Povratna hipoteka

Z eno besedo, povratna hipoteka je posojilo. Lastnik stanovanja, star 62 let ali več in ima znaten kapital doma, se lahko zadolži za vrednost svojega stanovanja in prejema sredstva v obliki pavšalnega zneska, fiksnega mesečnega plačila ali kreditne linije. Za razliko od terminske hipoteke - vrste, ki se uporablja za nakup stanovanja - obratna hipoteka lastnika stanovanja ne zahteva plačila posojil.

Namesto tega postane celotno stanje posojila zapadlo in plačljivo, ko se posojilojemalec umre, trajno odseli ali proda stanovanje. Zvezni predpisi zahtevajo, da posojilodajalci strukturirajo transakcijo, tako da znesek posojila ne presega vrednosti doma in posojilojemalec ali posojilojemalec ne bo odgovoren za plačilo razlike, če stanje posojila postane večje od vrednosti stanovanja. Eden od načinov, kako se to lahko zgodi, je zmanjšanje tržne vrednosti doma; drugo je, če posojilojemalec dolgo živi.

Kako deluje povratna hipoteka?

Denar v kapitalu

Povratne hipoteke lahko nudijo prepotrebno denar za starejše, katerih neto vrednost je večinoma vezana na vrednost njihovega doma. Po drugi strani so ta posojila lahko draga in zapletena, pa tudi predmet prevar. Ta članek vas bo naučil, kako delujejo povratne hipoteke in kako se zaščititi pred pasti, tako da se boste lahko informirano odločili, ali je takšno posojilo morda primerno za vas ali vaše starše.

Po podatkih Nacionalnega združenja hipotekarnih posojilodajalcev, lastniki stanovanj, starejših od 62 let, so v tretjem četrtletju 2017. imeli 6, 5 bilijona ameriških dolarjev lastniškega kapitala, kar pomeni, da je od začetka meritev leta 2000 vse več, kar poudarja, kako velik vir je bogastvo pravičnost je namenjena odraslim upokojencem. Domači lastniški kapital je uporabno bogastvo samo, če prodajate in zmanjšujete ali izposojate delniški kapital. In tu se začnejo izvajati povratne hipoteke, zlasti za upokojence z omejenimi dohodki in malo drugim premoženjem.

Ključni odvzemi

• Povratna hipoteka je vrsta posojila za starejše od 62 let.
• Povratne hipotekarne posojile lastnikom stanovanj omogočajo, da domači kapital pretvorijo v denarni dohodek brez mesečnih hipotekarnih plačil.
• Večina povratnih hipotek je federativno zavarovanih, vendar bodite pozorni na niz prevarnih hipotekarnih prevar, ki so namenjene starejšim.
• Povratne hipoteke so lahko za nekatere odlična finančna odločitev, za druge pa slaba odločitev. Preden se odločite, razumejte, kako delujejo povratne hipoteke in kaj pomenijo za vas in družino.

Kako deluje povratna hipoteka

Z obratno hipoteko posojilodajalec namesto tega, da lastnik stanovanja izvrši plačila posojilodajalcu, poravna posojilodajalcu. Lastnik stanovanja lahko izbere, kako bo prejel ta plačila (odločitve bomo razložili v naslednjem razdelku) in plača samo obresti za prejeti izkupiček. Obresti so zvedene v posojilno bilanco, tako da lastnik stanovanja ne plača ničesar vnaprej. Lastnik doma tudi hrani naslov. V času trajanja posojila se dolg lastnika stanovanja povečuje in kapital doma zmanjša.

Kot pri terminski hipoteki je dom zavarovanje povratne hipoteke. Ko se lastnik stanovanja premakne ali umre, gre izkupiček od prodaje stanovanja posojilodajalcu za poplačilo glavnice povratne hipoteke, obresti, hipotekarnega zavarovanja in pristojbin. Vsak prodajni znesek, ki ga presegajo izposojeno, gre lastniku lastnika (če še vedno živi) ali posestvu lastnika (če je lastnik umrl). V nekaterih primerih se dediči lahko odločijo za izplačilo hipoteke, da bodo lahko obdržali dom.

