Najpametnejši način za izkoriščanje domačega kapitala

Ko pride do kup gotovine, mnogi lastniki domov vidijo uporabo svoje hiše kot najlažji in najbolj priročen način. Tudi tisti, ki imajo druga sredstva, se lahko zdijo te možnosti privlačne, ker morda ne želijo prodati obdavčljivih deležev, ki bodo ustvarili kapitalski dobiček ali plačali odtegnitvene kazni pri predčasnih razdelitvah pokojninskih zavarovanj. Tisti, ki se zadolžijo za svoj lastni kapital, imajo tri možnosti. Najboljši za vas bo odvisen od okoliščin in ciljev.

Posojila za sekundarne domove: pokrajina

Posojila za sekundarno stanovanje so razdeljena v tri kategorije:

• Druga hipoteka - poznana tudi kot posojila z lastniškim kapitalom, je ta vrsta stanovanjskega posojila najbolj strukturirana in v bistvu zrcali primarno hipoteko. Čeprav lahko pridejo z variabilnimi obrestnimi merami, je obrestna mera običajno fiksna in je običajno višja kot pri prvi hipoteki. Ta posojila se amortizirajo na začetku in imajo tudi določen rok, na primer 15 let. Vsako prejeto plačilo se deli na obresti in glavnico na enak način kot primarna hipoteka. Po izdaji jih ni mogoče vzeti.
• Kreditna linija domačega lastniškega kapitala (HELOC) - Ta vrsta posojila je najbolj prilagodljiva od teh treh in po odobritvi morda ni izdanih dejanskih sredstev, čeprav je za nekatere vrstice potreben minimalni začetni znesek. Nato boste lahko črpali to kreditno linijo, ko jo potrebujete, na enak način kot kreditno kartico. Večina kreditnih linij je zdaj s čekovno knjižico ali debetno kartico za lažji dostop do sredstev. HELOC-ji ponavadi zaradi svoje strukture ponujajo tudi prihodnjo amortizacijo in boste plačevali le v znesku, ki je bil dejansko črpan. Za razliko od drugih dveh oblik sekundarnih posojil, HELOC-ov ponavadi ni zaprt. Druga možnost: Posojilo, pri katerem plačate samo obresti za tisto, kar ste vzeli vsak mesec. To je lahko nevarno, ker bo denar, ki ste ga umaknili, zapadel ob koncu mandata.
• Povračilo z izplačilom denarja - za razliko od drugih dveh možnosti ta metoda ne vključuje nujno drugega posojila, čeprav se v mnogih primerih uporablja za izogibanje primarnemu hipotekarnemu zavarovanju ali zagotavljanju dodatnih sredstev. V tem primeru svoj dom preprosto refinancirate za večji znesek in prevzamete razliko v gotovini. Zaključni stroški za to vrsto posojila so v nekaterih primerih lahko precej visoki.

Ključni odvzemi

• Uporaba vašega doma kot vira sredstev je lahko pametna izbira za pridobitev financiranja v nekaterih situacijah.
• Če izplačujete lastniški kapital od doma, je pomembno, da zaženete številke in predvidite svoj prihodnji denarni tok, preden se podpišete s pikčasto črto.
• Mogoče bi bilo mogoče dobiti večjo obrestno mero za drugačno financiranje, na primer poslovno posojilo ali študentsko posojilo; to bi lahko bili boljši viri financiranja.

Vse tri metode dostopa do lastniškega kapitala imajo več skupnih značilnosti. Prvi in ​​najpomembnejši je, da lahko posojilojemalci, ki teh posojil ne odplačajo, izgubijo svoj dom. Obresti, ki so jih zaračunavale posamezne vrste posojila, so bile odbitne, toda s prihodom predloga zakona o znižanju davkov in delovnih mest so merila drugačna. Odmerjene obresti se odbijejo le, če se posojilo uporabi za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje doma davkoplačevalcev, ki zavarovanje posojila. Če jih uporabljate v te namene, lahko odštejete obresti do do 750.000 dolarjev zadolževanja (upoštevajte, da ta meja pokriva ves nepremičninski dolg; manjša bo, če imate tudi hipoteko).

