Razumevanje postopka deponiranja

Nakup hiše je lahko zapleten postopek, na katerega je večina ljudi na splošno nepripravljena. Eden izmed teh skrivnostnih elementov je postopek eskrukcije - imenovan tudi zaključek. Ta postopek, ki se zgodi med časom, ko prodajalec sprejme ponudbo in kupec dobi ključe, je lahko za številne kupce doma presenetljiv.

Kaj je Escrow?

Escrow je finančni instrument, ki ga ima tretja oseba v imenu dveh drugih strank, ki zaključujeta transakcijo. To je kot račun zaupanja, ki ga ima tretja oseba, medtem ko so izpolnjene vse obveznosti prodajalca in kupca.

Čas, ki traja od začetka do konca deponiranja, je različen. Nekateri dejavniki, ki določajo dolžino zaključka, vključujejo hipotekarno predhodno odobritev, ustrezne dokumente in čas, ki je potreben za dokončanje zavarovanja. Tako kot se lahko traja tudi postopek, se lahko postopek razlikuje tudi od države. Koraki pa so na splošno enaki za vse.

Odprite Escrow račun

Ko podpišete vzajemno sprejemljivo pogodbo o nakupu, bo vaš agent zbral vaš donosni ček denarja in ga nakazal na escrow račun pri podjetju escrow, ki je določeno v kupoprodajni pogodbi.

Družba za spremljanje depozitov deluje kot nevtralna tretja oseba za zbiranje potrebnih sredstev in dokumentov, ki sodelujejo v zaključnem postopku, od začetne donosne listine in posojilnih dokumentov do podpisanega dokumenta. Na nekaterih območjih se lahko odvetniki ukvarjajo s tem postopkom namesto pooblaščenega podjetja in se lahko imenuje poravnava in ne spremljanje.

Počakajte na oceno banke

Banka, ki napreduje s hipoteko, bo opravila lastno oceno - za katero običajno plača kupec -, da zaščiti svoje finančne interese, če bo kdaj treba posegati v nepremičnino. Če je ocena nižja od ponujene cene, vam posojilodajalec ne bo financiral, če ne ugotovite razlike ali prodajalec zniža ceno na ocenjeni znesek.

Lahko pa poskusite spremeniti mnenje cenilca tako, da naredite eno od naslednjih ukrepov:

• Navedite dodatne informacije, zakaj menite, da bi bilo treba dom oceniti v višjih zneskih
• Pridobite drugo oceno
• Poskusite z drugim posojilodajalcem in upajte, da vam bo ocena uspela

Če nobena od teh možnosti ni mogoča, lahko prekličete nakupno pogodbo.

Varno financiranje

Za hipoteko bi morali biti že predhodno odobreni, preden je bil dogovor sprejet. Ko posojilodajalcu daste naslov nepremičnine, bo ta pripravil oceno v dobri veri - ali izjavo, v kateri bo natančno določil znesek vašega posojila - obrestne mere, stroške zapiranja in druge stroške, povezane z nakupom. Pred podpisom se prepričajte, da ste številke v tem dokumentu pogajali. Ko boste prevzeli obveznost za pisno posojilo, je čas, da pisno odpravite nepredvidljivo financiranje.

Odobrite razkritja prodajalca

Prejeti bi morali pisno obvestilo o kakršnih koli očitnih težavah, ki jih je prodajalec ali zastopnik prodajalca že ugotovil. Na primer, v soseskah z zmernim do nizkim dohodkom v območjih z visoko ceno stanovanja je bila garaža morda spremenjena v bivalni del, ki krši mestne stanovanjske zakone. Morda ste že seznanjeni s kakršnimi koli takimi težavami, ker jih pogosto omenjajo na seznamu.

Nepremičnina lahko objavi prodajalca, kar pomeni, da prodajalec v prodajnih pogojih ne objavlja nobenih podrobnosti. Če vas nepremičnina še vedno zanima, opravite lastni pregled. Prepričajte se, da ste dobili dovoljenje prodajalca, preden vaš inšpektor pride v prostore.

Pridobite potrebne inšpekcijske preglede

Naslednji korak je razmisliti, ali želite dodaten strošek inšpekcij. Medtem ko ti niso potrebni, lahko pridejo v poštev glede na vaše okoliščine.

Čeprav to ni zahteva, vam je v najboljšem interesu, da dobite pregled na domu. Za nekaj sto dolarjev vam bo strokovni hišni inšpektor povedal, ali so v domu nevarne ali drage napake. Če obstajajo, boste želeli vedeti o njih, da lahko storite eno od naslednjega:

• Vrnite se iz nakupa.
• Prosite prodajalca, da jih popravi.
• Prosite prodajalca, naj zniža ceno, da boste lahko sami popravili popravila.

Upoštevajte, da se tukaj ne morete pogajati o kakršnih koli prodajnih ugodnostih, če v pogodbi piše, da boste nepremičnino kupili "takšno, kot je". Če se postopek inšpekcijskega pregleda zaključi zadovoljivo, boste morali odpraviti nepredvidene inšpekcijske pogoje. Ta korak boste ponovili po drugih pregledih.

