Vnaprejšnja izključitev

Kaj je predhodna izključitev?

Vnaprejšnja izključitev se nanaša na pravni položaj nepremičnine v zgodnji fazi odvzema premoženja. Doseganje statusa pred izključitvijo se začne, ko posojilodajalec na nepremičnini pošlje privzeto obvestilo, ki lastnika nepremičnine sporoči, da bo posojilodajalec začel sodno tožbo proti izključitvi, če dolg ne bo plačan.

Lastnik nepremičnine lahko na tej točki poplača neporavnani dolg, lahko prekliče privzeti status z zamudo pri plačilih, tako da dom ne bo več vnaprej zaprt, ali pa lahko proda nepremičnino, preden gre v izključitev.

1:25

Zamre pri nakupu zaprte hiše

Kako deluje predobravnava

Ko kupec kupi stanovanje za nakup nepremičnine, podpiše pogodbo s posojilno institucijo za odplačilo posojila v mesečnih obrokih. Ti mesečni obroki pokrivajo del plačila glavnice in obresti na hipoteko. Rečeno mu je, da je neplačan, če vsaj tri mesece ne izvrši plačil. Predobravnava se ne more začeti, dokler ni vsaj tri mesece zamuden.

Prejel bo obvestilo o neplačilu, ki bo postalo tudi javno zapisano. S tem dejanjem se začne postopek predhodne izključitve.

Obdobje predhodne izključitve lahko traja od tri do 10 mesecev. Ob koncu tega časa je urejena javna dražba ali prodaja skrbnika.

Posebna vprašanja

Dom za predhodno izključitev, ki se začne prodati, se običajno imenuje prodaja na kratko. Prodaja je lahko zasebna transakcija med lastnikom stanovanja in kupcem, vendar mora kupčeva ponudba odobriti prodajo, preden bo prodaja končana. Kupnina je lahko nižja od neporavnanega stanja posojila, zato naj bi bila prodaja "kratka". Vendar vse kratke prodaje niso vnaprejšnje zapore. Lastniki stanovanj se včasih odločijo za prodajo svojih nepremičnin na kakršen koli način, preden njihovi neplačniki dosežejo to stopnjo.

Kupec lahko predhodno zaprt dom pregleda pred prodajo ponudbe. Kupec je lahko vlagatelj, ki želi nepremičnino kupiti za manj kot njeno polno tržno vrednost, nato pa jo prodati po višji ceni za dobiček.

Če lastnik stanovanja nepremičnine proda za prodajo prek nepremičninskega posrednika, se bodoči kupci obrnejo na agenta. Banka posojila mora odobriti vsako prodajo na kratko in najeti enega ali več nepremičninskih posrednikov, da pripravijo mnenje o posredniških cenah (BPO) - ocenjeno tržno vrednost na podlagi analize podobnih domov, ki so se pred kratkim prodali na lokalnem trgu. Ocenjena tržna vrednost pomaga banki pri odločanju, ali je predlagana prodajna cena sprejemljiva.

Lastniki stanovanj, ki se soočajo z izključitvijo pravice, se lahko obrnejo na zvezni program Izdelava doma dostopnih cen na 888-995-HOPE (888-955-4673) za pomoč pri ohranjanju svojih domov ali preselitev v nov dom, če to ni mogoče.

• Vnaprejšnja izključitev se začne, ko posojilodajalec na nepremičnini pošlje privzeto obvestilo, ker lastnik stanovanja vsaj tri mesece zamuja s hipotekarnimi plačili.
• Lastnik stanovanja ima lahko svoj dom pred prodajo pred zaprtjem prodaje kot kratko prodajo po odobritvi posojilodajalca.
• Če lastnik stanovanja ne pokrije preteklih zapadlih plačil in ne proda doma v obdobju pred zaprtjem, bo posojilodajalec sčasoma prodal nepremičnino, običajno na dražbi.

Prednosti in slabosti predzaključitve

Doma, ki se prodaja med fazo predhodne izključitve, je lahko za vse tri vpletene stranke win-win. Lastnik stanovanja lahko proda nepremičnino, obenem pa se izogne ​​škodi, ki bi jo na njeni kreditni zgodovini povzročila izključitev. Kupec bo morda lastnost posegel po tržni vrednosti. Posojilnica lahko učinkovito prenese hipoteko na kupca in se izogne ​​stroškom, da bi šla skozi izključitev.

Toda kupci stanovanj, ki imajo predhodno zaprtje, bi se morali zavedati kakršnih koli zastavnih pravic ali neplačanih davkov na teh domovih, ker lahko potencialno postanejo njihove odgovornosti po nakupu nepremičnin. Kupec bi moral upoštevati tudi stroške popravil in obnove, če je predhodno zaprt dom v slabem stanju ali pa bi lahko tvegal, da bi končal z izdatki, ki presegajo njegov proračun.

Če lastnik stanovanja ne pokrije zapadlih plačil in ne proda doma v obdobju pred zaprtjem, bo posojilodajalec na koncu prodal nepremičnino, običajno na dražbi. Banka je lastnik nepremičnine na tej točki in je bolj verjetno, da bo poskušala nepremičnino prodati po še nižji ceni, namesto da bi vzdrževala tekoče stroške, kot so davki in zavarovanja.

Sorodni pogoji

Kaj je izključitev? Izključitev je postopek, s katerim posojilodajalec zaseže in proda dom ali nepremičnino, potem ko kupec ne more izpolniti svoje obveznosti odplačevanja. več Opredelitev pravice do odkupa Pravica do odkupa je pravna pravica katerega koli hipotekarja ali posojilojemalca do povrnitve premoženja, ki bi ga sicer izgubili v postopku izterjave. več Šerifova prodaja Prodaja šerifa je javna dražba, na kateri hipotekarni upniki, banke, pobiralci davkov in druge tožbe lahko zbirajo izgubljeni denar. več Opredelitev sodne izključitve Sodna izključitev se nanaša na postopke izterjave, ki se obravnavajo po sodnem sistemu. več Nepremičnine Kratka prodaja V nepremičninah je na kratko prodaja, ko lastnik stanovanja v finančni stiski proda svojo nepremičnino za manj kot dolgovani znesek hipoteke. več Pravica do zaprtja pravice Pravica do zaprtja pravice opisuje posojilodajalčevo pravno pravico do posesti nepremičnine, če posojilojemalec ne izpolni hipoteke. več partnerskih povezav