Tveganja hipotekarnih vrednostnih papirjev

Hipotekarna varščina (MBS) je vrsta zavarovanja s premoženjem, ki je zavarovano s hipoteko ali zbiranjem hipotek. Z MBS se lahko trguje prek posrednika. Izdaja jih podjetje, ki ga financira vlada (GSE), pooblaščena zvezna vladna agencija ali zasebno finančno podjetje.

Značilnosti MBS

Čeprav so iz več razlogov privlačni, ima MBS nekaj edinstvenih lastnosti, ki v primerjavi z navadnimi vaniljevimi obveznicami dodajo dodatno tveganje.

• MBS so ovrednotene s skupino stanovanjskih hipotek.
• Mesečna plačila "prenesejo" izvorno banko do tretjega vlagatelja.
• Poleg mesečnih plačil obresti se hipoteke amortizirajo v celotni življenjski dobi, kar pomeni, da se z vsakim mesečnim plačilom odplačuje znesek glavnice, za razliko od obveznice, ki običajno plača vso glavnico ob zapadlosti.
• Poleg načrtovanih amortizacij vlagatelji sorazmerno prejemajo tudi nenačrtovana predplačila glavnice zaradi refinanciranja, izključitve in prodaje stanovanj. Medtem ko ima lahko običajna hipoteka rok 30 let, se pogosto hipoteke izplačajo veliko prej. Zaradi teh nenačrtovanih predplačil je napovedovanje zapadlosti MBS problematično.

S poudarkom na vidiku predplačila MBS bo ta članek predstavil koncept tehtane povprečne življenjske dobe (WAL) in pojasnil njegovo uporabo pri varovanju pred tveganjem predplačila.

Kaj je tehtano povprečno življenje?

Statistika, ki se običajno uporablja kot merilo učinkovite zrelosti MBS, je WAL, ki se včasih imenuje zgolj "povprečna življenjska doba". Za izračun WAL pomnožite datum (izražen kot del let ali mesecev) vsakega plačila z odstotkom celotne glavnice, ki je bila izplačana na ta datum, nato pa seštejte te rezultate. Tako WAL zabeleži vpliv odplačil glavnice na celotno življenjsko dobo vrednostnega papirja.

WAL je mogoče prikazati kot središče na časovni premici, ki traja od nastanka do končnega datuma zapadlosti. Težišče "uravnoteži" glavna plačila, tako kot otroci različnih uteži uravnotežijo kos, saj imajo različne položaje na drogu. Slika 1 spodaj prikazuje WAL za 30-letni hipotekarni sklad.

Slika 1

Vir: "Trajanje obveznice kot cenovna elastičnost in neresnica" (1988) dr. David Smith

Donosi in notranja stopnja donosa

MBS so tržni in lahko trgujejo s premijami, popusti ali nominalno vrednostjo, odvisno od sprememb trenutnih tržnih stopenj. Transakcije s trenutnimi kuponi trgujejo po nominalni vrednosti, medtem ko visoki kuponi trgujejo s premijami in vrednostni papirji z nizkimi kuponi trgujejo s popusti. Navedeni donos je notranja stopnja donosa, ki enači sedanjo vrednost vseh prihodnjih denarnih tokov s trenutno ceno vrednostnega papirja. Zato je kotirani donos na MBS vedno pogojen s predpostavko o predplačilu.

Predpostavka predplačila je ključna za hipotekarne vrednostne papirje. Vlagatelji že vnaprej vedo, da se predplačilo lahko zgodi in bo prišlo, vendar ne vedo, kdaj in koliko. Te spremenljivke je treba predvideti in predvideti. Prav tako ni enotne, konzervativne predpostavke, ki bi lahko veljala za vse prehode zaradi asimetričnega učinka - obstaja spodbuda za hitrejše predplačilo na premijski MBS, medtem ko velja obratno za popust MBS.

(Za več informacij o tej metodi finančne analize si oglejte notranji donos donosa .)

Kaj je realizirani donos ">

Uresničeni donos na prehodnem vrednostnem papirju je donos, ki ga kupec dejansko prejme, medtem ko ima vrednostni papir, na podlagi dejanskih predplačil glavnice, ne pa na predpostavljenih predplačilih, ki so bila uporabljena za izračun kotiranega donosa. Predplačila, ki so hitrejša ali počasnejša od pričakovanih, asimetrično vplivajo na premijo in popust.

Recimo, da se s prehodnim vrednostnim papirjem trguje s premijo. Predplačila po nominalni vrednosti povzročijo denarne tokove, ki jih je mogoče ponovno investirati le po nižji trenutni stopnji. Posledično hitrejša predplačila od predvidenih vlagatelju onemogočajo visoke denarne tokove, ki upravičujejo ceno premije najprej. Po drugi strani počasnejša predplačila vlagatelju ponujajo več časa, da zasluži višjo stopnjo kupona. Posledično počasnejša predplačila dvignejo realizirani donos nad navedenim donosom, hitrejša predplačila pa znižajo realizirani donos.

