pogodbe (šest mesecev od datuma trgovanja)
• Možnost premije ali zneska nadomestila (25.000 ameriških dolarjev, ki jih kupec nepovratno plača prodajalcu na datum trgovanja)
• Dogovorjena nakupna cena, če se opcija izvaja med pogodbo (2 milijona USD)

Za šestmesečno trajanje pogodbe obstajajo štirje možni scenariji.

Scenarij 1: Graditelju je odobreno bančno posojilo v višini 1, 5 milijona dolarjev. Prav tako potrjuje, da lahko pridobi potrebna dovoljenja za razvoj. Izvaja svojo nepremičninsko možnost za nakup nepremičnine po vnaprej določeni ceni 2 milijona dolarjev. Prodajalec prejme dva milijona dolarjev plus obdrži dodatno premijo za opcijo 25.000 dolarjev.

Scenarij 2: Po dveh mesecih graditelj odkrije, da ne bo mogel pridobiti razvojnega dovoljenja. V naslednjih štirih mesecih gradbeniku uspe najti drugo stranko, ki je nepremičnino pripravljena kupiti za dva milijona dolarjev. Graditelj proda novo stranko možnost nepremičnine za novo ceno 30.000 dolarjev. Nova stranka nadomešča graditelja v prvotni opcijski pogodbi. Nova stranka izkoristi možnost in kupi nepremičnino za dva milijona dolarjev. Prodajalec od nove stranke prejme dva milijona dolarjev in od graditelja zadrži premijo za opcijo 25.000 dolarjev. Graditelj je opcijo prodal za 30.000 dolarjev, tako da zasluži 5000 dolarjev in ni zasičen s posestjo, ki je ne more uporabljati.

Scenarij 3: Graditelj je preprosto kupec, ki želi izkoristiti cenovno ceno nepremičnine. Če se zahtevana cena v višini dveh milijonov dolarjev v petih mesecih poveča na 2, 2 milijona dolarjev, bo graditelj imel koristi, če bo izkoristil možnost nakupa nepremičnine in nepremičnino prodal z dobičkom. Na koncu transakcije lastnik nepremičnine dobi dva milijona dolarjev plus doplačilo za opcijo 25.000 dolarjev, graditelj zasluži dobiček v višini 175.000 dolarjev in kupec nove opcije kupi želeno nepremičnino po trenutnih tržnih cenah.

Scenarij 4 : Graditelj ni sposoben zagotoviti posojila ali dovoljenj. Prav tako ne more najti novega kupca za svojo možnost. Graditelj pusti, da možnost poteče in izgubi premijo opcije. Vendar se je kupec lahko izognil potencialno slabi naložbi v višini 2 milijonov dolarjev s plačilom premije 25.000 USD (1, 25% dejanske vrednosti posla). Prodajalec koristi 25.000 dolarjev in še naprej išče kupca.

V vseh primerih, ko je sklenjena pogodba o možnostih nepremičnin, prodajalec nima več izbire, ali prodati nepremičnino ali po kakšni ceni. Prodajalec mora na odločitev kupca čakati šest mesecev. Zato prodajalec prejme in zadrži premijo za opcijo ne glede na to, kaj se na koncu odloči kupec.

Spodnja črta

Nepremičninske možnosti ponujajo nižjo ceno za trgovanje, naložbe in dobiček iz naložb v nepremičnine. Vendar pa so dejansko pogodbe OTC med dvema posameznima stranema brez zunanjega regulativnega nadzora. Vključene stranke morajo zagotoviti, da je pogodba o opcijah poštena. Privzeto s strani prodajalca opcij je eden večjih izzivov v sporazumih o opcijah z nepremičninami. V takšnih primerih je edina pritožba kupca tožba. Še en izziv je pomanjkanje javno dostopnih informacij in preteklih evidenc o udeležencih z nepremičninami. Vlagatelji v nepremičninske opcije bi morali razmisliti tudi o dodatnih stroških, kot so pristojbine za pravne storitve, kot sta priprava in registracija pogodbe.

(Za nadaljnje branje glejte: Vložite v nepremičnine z 1.000 dolarjev ali manj .)