Povratni hipotekarni prihodki niso obdavčeni. Čeprav se lastnikom stanovanja lahko zdijo dohodek, IRS meni, da je denar predujem za posojilo.

Vrste povratnih hipotek

Obstajajo tri vrste povratne hipoteke. Najpogostejša je hipoteka za konverzijo domačega kapitala ali HECM. HECM predstavlja skoraj vso ponudbo hipotekarnih hipotekarnih posojilodajalcev za domače vrednosti pod 679.650 dolarjev in je vrsta, ki jo boste najverjetneje dobili, zato je to vrsta, o kateri se bo v tem članku govorilo. Če pa je vaš dom vreden več, lahko pogledate v povratno hipoteko, imenovano tudi lastniška povratna hipoteka.

Ko vzamete povratno hipoteko, se lahko odločite, da boste izkupiček prejeli na enega od šestih načinov:

1. Pavšalni znesek: Pridobite ves izkupiček naenkrat, ko se vaše posojilo zapre. To je edina možnost, ki ima fiksno obrestno mero. Ostalih pet ima prilagodljive obrestne mere.
2. Enaka mesečna plačila (renta): Dokler vsaj en posojilojemalec živi v domu kot glavno prebivališče, bo posojilojemalec neprestano plačeval posojilojemalca.
3. Dolgoročna plačila : posojilojemalec posojilojemalcu dodeli enaka mesečna plačila za določeno obdobje izbire posojilojemalca, na primer 10 let.
4. Kreditna linija: Na voljo je denar, ki ga lahko lastnik stanovanja najame po potrebi. Lastnik stanovanja plača obresti le za zneske, ki so bili dejansko izposojeni iz kreditne linije.
5. Enaka mesečna plačila plus kreditna vrstica: posojilodajalec zagotavlja stalna mesečna plačila, dokler vsaj en posojilojemalec dom prebiva kot glavno prebivališče. Če posojilojemalec kadar koli potrebuje več denarja, lahko dostopa do kreditne linije.
6. Začasna plačila in kreditna linija: posojilojemalec posojilojemalcu dodeli enaka mesečna plačila za določeno obdobje izbire posojilojemalca, na primer 10 let. Če posojilojemalec med tem ali po njem potrebuje več denarja, lahko dostopa do kreditne vrstice.

Prav tako je mogoče uporabiti povratno hipoteko, imenovano " HECM za nakup", za nakup stanovanja, ki ni stanovanjsko od tistega, v katerem trenutno živite.

V vsakem primeru boste za upravičenost do povratne hipoteke običajno potrebovali vsaj 50% lastniškega kapitala - glede na trenutno vrednost vašega doma in ne tistega, kar ste plačali zanjo. Standardi se razlikujejo glede na posojilodajalca.

41.736

Število povratnih hipotek v letu 2018 v ZDA, kar je za 26, 7% manj kot v predhodnem letu.

Bi imeli koristi od enega?

Povratna hipoteka lahko zveni veliko kot posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo. Dejansko podobno kot pri teh posojilih lahko povratna hipoteka zagotovi pavšalni znesek ali kreditno linijo, do katere lahko po potrebi dostopate glede na to, koliko stanovanja ste odplačali in tržno vrednost vašega doma. Toda za razliko od domačega lastniškega posojila ali kreditne linije vam ni treba imeti dohodka ali dobrega kredita, da ne boste mogli plačevati posojila, medtem ko dom prebivate kot glavno prebivališče.

Povratna hipoteka je edini način za dostop do lastniškega kapitala, ne da bi prodali dom za starejše, ki ne želijo plačevati mesečnega posojila ali se zaradi omejenega denarnega toka ali slabega denarja ne morejo kvalificirati za domače posojilo ali refinanciranje. kredit.

Če ne izpolnjujete pogojev za nobeno od teh posojil, kakšne možnosti ostajajo za uporabo domačega kapitala za financiranje upokojitve? Lahko bi prodali ali zmanjšali velikost ali pa bi dom prodali svojim otrokom ali vnukom, da bi ga ohranili v družini, morda celo postali njihov najemnik, če želite še naprej živeti v domu.