Koliko denarja si lahko izposodite iz lastniškega kapitala, je odvisno od tega, koliko kapitala imate v svojem domu. Pravičnost je razlika med tem, koliko ste dolžni in koliko je vreden vaš dom. Posojilodajalci to številko uporabijo za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo ali LTV, dejavnikom, ki se uporablja za določitev, ali ste upravičeni do posojila. Če želite pridobiti LTV, razdelite trenutni znesek posojila na trenutno ocenjeno vrednost.

Seveda je dejanski znesek, ki je dodeljen, odvisen od vašega kreditnega rezultata in razmerja med dolgom in prihodkom (DTI). Kreditna ocena nad 700 vas bo verjetno kvalificirala za posojilo. Nekaj ​​manj kot 700 vas lahko kvalificira, vendar z višjimi obrestnimi merami. Ustrezni DTI se razlikuje od posojilodajalca do posojilodajalca, vendar večina zahteva, da vaši mesečni dolgovi pojedo manj kot 50% vašega bruto mesečnega dohodka. Posojilodajalci seštejejo skupna mesečna plačila za vaš dom, vključno z glavnico hipoteke - obresti, davki, zavarovanje lastnikov, zavarovanje lastnin in vse druge neporavnane dolgove, ki so pravna obveznost. Potem se skupni dolg deli z vašim bruto mesečnim dohodkom - osnovno plačo, provizijami in dodatki ter drugimi viri dohodka, kot so dohodek od najemnin in preživnino -, da dosežete razmerje DTI.

Vedno je dobro, da se pogovorite s kvalificiranim kreditnim svetovalcem, ki vam bo pomagal pri odločitvi, ali boste zaprosili za posojilo ali ne.

Najboljši fit

Najboljša oblika izkoriščanja domačega kapitala je verjetno bolj odvisna od tega, za kaj boste potrebovali denar kot za kaj drugega. Seveda sta pomembna tudi vaš kreditni rezultat in finančno stanje, vendar bosta dejavnika, ne glede na to, katero možnost izberete. Na splošno se vsaka od teh metod pogosto ujema z naslednjimi situacijami in cilji.

• Posojila za lastniški kapital - Ker se ves denar pri tej vrsti posojila izplača na začetku, ima večina posojilojemalcev, ki zaprosijo za njih, običajno takojšnjo potrebo po celotnem saldu. Ta posojila se pogosto uporabljajo za plačilo izobraževalnih, zdravstvenih ali drugih pavšalnih stroškov ali za financiranje konsolidacije dolgov. Po podatkih Bankrate.com je obrestna mera za posojila iz naslova lastniškega kapitala na dan 25. aprila 2018 približno 5, 7%; medtem ko povprečna cena APR na kreditni kartici znaša konec marca 16, 47%, kar je rekordno veliko.
• HELOCs - Kreditna linija domačega lastniškega kapitala je primernejša za lastnike domov, ki bodo sčasoma potrebovali dostop do gotovine, na primer za stroške, ki nastajajo v stalni osnovi, na primer vrsto izboljšav domov ali zagon majhnega podjetja. To je na splošno najcenejša oblika posojila, saj plačujete obresti le za tisto, kar si dejansko izposodite in ni zaprtih stroškov. Prepričajte se le, da boste lahko celotno stanje vrnili do izteka roka.
• Povračilo z gotovino - To je ponavadi dobra ideja, če ste v svojem prebivališču nabrali znaten kapital in zdaj potrebujete gotovino, hkrati pa ste upravičeni do višje obrestne mere kot pri prvi hipoteki. Na primer, če je zdaj vaš kreditni rezultat precej višji, kot je bil, ko ste kupili dom, potem lahko nižja stopnja pomaga izravnati višje plačilo, ki bo na voljo z novim večjim zneskom posojila, ki vključuje znesek izplačila. Če znesek izplačila porabite za poplačilo drugih dolgov, na primer avtomobilskih posojil ali kreditnih kartic, se lahko vaš skupni denarni tok še izboljša, rezultat pa se lahko spet poveča, zato boste lahko v prihodnosti ponovno plačali.

Spodnja črta

Domači lastniški dolg ni dober način za financiranje stroškov za rekreacijo ali rutinskih mesečnih računov, vendar je lahko resnična rešitev za tiste, ki so obremenjeni z velikimi, nepričakovanimi finančnimi izzivi ali ki želijo vlagati v svojo prihodnost. Ključno je, da se zadolžujete po najnižji možni stopnji in sredstva porabite samo za predvideni namen.