Posojilo za refinanciranje domačega lastniškega kapitala: Vodnik po navodilih
Lahko bi razmišljali o refinanciranju vašega posojila za lastniški kapital iz več razlogov. Morda boste želeli znižati mesečno plačilo z znižanjem obrestne mere ali podaljševanjem roka posojila. Morda boste želeli skrajšati rok posojila, tako da boste dolgoročno plačali manj obresti in prej zapustili dolg. Morda boste celo želeli vzeti več denarja iz svojega doma. Ne glede na vaš razlog, tukaj so vaše možnosti in koraki, ki jih morate sprejeti za vsak primer.
Možnost 1: Izplačajte denarno povračilo
Izplačilo refinanciranja vašega doma je lahko dober način za refinanciranje posojila za lastniški kapital, če želite refinancirati tudi prvo hipoteko. Ko se bo vaše novo posojilo zaprlo, bo del izkupička namenjen izplačilu prve hipoteke, del z izplačilom pa bo odplačeval vaše staro domače posojilo. Če imate dovolj lastniškega kapitala, boste morda celo žepnili nekaj dodatnih denarnih sredstev.
Zakaj je ta izbira morda prava
Zastavite si ta vprašanja, ko razmišljate, ali je smiselno refinancirati prvo hipoteko: Ali imate posojilo s spremenljivo obrestno mero, ki ga želite spremeniti v posojilo s fiksno obrestno mero, preden se obrestne mere zvišujejo? Imate posojilo s fiksno obrestno mero z višjo obrestno mero, kot bi ga lahko dobili danes? Ali imate posojilo Zvezne stanovanjske uprave (FHA), ki je bilo edino, za kar ste se takrat lahko kvalificirali, zdaj pa so se vaše razmere izboljšale in bi radi imeli manj drago konvencionalno posojilo brez hipotekarnega zavarovanja?
Tako kot obstaja veliko razlogov, da boste morda želeli refinancirati posojilo za lastniški kapital, je tudi veliko razlogov, da boste morda želeli refinancirati prvo hipoteko. Najpomembnejše bi morale biti varčevanje denarja ali pobeg iz nevzdržnega posojila v enega, ki ga lahko bolje upravljate.
Določitev upravičenosti
Če želite biti upravičeni do povračila denarja, morate imeti dom najmanj šest mesecev. Za poravnavo glavnice na prvi hipoteki boste morali imeti dovolj lastniškega kapitala, odplačati, kar ste dolžni posojilo za lastniški kapital, in še vedno imeti 20-odstotni delež v svojem domu.
Posojilodajalci hipoteke, s katerimi izvirajo, običajno prodajo Fannie Mae ali Freddie Mac. Da bi to naredili, morajo upoštevati Fanniejeve ali Freddiejeve smernice o posojanju. Fannie ne bo odkupil posojil za refinanciranje gotovine v glavnem stanovanju z eno enoto (tj. Vaši hiši) z razmerjem med posojilom in vrednostjo (LTV), višjim od 80%. Če imate posojilo z visokim saldom (limiti se razlikujejo glede na okrožje), razmerje LTV ne sme biti večje od 60%. Če ste svoj dom prodali na seznamu v zadnjih šestih mesecih, je najvišje dovoljeno razmerje med posojilom in vrednostjo 70%.
Potrebovali boste tudi minimalno kreditno oceno od 640 do 680, odvisno od razmerja med posojilom in vrednostjo. Razumejte, da imajo posojilodajalci lahko svoje, strožje standarde in zahtevajo višjo bonitetno oceno.
Zahteve posojila in vrednosti: en primer
Tu je primer, kako zahteve posojila do vrednosti delujejo na tipično refinanciranje izplačila, ki zahteva 80% LTV. Če je vaš dom vreden 300.000 dolarjev, boste morali po izplačilu refiksa imeti še 60.000 dolarjev lastniškega kapitala. To pomeni, da vaša prva hipoteka in posojilo za lastniški kapital ne moreta znašati več kot 240.000 USD. Dobro je razumeti, kako obračun deluje, lahko pa s spletnim kalkulatorjem refinanciranja gotovine hitro opravite matematiko za svojo situacijo. Če želite izvedeti, koliko lastniškega kapitala imate, vam bo posojilodajalec naročil cenitev, kar vas bo stalo nekaj sto dolarjev.
Zapiralni stroški
Pomanjkljivost izbire možnosti izplačila refija je ta, da so stroški zaključevanja, povezani s prvo hipoteko, običajno precej višji od stroškov, povezanih s stanovanjskim posojilom. Če želite refinancirati, da prihranite denar, boste morali izračunati svojo časovno razpoložljivost in videti, koliko mesecev boste morali imeti novo posojilo, preden boste po zaključnih stroških prišli naprej. Čim krajša je prelomna doba, tem bolje.