Prednosti in slabosti

Ko ste stari 62 let ali več, je povratna hipoteka lahko dober način za pridobitev gotovine, ko je vaš lastniški kapital največja dobrina in nimate drugega načina, kako pridobiti dovolj denarja, da pokrijete svoje osnovne življenjske stroške. Povratna hipoteka vam omogoča, da ostanete živeti v svojem domu, dokler ne spremljate davkov na nepremičnine, vzdrževanja in zavarovanja in vam ni treba seliti v dom za ostarele ali bivalni center, ki mu nudijo pomoč več kot eno leto.

Vendar pa jemanje povratne hipoteke pomeni porabo znatnega zneska kapitala, ki ste ga nabrali za obresti in posojilne provizije, o čemer bomo razpravljali v nadaljevanju. To pomeni tudi, da verjetno ne boste mogli prenesti vašega doma na svoje dediče. Če povratna hipoteka ne bo dolgoročno rešila vaših finančnih težav, ampak samo kratkoročne, morda ni vredno žrtvovati.

Kaj če nekdo drug, na primer prijatelj, sorodnik ali sostanovalec, živi z vami? Če dobite povratno hipoteko, ta oseba ne bo imela pravice živeti v domu, potem ko boste umrli.

Druga težava, ki jo imajo nekateri posojilojemalci s povratnimi hipotekami, je odplačevanje hipotekarnih prihodkov. Če izberete plačilni načrt, ki ne zagotavlja dosmrtnega dohodka, kot je pavšalni znesek ali časovni načrt, ali če vzamete kreditno linijo in porabite vse, morda ne boste imeli denarja, ko ga potrebujete .

Pravila, ki urejajo te hipoteke

Če ste lastnik hiše, stanovanja ali mestne hiše ali izdelanega doma, zgrajenega 15. junija 1976 ali pozneje, boste morda upravičeni do povratne hipoteke. V skladu s pravili Zvezne stanovanjske uprave (FHA) zadružni lastniki stanovanj ne morejo pridobiti povratnih hipotek, ker tehnično ne posedujejo nepremičnin, v katerih živijo, temveč delnice družbe. V New Yorku, kjer so pogosti zadrugi, državno pravo še naprej prepoveduje povratne hipoteke v zadružnih hišah, ki jih dovoljuje le v eno- do štiričlanskih stanovanjih in stanovanjskih hišah.

Medtem ko za povratne hipoteke ni potrebnih dohodkov ali bonitetnih ocen, še vedno veljajo pravila, kdo izpolnjuje pogoje. Biti morate stari najmanj 62 let, svoj dom pa morate imeti prosto in čisto ali imeti znaten znesek lastniškega kapitala (vsaj 50%). Posojilojemalci morajo plačevati pristojbino za začetek, premijo za zavarovanje, tekoče premije za hipotekarno zavarovanje, nadomestila za servisiranje posojila in obresti. Zvezna vlada omejuje, koliko posojilodajalcev lahko zaračuna za te predmete.

Posojilodajalci ne morejo poiskati posojilojemalcev ali njihovih dedičev, če se dom izkaže za pod vodo, ko je čas za prodajo. Prav tako morajo vsakim dedičem dovoliti, da se več mesecev odločijo, ali želijo vrniti povratno hipoteko ali posojilodajalcu omogočijo prodajo doma, da odplača posojilo.

Oddelek za stanovanjski razvoj in razvoj mest (HUD) zahteva, da vsi potencialni kreditojemalci s povratno hipoteko opravijo svetovalno sejo, ki jo je odobril HUD. Ta svetovalna seja, ki običajno stane okoli 125 USD, bi morala trajati najmanj 90 minut in bi morala zajemati prednosti in slabosti odvzema povratne hipoteke glede na vaše edinstvene finančne in osebne okoliščine. Pojasniti mora, kako lahko povratna hipoteka vpliva na upravičenost do dohodka Medicaid in dodatnega zavarovanja. Svetovalec bi moral preiti tudi različne načine, kako lahko prejmete izkupiček.

