5 vrst REIT-ov in kako vlagati v njih

Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT-ji) so ključni dejavniki pri sestavljanju katerega koli portfelja lastniškega kapitala ali fiksnega dohodka. Zagotavljajo večjo razvejanost, potencialno višje skupne donose in / ali manjše splošno tveganje. Skratka, njihova sposobnost, da ustvarijo dividendni dohodek, skupaj z apreciacijo kapitala, je izvrstno protiutež delnicam, obveznicam in denarjem.

REITs na splošno posedujejo in / ali upravljajo s komercialnimi nepremičninami, ki ustvarjajo dohodek, ne glede na to, ali gre za nepremičnine same ali hipoteke teh nepremičnin. V podjetja lahko vlagate posamično, prek borznega sklada ali vzajemnega sklada. Na voljo je veliko vrst REIT-ov.

Tu smo si ogledali nekaj glavnih kategorij REITS in njihove zgodovinske donose. Do konca tega članka bi morali imeti boljšo predstavo, kdaj in kaj kupiti.

Ključni odvzemi

• Uporaba REIT-ov za vlaganje v nepremičnine lahko razveja vaš portfelj, vendar niso vsi REIT-ji ustvarjeni enako.
• Nekateri REIT vlagajo neposredno v nepremičnine, zaslužijo dohodke od najemnin in provizije za upravljanje. Drugi vlagajo v dolg nepremičnin, tj. Hipoteke in hipotekarne vrednostne papirje.
• Poleg tega se REIT-ji ponavadi osredotočajo na poseben sektor nepremičnin, na primer na trgovske ali trgovske centre, hotele in letovišča ali zdravstvene in bolnišnice.

Zgodovinske vrnitve REIT-ov

Sklad za naložbe v nepremičnine je v zgodovini eden izmed najučinkovitejših razpoložljivih razredov premoženja. Indeks lastniškega kapitala REIT indeksa FTSE NAREIT je tisto, kar večina vlagateljev uporablja za merjenje uspešnosti ameriškega trga nepremičnin. Med letoma 1990 in 2010 je povprečna letna donosnost indeksa znašala 9, 9%, kar je na drugem mestu med srednjimi zalogami, ki je v istem obdobju znašala 10, 3% letno.

V primerjavi s sredstvi s stalnim dohodkom so upravljali 7% letnih donosov, blago pa le 4, 5% na leto. Nepremičnine so bile v osmih letih od 20. leta najslabši izvajalec osmih vrst premoženja. Po drugi strani je bil v istem dvajsetletnem obdobju šestkrat najslabši.

V zadnjem času je bilo triletno povprečje za REITs med marcem 2013 in marcem 2016 v skladu s povprečji v obdobju 20 let in se je v tem času gibalo na 10, 76%. Zgodovinsko gledano so vlagatelji, ki iščejo donos, vlagali v nepremičnine bolje kot stalni dohodek, kar je tradicionalni razred sredstev za ta namen. Skrbno sestavljen portfelj mora upoštevati oboje.

5 vrst REIT-ov in kako vlagati v njih

Maloprodajni REIT

Približno 24% naložb REIT je v nakupovalnih središčih in samostojni maloprodaji. To predstavlja največjo naložbeno vrsto v Ameriki. Ne glede na pogosto nakupovalno središče, je verjetno v lasti REIT-a. Ko razmišljate o naložbi v maloprodajne nepremičnine, je treba najprej preučiti samo maloprodajno industrijo. Je finančno zdrav danes in kakšni so obeti za prihodnost?

Pomembno si je zapomniti, da maloprodajni REIT-ji zaslužijo od najemnine, ki jo zaračunavajo najemnikom. Če imajo trgovci na drobno težave z denarnim tokom zaradi slabe prodaje, je možno, da bi lahko zamudili ali celo zamudili ta mesečna plačila in jih na koncu prisilili v stečaj. Na tem mestu je treba najti novega najemnika, kar nikoli ni enostavno. Zato je ključnega pomena, da investirate v REIT z najmočnejšimi možnimi najemniki sidrišč. Sem spadajo trgovina z živili in izdelki za izboljšanje doma.

Ko opravite oceno industrije, bi se morali osredotočiti na same REIT. Kot vsaka naložba je pomembno, da imajo dober dobiček, močne bilance in čim manj dolga, še posebej kratkoročne. V slabem gospodarstvu bodo maloprodajni REIT-ji s pomembnimi denarnimi pozicijami imeli priložnost za nakup dobrih nepremičnin po težavnih cenah. Najbolje vodena podjetja bodo to izkoristila.

Kljub temu obstajajo dolgoročne skrbi za maloprodajni prostor REIT, ker se nakupovanje v spletu vse bolj spreminja v nasprotju z modelom trgovskih centrov. Lastniki prostora nadaljujejo z inovacijami, da bi svoj prostor zapolnili s pisarnami in drugimi najemniki, ki niso usmerjeni v prodajo, vendar je podsektor pod pritiskom.

