Razumevanje posojil domačega kapitala in kreditnih linij

Posojila za lastniški kapital so lahko cenovno ugoden način za izkoriščanje lastniškega kapitala v vaši hiši, ki ga uporabite za izboljšave doma, plačilo izobraževanja in odplačevanje kreditnih kartic ali drugih vrst dolga. Šteje se za druge hipoteke, ker jih zavaruje vaša lastnina in imajo običajno nižje obrestne mere kot zavarovana posojila. Prej so bile obresti, plačane za ta posojila, ki se uporabljajo za osebne predmete, odtegnjene. Vendar pa bodo s prihodom zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih obresti odbitne le, če se posojila "uporabijo za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje doma davkoplačevalcev, ki zagotavlja posojilo", kot navaja Služba za notranje prihodke.

Dve vrsti posojil: posojila za lastniški kapital in HELOC-ji

Obstajata dve vrsti posojil domačega kapitala. Prva je posojilo v določenem znesku denarja, ki se financira v določenem obdobju (običajno pet do 15 let) po fiksni obrestni meri in s fiksnim plačilom. Druga vrsta se imenuje kreditna linija domačega kapitala (HELOC).

HELOC ima spremenljivo obrestno mero in deluje bolj kot kreditna kartica z rokom veljavnosti (pogosto do 10 let po prevzemu kreditne linije). Če imate resne finančne težave, izgubite službo ali doživite nepričakovano bolezen, lahko imate težave s katero koli vrsto lastniškega dolga.

Nadaljnji zaplet HELOC-a je izrazito nasprotje med začetno fazo (obdobje črpanja), ko imate dostop do kreditne linije in boste morda morali plačati samo obresti za denar, ki si ga izposodite, in drugo (veliko dražje ) faza "odplačevanja", ko poteče kreditna linija in morate začeti odplačevati glavnico in obresti na preostalem stanju. (Za več razjasnitev preberite Domov Equity vs. HELOC )

Posojilodajalci ne bodo samodejno zaprti

Če neplačilo posojila z lastniškim kapitalom ali kreditno linijo lahko povzroči izključitev. Kaj doma posojilodajalec lastniškega kapitala dejansko počne, je odvisno od vrednosti vašega doma. Če imate doma svoj lastniški kapital, bo verjetno posojilodajalec sprožil izterjavo, ker ima spodobno možnost, da povrne del svojega denarja po izplačilu prve hipoteke. Več kot je lastniškega kapitala, večja je verjetnost, da se bo drugi hipotekarni posojilodajalec odločil za zaprtje.

Če ste pod vodo (vaš dom je vreden manj kot skupni znesek, ki je v lasti prve in druge hipoteke), je verjetno, da bo vaš posojilodajalec doma zaprt. To je zato, ker ima prva hipoteka prednost, kar pomeni, da verjetno drugi imetnik hipoteke po izključitvi ne bo prejel nobenega denarja. Namesto tega se bo drugi imetnik hipoteke odločil, da vas osebno toži zaradi dolgovanega denarja. Čeprav se lahko tožba zdi manj strašljiva kot postopek za zaprtje, lahko še vedno škodi vašemu kreditu, posojilodajalci pa lahko zberejo plače, poskušajo odvzeti drugo premoženje ali naložijo svoje bančne račune, da bi dobili dolgovane obveznosti.

Ne čakajte, da ukrepate

Večina hipotekarnih posojilodajalcev in bank ne želi, da pri domačem posojilu ali kreditni liniji ne privzamete denarja, zato bodo sodelovali z vami, če se boste borili za plačila. Če se to zgodi, je pomembno, da se čim prej obrnete na posojilodajalca. Zadnja stvar, ki jo morate storiti, je poskusiti odpraviti težavo. Posojilodajalci morda niso tako pripravljeni sodelovati z vami, če ste prezrli njihove klice in pisma, ki ponujajo pomoč.

Ko gre za posojilodajalec, obstaja nekaj možnosti. Nekateri posojilodajalci ponujajo, da spremenijo vaše posojilo ali kreditno linijo. Banka Amerike bo na primer sodelovala s posojilojemalci s ponudbo za spreminjanje pogojev, obrestnih mer, mesečnih plačil ali neke kombinacije treh, da bi posojilo ali HELOC postali cenovno ugodnejši. Da bi kreditojemalci izpolnili pogoje za posojilo Bank of America ali spremembo HELOC, morajo izpolnjevati določene kvalifikacije:

• Posojilo so morali imeti vsaj devet mesecev.
• V zadnjih 12 mesecih ali dvakrat v zadnjih petih letih ne smejo prejemati nobene pomoči iz naslova lastniškega kapitala.
• Morajo biti v finančni stiski.
• Morajo biti sposobni odplačati posojilo.

Drugi zasebni posojilodajalci - na primer Sallie Mae, ki ponuja študentska posojila - delajo s posojilojemalcem, ki se bori za izpolnjevanje plačil, saj ponuja več odlog in odstopne možnosti. Za posojilojemalce, ki ne izpolnjujejo pogojev, Bank of America ponuja razširitve plačil ali odplačilne načrte, da bi nadoknadili zamudna plačila.

Omejena pomoč države

Pomoč zvezne vlade je omejena. Občinski program za cenovno ugodne prilagoditve (HAMP), ki je upravičenim lastnikom stanovanj omogočil znižanje mesečnih plačil, vključno s tistimi za druge hipoteke, kot so hipotekarna posojila in kreditne linije, je bil za nove prosilce zaprt 30. decembra 2016. The Making Home Affordable Na strani z možnostmi pomoči pri hipoteki pa so informacije in nasveti o iskanju pomoči pri posojilodajalcu, odvisno od tega, ali je vaša težava začasna ali dolgoročna.

Če živite v eni od 18 držav in okrožje Columbia, ki sodeluje v skladu Hardest Hit, se boste tam morda lahko kvalificirali za pomoč. Nekatere države so že zaključile postopek prijave in po 31. decembru 2020 v nobeni državi ne bodo sprejete nobene prijave.

Spodnja črta

Posojila za lastniški kapital in kreditne vrstice so lahko poceni način izkoriščanja kapitala v vašem domu. Če se znajdete v težavah, imate možnosti. Od vadb posojilodajalcev, kot je sprememba posojila, do omejene državne pomoči, obstajajo načini, kako se rešiti iz naslova lastniškega kapitala ali težave HELOC, ne da bi se spuščali v izključitev. Ključno pri vseh možnostih je, da takoj poiščete pomoč, namesto da upate, da bo težava izginila sama.

Nadaljujte z branjem

Posojila za domači kapital in HELOC
Najpametnejši način za izkoriščanje domačega kapitala
Posojilo za refinanciranje domačega lastniškega kapitala: Vodnik po navodilih
5 razlogov, da ne uporabljate domače kreditne linije
Kako deluje opcija s fiksno stopnjo HELOC
Posojilo za refinanciranje v primerjavi z domačim kapitalom
Izbira posojila za domači lastniški kapital ali kreditno linijo
Kreditna linija domačega lastniškega kapitala: 4 načine za refinanciranje
Ali je obdavčitev davčne olajšave na domačem lastniškem kapitalu (HELOC)?
Slab kredit? Še vedno lahko dobite posojilo za lastniški kapital
Hipotekarna posojila v primerjavi z domačim lastniškim posojilom: kako se razlikujejo