Prilagoditev za popust je posledica predplačil, ki so hitreje od pričakovanih, ker lahko te denarne tokove ponovno vložijo po nominalni vrednosti v vrednostne papirje s tekočimi kuponi. Dejansko lahko investitor nizki kupon preprosto nadomesti z višjim, saj je predplačilo v višini enakega. Torej bo realizirani donos presegel kotirani donos. Nasprotno, obratno se zgodi, kadar so predplačila počasnejša od pričakovanih. Vlagatelj se dalj časa zadržuje s spodnjimi kuponi in s tem zmanjša realizirani donos.

Kaj je predplačilo?

Z leti so bile razvite številne običajne specifikacije predpostavljenih stopenj predplačila. Vsak ima svoje prednosti in slabosti.

Standardna hipotekarna donosnost

Prva in najpreprostejša specifikacija je predvideti "standardni donos hipoteke" ali "predplačniško v 12." V tej specifikaciji se domneva, da do dvanajstega leta ni nobenih predplačil, ko vse hipoteke v bazenu predplačajo v celoti.

Ta specifikacija ima prednost računske enostavnosti in ustreza dejanskemu stanju, da je dejanska zapadlost večine hipotekarnih skladov precej krajša od končne zapadlosti. Poleg tega za to domnevo ne moremo reči veliko. Popolnoma zanemarja predplačila, ki se pojavijo v zgodnjih letih hipotekarnega sklada. Zato donos, izračunan in kotiran na podlagi te "standardne" predpostavke predplačila, resno podcenjuje potencialni donos pri trgovanju z vrednostnimi papirji z globokim popustom in preceni potencialni donos pri premijskem prehodu.

Metoda izkušenj s FHA

Na drugem koncu spektra je specifikacija predplačila, ki temelji na dejanskih izkušnjah Zvezne uprave za stanovanja (FHA). FHA zbira pretekle podatke o dejanski pogostosti predplačila hipotekarnih posojil, ki jih zavaruje. Ti podatki zajemajo širok razpon datumov nastanka in stopenj kuponov.

Metoda izkušenj s FHA je bila očitno izboljšanje v primerjavi s standardnim donosom hipoteke, saj je uvedla realne in zgodovinsko potrjene predpostavke, vendar ni brez svojih težav. Ker FHA skoraj vsako leto objavlja novo serijo, se sekundarni hipotekarni trg sooča z zmedeno okoliščino, da ima vrednostne papirje, ki temeljijo na serijah iz različnih let.

(Preberite več o sekundarnem hipotekarnem trgu v zakulisju vaše hipoteke .)

Stalna stopnja predplačila

Druga specifika, ki je bila uporabljena, je konstantna stopnja predplačila (CPR), znana tudi kot "pogojna predplačniška stopnja". Ta specifikacija predvideva, da je odstotek glavnice, ki je predplačan v določenem letu, konstanten.

Metodo CPR je lažje delati analitično kot izkušnje s FHA, saj je veljavna stopnja predplačila za vsako leto ena konsistentna številka, ne ena od 30 različnih številk. Posledično je lažje primerjati kotirane donose v določenem obdobju zadrževanja po različnih predpostavkah predplačila. Ena izmed subtilnih prednosti metode CPR je ta, da izpostavlja subjektivno naravo predpostavke o predplačilu. Pristop z izkušnjami FHA pomeni določeno stopnjo natančnosti, ki je lahko popolnoma neupravičena.

Različica CPR se imenuje "enomesečna smrtnost" (SMM). SMM je preprosto mesečni analog letnemu CPR-ju. Predvideva, da je odstotek glavnice, ki se predplača v določenem mesecu, enak.

PSA standardni model predplačila

Najpogosteje uporabljena predpostavka o predplačniški ceni je standardna izkušnja predplačila, ki jo ponuja panožno združenje javnih vrednostnih papirjev (PSA). Cilj PSA je bil prinesti standardizacijo na trg. Prvih 30 mesecev običajnih izkušenj s predplačilom zahteva stalno naraščanje CPR, ki se začne pri ničli in vsak mesec narašča za 0, 2 odstotka; zatem se uporabi šeststopenjski CPR. Včasih pa donos temelji na predpostavki hitrejšega ali počasnejšega predplačila kot ta standard. Ta sprememba predpostavke predplačila je označena z določitvijo odstotka nad ali pod 100 odstotkov.

• MBS, kotiran na 200-odstotni PSA, predvideva, da se bo v prvih 30 mesecih zvišal za 0, 4-odstotno CPR mesečno, nato pa raven CPR na 12 odstotkov.
• MBS, kotiran na 50-odstotni PSA, predpostavlja 0, 1-odstotno mesečno povečanje CPR, dokler ne dosežemo tri odstotne ravni CPR.

Spodnja črta

Kot smo že omenili, uporaba tehtanega povprečnega življenja vključuje številne predpostavke in še zdaleč ni natančna. Vlagatelji pa pomagajo bolj realistično napovedati donosnost in rok trajanja MBS, kar pomaga zmanjšati tveganje predplačila.

(Za več informacij o MBS glejte Dobiček iz hipotekarnega dolga pri MBS .)