Vaša odgovornost v skladu s povratnimi hipotekarnimi pravili je, da ostajate na tekočem glede davkov na nepremičnine in zavarovanja lastnikov stanovanj ter ohranjate dom v dobrem popravilu. In če prenehate živeti v hiši dlje kot eno leto - tudi če živite v ustanovi za dolgotrajno oskrbo iz zdravstvenih razlogov - boste morali odplačati posojilo, ki se običajno doseže s prodajo hiše .

Razen možnosti, da gre za prevare, ki so namenjene starejšim, imajo povratne hipoteke tudi nekaj upravičenih tveganj. Kljub nedavnim reformam še vedno obstajajo razmere, ko bi lahko vdova ali vdova ob smrti zakonca izgubila dom.

Vključene pristojbine

Ministrstvo za stanovanjski razvoj in urbanistični razvoj je oktobra 2017 prilagodilo zavarovalne premije za povratne hipoteke, saj posojilodajalci ne morejo zahtevati od lastnikov stanovanj ali njihovih dedičev, če bi posojilo povečalo višjo vrednost stanovanja, zavarovalne premije zagotavljajo sklad sredstev da posojilodajalci lahko črpajo, da ne izgubijo denarja, ko se to zgodi.

Ena od sprememb je bila povečanje vnaprejšnje premije z 0, 5% na 2, 0% za tri od štirih posojilojemalcev in znižanje premije z 2, 5% na 2, 0% za drugega od štirih posojilojemalcev. Vnaprejšnja premija je bila vezana na to, koliko posojilojemalcev je vzelo v prvem letu, največ lastnikov stanovanj pa je bilo - ker so morali izplačati obstoječo hipoteko - plačati višjo stopnjo. Zdaj vsi posojilojemalci plačujejo enako 2, 0-odstotno stopnjo. Vnaprejšnja premija se izračuna na podlagi vrednosti doma, zato za vsakih 100.000 dolarjev ocenjene vrednosti plačate 2000 dolarjev. To je 6.000 dolarjev za hišo s 300.000 dolarji.

Vsi posojilojemalci morajo plačati tudi 0, 5-odstotno letno premijo hipotekarnega zavarovanja (prej 1, 25%) izposojenega zneska. Ta sprememba prihrani posojilojemalcem 750 dolarjev na leto za vsakih 100.000 izposojenih dolarjev in pomaga izravnati višjo premijo. To pomeni tudi, da dolg posojilojemalca raste počasneje, ohrani več kapitala lastnika stanovanja sčasoma, ki zagotavlja vir sredstev pozneje v življenju ali poveča možnost, da lahko dom prenese na dediče.

Povratne hipotekarne posojilodajalce

Če želite pridobiti povratno hipoteko, ne morete iti samo k posojilodajalcu. Povratne hipoteke so poseben izdelek in ponujajo jih le nekateri posojilodajalci. Nekatera največja imena pri obratnem hipotekarnem posojanju vključujejo ameriško svetovalno skupino, eno obratno hipoteko in rešitve Liberty Home Equity.

Dobro je zaprositi za povratno hipoteko pri več podjetjih, da bi videli, katera ima najnižje stopnje in pristojbine. Čeprav so povratne hipoteke federativno urejene, še vedno obstaja malo možnosti, kaj lahko posojilodajalec zaračuna.

Obrestne mere

Fiksna obrestna mera ima samo pavšalna povratna hipoteka, ki vam omogoči ves izkupiček naenkrat, ko se vaše posojilo zapre. Ostalih pet možnosti imajo prilagodljive obrestne mere, kar je smiselno, saj si denar dolga leta izposojate, ne vse naenkrat, in obrestne mere se vedno spreminjajo. Povratne hipoteke s spremenljivo obrestno mero so vezane na londonsko medbančno ponujeno obrestno mero (LIBOR).

Posojilodajalec poleg ene od osnovnih obrestnih mer doda maržo od ene do tri odstotne točke. Če je LIBOR 2, 5%, marža posojilodajalca pa 2%, bo vaša obratna hipotekarna obrestna mera znašala 4, 5%. V začetku leta 2018 so se stopnje posojilodajalcev gibale od 1, 08% do 3, 38%. Obrestne spojine v celotni dobi povratne hipoteke in vaš kreditni rezultat ne vpliva na vašo stopnjo povratne hipoteke ali na vašo sposobnost, da izpolnite pogoje.