Vaš posojilodajalec vam lahko financira zaključne stroške, kar kratkoročno olajša škodo tega dodatnega stroška. Če pa je vaš cilj dolgoročno porabiti manj, jim plačajte predplačilo. V nasprotnem primeru boste zanje plačevali obresti, dokler ne bo poplačano vaše posojilo.
Če refinancirate razmeroma majhno hipotekarno bilanco, je mogoče najti posojilodajalca, ki ponuja poseben izdelek. Ameriška banka na primer ponuja pametno refinanciranje za dobroimetje, nižje od 150.000 dolarjev, brez stroškov zapiranja.
Možnost 2: refinanciranje novega posojila za lastniški kapital
Če ste zadovoljni s prvo hipoteko, boste želeli preučiti refinanciranje z novim hipotekarnim posojilom.
Zakaj je ta izbira morda prava
Morda boste želeli dobiti novo posojilo v enakem znesku, kot ste ga dolžni pri trenutnem posojilu, da prihranite denar z nižjo obrestno mero in / ali krajšim rokom. Morda vas bo zanimalo novo posojilo za večji znesek, če se želite zadolžiti za kritje novih stroškov. Ali pa boste morda želeli dobiti novo posojilo z daljšim rokom, da boste mesečna plačila cenovno dostopnejša, pri tem pa upoštevajte, da boste na ta način dolgoročno plačali več obresti. Vendar je boljša možnost od neplačila obstoječega posojila, če imate težave s plačili.
Določitev upravičenosti
Ponovno boste morali izpolniti minimalne zahteve posojila in vrednosti, če želite izpolniti pogoje, vendar so te zahteve za posojila iz naslova lastniškega kapitala nižje kot pri refinanciranju izplačil. Zahteve so odvisne od posojilodajalca, če pa na primer spadate v kreditno unijo, se boste morda lahko zadolžili do 90% ali celo 100% vrednosti vašega doma, še posebej, če imate ugodne pogoje za posojilo in posojilo.
Za posojilo z lastniškim kapitalom boste potrebovali najmanj 620 kreditnih točk, čeprav bo obrestna mera precej visoka z nizko oceno. Najboljše stopnje so posojilojemalci z oceno 740 ali več. Posojilodajalci pogosto plačajo večino ali celotne stroške zapiranja domačega lastniškega posojila, razen če posojila zaprete predčasno, v prvih 24 do 36 mesecih. V tem primeru boste morali posojilodajalcu povrniti nekaj sto do nekaj tisoč dolarjev za zaključne stroške, odvisno od vaše lokacije in velikosti posojila.
Primerjava posojila za lastniški kapital z nadomestilom za izplačilo
Morali boste dobiti ponudbe pri več posojilodajalcev, da boste videli, kako se obrestna mera za novo posojilo za lastniški kapital primerja z refiksom izplačila, če predpostavljate, da vas zanimata in izpolnjujeta obe možnosti. Na splošno imajo hipotekarna posojila za lastniški kapital in denarna povračila višje obrestne mere kot preprosto refinanciranje prve hipoteke. Tudi pri denarnem refinanciranju je včasih višja obrestna mera kot posojilo za lastniški kapital. V obeh primerih je obrestna mera odvisna od razmerja med posojilom in vrednostjo in vaše kreditne sposobnosti.
Z denarnim refinanciranjem ali z novim posojilom za lastniški kapital boste morali izpolniti vse običajne standarde hipotekarnih kvalifikacij, na primer zadostne prihodke in dovolj nizek dolg za izvedbo predlaganih mesečnih plačil, stalno zaposlitveno zgodovino in dobra bonitetna ocena. Za finančno kvalifikacijo boste morali predložiti tudi dokumentacijo.
Zberite svoja dva zadnja bančna izpiska, plačilne stoje, W-2 in zvezne davčne napovedi; stran z izjavami o lastniških zavarovanjih; stran z izjavami o posojilnem zavarovanju, če je primerno; in vaše zadnje izjave o posojilih in hipotekarnih posojilih. Bodite pripravljeni predložiti druge dokumente, ko jih zahteva posojilojemalec, še posebej, če ste samozaposleni.
Spodnja črta
Na koncu lahko posojilodajalec ugotovi, ali ste upravičeni do denarnega refinanciranja ali novega domačega posojila. Lahko se kvalificirate pri nekaterih posojilodajalcih, pri drugih pa ne, saj se posojilni standardi nekoliko razlikujejo. Trgovine z bankami, hipotekarnimi posredniki, spletnimi posojilodajalci in kreditnimi sindikati najdete najboljšo ponudbo. Če boste šli v refinanciranje, se prepričajte, da izkupiček pametno uporabite.