Inšpekcijski nadzor škodljivcev

Morda boste želeli pregledati škodljivce, da zagotovite, da v hiši ni termitov, mizarskih mravi ali drugih škodljivcev, kot so ščurke ali podgane. Te težave morda ne bodo vidne čez dan, ko ste hišo najverjetneje ogledali, in bi se po selitvi izkazali za strahotno odkritje. Pred nadaljevanjem prodaje je treba odpraviti morebitne težave s škodljivci - ob predpostavki, da želite nadaljevati z nakup. To je še eno področje, na katerem se boste morda želeli pogajati s prodajalcem o plačilu dela.

Okoljska inšpekcija

Včasih priporočamo, da dobite okoljski inšpekcijski pregled, da preverite, ali obstajajo strupi v domu, kot sta plesen in azbest. Na domačem mestu so lahko tudi težave, kot so kontaminacija z mesta blizu odlagališča, nekdanjega naftnega polja, kemičnega čistilca, bencinske črpalke ali drugih okolju nevarnih dejavnosti. Kakršne koli odkrite težave na tem področju lahko pomenijo resne nevarnosti za zdravje in jih je težko odpraviti.

Geološko poročilo

Območja, ki so bila izpostavljena potresom, lahko zahtevajo poročilo o tleh in / ali geološko poročilo, da se oceni tveganje resne škode na premoženju v primeru takšne nesreče. Morda boste želeli razmisliti tudi o poročilu o poplavi. Če je dom verjetno poplavljen, ne boste mogli dobiti zavarovanja lastnikov stanovanj, kar pomeni, da ne morete dobiti hipoteke. V nekaterih primerih bo nakup zavarovanja pred poplavami poleg zavarovanja vašega lastnika stanovanja rešil to težavo. Na podeželju je treba izvesti raziskavo zemljišč, da se preverijo meje posesti. V mestnih območjih so meje ponavadi že zelo jasne.

Zavarovanje nevarnosti

To vključuje zavarovanje lastnikov stanovanj in morebitno dodatno kritje na vašem geografskem območju (na primer zavarovanje pred poplavami). Do izplačila hipoteke boste morali imeti zavarovanje lastnikov stanovanj. Če želite prihraniti nekaj dolarjev, izberite svojo zavarovalnico in nakupujte, da dobite najboljšo ceno. Tista, ki jo izbere banka, morda ni tista, ki jo želite.

Naslovno poročilo in zavarovanje naslova

Tako poročila o naslovu kot tudi zavarovanje lastninske pravice zahteva vaš posojilodajalec. Tudi če jih ne bi bilo, bi jih vseeno želeli.

Poročilo o lastništvu zagotavlja, da je naslov nepremičnine jasen - to je, da na nepremičnini ni zastavnih pravic in da nihče, razen prodajalca, ne zahteva nobenega dela. Zavarovalno premoženje vas in posojilodajalca ščiti pred vsemi pravnimi izzivi, ki se lahko pojavijo kasneje, če se med iskanjem naslova ne pokaže nekaj.

Če je z naslovom kaj narobe (znano kot oblak ali napaka), ga bo moral prodajalec popraviti, da bo prodaja lahko nadaljevala ali vas pustila oditi. Odvisno od tega, kje živite, sta lahko družba za spremstvo in naslovno podjetje eno in isto.

Končni sprehod

Dobro je, da nepremičnino ponovno pregledate tik pred zaprtjem, da se prepričate, da ni nastala nova škoda in vam je prodajalec pustil predmete, določene v pogodbi o nakupu, kot so naprave ali napeljave.

Na tej točki verjetno ne boste mogli zavreči, razen če je dom utrpel resno škodo. Vendar pa ni slišati, da bi mali prodajalec pritisnil na svojega agenta, da bi sporazum razveljavil zaradi nepomembnega.

HUD-1 obrazec

Vsaj en dan pred zaprtjem prejmete obrazec HUD-1 ali končno izjavo o posojilnih pogojih in stroških zapiranja. Primerjajte ga z oceno dobre vere, ki ste jo podpisali prej. Oba dokumenta bi morala biti zelo podobna. Poiščite nepotrebne, nepričakovane ali pretirane pristojbine, pa tudi odkrite napake.

Zapri Escrow

Postopek zapiranja se glede na državo nekoliko razlikuje, vendar morate podpisati tono papirja; vzemite si čas in pozorno preberite. Prodajalec bo imel na voljo tudi papirje za podpis. Po podpisu vseh dokumentov vam bo spremljevalni uradnik pripravil nov dokument, ki vas bo imenoval za lastnika nepremičnine, in ga poslal okrožnemu zapisnikarju. Oddali boste blagajniški ček ali uredili nakazilo, da boste plačali poravnane stroške in stroške zapiranja, posojilodajalec pa bo vaše posojilo nakazal na pobeg, tako da bo prodajalec in po potrebi posojilo prodajalca mogoče plačati.

Če jo boste dosegli tako daleč, boste končno dobili dom.

12 korakov za zaključek pogodbe o nepremičninah

Spodnja črta

Vaš agent bo nadziral celoten postopek, zato ne bodite preveč zaskrbljeni, če ne boste razumeli vseh podrobnosti. Vendar je pri vsaki transakciji, pri kateri finančno toliko postavite na črto, dobro imeti vsaj osnovno predstavo o dogajanju, da je ne boste izkoristili. (Za povezano branje glejte "Razumevanje postopka in zahtev za deponiranje")