Koliko si lahko sposodite?

Izkupiček, ki ga boste prejeli od povratne hipoteke, je odvisen od posojilodajalca in vašega plačilnega načrta. Za HECM bo znesek, ki si ga lahko izposodite, temeljil na starosti najmlajšega posojilojemalca, obrestni meri posojila in nižji od ocenjene vrednosti vašega doma ali najvišjega zneska terjatev FHA, ki znaša 679.650 USD za leto 2018.

Ne morete si sposoditi 100% vrednosti vašega doma ali kjer koli blizu njega. Del vašega lastniškega kapitala je treba porabiti za plačilo stroškov posojila, vključno s hipotekarnimi premijami in obrestmi. Tu je še nekaj stvari, ki jih morate vedeti o tem, koliko si lahko izposodite:

• Izkupiček iz posojila temelji na starosti najmlajšega posojilojemalca ali, če je posojilojemalec poročen, mlajšega zakonca, četudi mlajši zakonec ni posojilojemalec. Starejši je najmlajši posojilojemalec, višji je izkupiček izposoje.
• Nižja je hipotekarna stopnja, bolj se lahko zadolžite.
• Višja kot je ocenjena vrednost vaše nepremičnine, več se lahko zadolžite.
• Močna finančna ocena hipotekarne hipoteke poveča izkupiček, ki ga boste prejeli, ker posojilodajalec ne bo zadržal dela davka na lastnino in zavarovanja lastnikov stanovanj v vašem imenu.

Znesek, ki si ga lahko dejansko izposodite, temelji na tem, kar se imenuje začetni glavni limit. Januarja 2018 je povprečna začetna meja glavnice znašala 211.468 dolarjev, povprečni najvišji znesek zahtevka pa 412.038 dolarjev. Povprečna osnovna meja posojilojemalca je približno 58% najvišjega zneska terjatev.

Vlada je znižala prvotno glavno mejo oktobra 2017, zato je lastnikom domov, zlasti mlajšim, težje izpolnjevati pogoje za povratno hipoteko. Sprememba pomaga, da posojilojemalci ohranijo več kapitala. Vlada je mejo znižala iz istega razloga, ker je spremenila zavarovalne premije: ker se je primanjkljaj hipotekarnega zavarovanja v zadnjem proračunskem letu skoraj podvojil. To je sklad, ki plačuje posojilodajalce in ščiti davkoplačevalce pred povratnimi hipotekarnimi izgubami.

Če želite še bolj zakomplicirati stvari, si ne morete izposoditi vseh svojih začetnih glavnic v prvem letu, ko izberete pavšalni znesek ali kreditno linijo. Namesto tega si lahko izposodite do 60% ali več, če denar porabite za izplačilo predplačila hipoteke. In če izberete pavšalni znesek, je znesek, ki ga prejmete, vse, kar boste kdaj dobili. Če izberete kreditno linijo, bo vaša kreditna linija sčasoma rasla, vendar le, če v svoji vrstici nimate neporabljenih sredstev.

Povratne hipoteke, vaš zakonec in dediči

Oba zakonca se morata strinjati s posojilom, vendar obema ni treba biti posojilojemalca in ta ureditev lahko povzroči težave. Če dva zakonca živita skupaj v domu, vendar je samo en zakonec imenovan kot posojilojemalec na povratni hipoteki, drugi zakonec tvega izgubo stanovanja, če prvi umre zakonec. Povratno hipoteko je treba vrniti, ko posojilojemalec umre, običajno pa se poplača s prodajo hiše. Če želi preživeli zakonec obdržati dom, bo moral posojilo odplačati z drugimi sredstvi, po možnosti z drago refinanciranjem.

Le en zakonec je lahko posojilojemalec, če ima samo en zakonec lastništvo hiše, morda zato, ker je bila podedovana ali ker je bilo njeno lastništvo pred poroko. V idealnem primeru bosta oba zakonca imetnika lastništva in oba bosta posojilojemalca na povratni hipoteki, tako da, ko prvi zakonec umre, drugi še naprej dostopa do povratne hipoteke in lahko še naprej živi v hiši do smrti. Nezaseden zakonec bi lahko celo izgubil dom, če bi se zakonci, ki se zadolžijo, morali preseliti v bivalni dom ali negovalni dom za eno leto ali dlje.

Izogibanje obratnim hipotekarnim prevaram

Z izdelkom, ki je potencialno donosen kot povratna hipoteka in ranljiva populacija posojilojemalcev, ki imajo lahko kognitivne okvare ali obupno iščejo finančno rešitev, prevare je veliko. Brezvestni prodajalci in izvajalci storitev za izboljšanje stanovanja so usmerili starejše, da jim pomagajo zagotoviti povratne hipoteke za plačilo izboljšav na domu - z drugimi besedami, tako da jih lahko plačajo. Prodajalec ali izvajalec lahko dejansko ali ne dejansko opravi obljubljeno, kakovostno delo; morda bodo samo ukradli denar lastnika stanovanja.

Sorodniki, skrbniki in finančni svetovalci so izkoristili tudi prednosti starejših z uporabo pooblastila za razveljavitev hipoteke na domu, nato ukradli izkupiček ali s prepričanjem, da kupijo finančni izdelek, na primer renta ali celo življenjsko zavarovanje, starejši si lahko privoščijo le s povratno hipoteko. Ta transakcija bo verjetno le v najboljšem interesu tako imenovanega finančnega svetovalca. To je le nekaj od povratnih hipotekarnih prevar, ki se lahko spotaknejo naključno lastnikov stanovanj.

To storite, da se izognete izključitvi

Druga nevarnost, povezana s povratno hipoteko, je možnost izključitve. Čeprav posojilojemalec ni odgovoren za kakršna koli hipotekarna plačila - in zato ne more postati zamerljiv - za obratno hipoteko mora posojilojemalec izpolnjevati določene pogoje. Če teh pogojev ne izpolni, lahko posojilodajalec izključi pravico.

Kot povratni hipotekarni posojilojemalec morate živeti v domu in ga vzdrževati. Če dom zapusti, ne bo vredno poštene tržne vrednosti, ko je čas za prodajo, posojilodajalec pa ne bo mogel povrniti celotnega zneska, ki ga je razširil posojilojemalcu. Povratne hipoteke so prav tako potrebne, da ostanejo aktualne pri davkih na nepremičnine in zavarovanju lastnikov stanovanj. Spet posojilodajalec nalaga te zahteve, da zaščiti svoj interes v domu. Če ne plačate davka na nepremičnine, vam lahko lokalni zaseg zaseže lokalni davčni organ. Če nimate zavarovanja lastnikov stanovanj in je požar v hiši, je zavarovanje posojilodajalca poškodovano.

Približno ena od petih zapadlih hipotekarnih izplačil od leta 2009 do 2017 je bila posledica posojilojemalca, ki ni plačal davka na premoženje ali zavarovanja, kaže analiza Reverse Mortgage Insight.

Spodnja črta

Povratna hipoteka je lahko koristno finančno orodje za starejše lastnike stanovanj, ki razumejo, kako posojila delujejo in s kakšnimi kompromisi. V idealnem primeru si bodo vsi, ki jih želijo vzeti povratno hipoteko, vzeli čas za temeljito spoznavanje, kako delujejo ta posojila. Tako noben brezobzirni posojilodajalec ali plenilski prevara ne more pleniti nanje, sprejeli se bodo zanesljive odločitve, tudi če bodo dobili nekvalitetni svetovalec za povratno hipoteko in posojilo ne bo prišlo do neprijetnih presenečenj.

Tudi če povratno hipoteko izda najbolj ugledni posojilodajalci, je to še vedno zapleten izdelek. Posojilojemalci si morajo vzeti čas za svoje izobraževanje in se prepričati, da se bodo najbolje odločili za uporabo svojega lastniškega kapitala.