Stanovanjski REIT

To so REIT-ji, ki imajo v lasti in upravljajo večdružinske najemniške stanovanjske stavbe, pa tudi izdelana stanovanja. Če želite investirati v to vrsto REIT-a, je treba pred skokom upoštevati več dejavnikov. Na primer, najboljši trgi stanovanj so ponavadi tam, kjer je cenovna dostopnost domov majhna glede na preostalo državo. V krajih, kot sta New York in Los Angeles, visoki stroški samskih domov silijo več ljudi v najem, kar poviša ceno, ki jo lahko najemodajalci zaračunajo vsak mesec. Zato so največji stanovanjski REITs osredotočeni na velika urbana središča.

Na vsakem posameznem trgu bi morali vlagatelji iskati rast prebivalstva in delovnih mest. Na splošno, ko je v mesto neto priliv ljudi, je to zato, ker so delovna mesta na voljo in gospodarstvo raste. Padajoča stopnja prostih delovnih mest v povezavi z naraščajočimi najemninami je znak, da se povpraševanje izboljšuje. Dokler ponudba stanovanj na posameznem trgu ostaja nizka in povpraševanje še naprej narašča, bi morali stanovanjski REIT-ji dobro uspevati. Kot pri vseh podjetjih imajo tudi podjetja z najmočnejšimi bilancami in najbolj razpoložljivim kapitalom najboljše.

Zdravstveno REITs

Zdravstveno REITs bo zanimiv podsektor, ki bo spremljal, kako se Američani starajo in stroški zdravstvenega varstva še naprej naraščajo. Zdravstveni REIT vlagajo v nepremičnine bolnišnic, zdravstvenih domov, zdravstvenih domov in domov za upokojence. Uspeh te nepremičnine je neposredno vezan na zdravstveni sistem. Večina izvajalcev teh objektov se zanaša na nadomestila za zasedenost, povračila Medicare in Medicaid ter zasebne plače. Dokler je financiranje zdravstvenega varstva vprašanje, enako velja tudi za REIT v zdravstvu.

Stvari, ki bi jih morali iskati pri zdravstvenem varstvu REIT, vključujejo raznoliko skupino strank in naložbe v številne različne vrste nepremičnin. Fokus je do neke mere dober, vendar tako širite tveganje. Na splošno je povečanje povpraševanja po zdravstvenih storitvah (kar bi se moralo zgoditi s staranjem prebivalstva) dobro za nepremičnine v zdravstvu. Zato poleg diverzifikacije vrst kupcev in nepremičnin poiščite podjetja, katerih zdravstvena izkušnja je pomembna, katerih bilanca stanja je močna in katerih dostop do poceni kapitala je visok.

Office REITs

Pisarniški REIT vlagajo v poslovne stavbe. Dohodke od najemnin prejemajo od najemnikov, ki so običajno podpisali dolgoročne najemnine. Vsem, ki jih zanima vlaganje v pisarno REIT, prihajajo štiri vprašanja

1. Kakšno je stanje v gospodarstvu in kako visoka je stopnja brezposelnosti?
2. Kakšne so stopnje prostih delovnih mest?
3. Kako gospodarno deluje področje, v katerega REIT vlaga?
4. Koliko kapitala ima za pridobitve?

Poskusite najti REIT, ki vlagajo v gospodarske trdnjave. Bolje je imeti v lasti kup povprečnih stavb v Washingtonu, DC, kot pa na primer imeti lastne poslovne pisarniške prostore na primer v Detroitu.

Hipotekarni REIT

Približno 10% naložb REIT je v hipotekah v nasprotju z nepremičninami. Najbolj znani, vendar ne nujno tudi največji naložbi sta Fannie Mae in Freddie Mac, podjetji, ki jih sponzorira vlada, ki kupujejo hipoteke na sekundarnem trgu.

A to, da ta vrsta REIT vlaga v hipoteke namesto v lastniški kapital, ne pomeni, da gre brez tveganj. Povišanje obrestnih mer bi pomenilo znižanje knjigovodskih vrednosti hipotekarnih REIT, cene delnic pa so nižje. Poleg tega hipotekarni REIT-i dobijo velik del svojega kapitala z zavarovanimi in nezavarovanimi ponudbami dolga. Če se obrestne mere zvišujejo, bo prihodnje financiranje dražje, kar bo zmanjšalo vrednost portfelja posojil. V okolju z nizkimi obrestnimi merami z možnostjo višjih stopenj večina hipotekarnih REIT-ov trguje s popustom do čiste vrednosti sredstev na delnico. Trik je v iskanju pravega.

Ključi za oceno katerega koli REIT-a

Pri ocenjevanju katerega koli REIT-a je treba upoštevati nekaj stvari. Vključujejo naslednje:

1. REIT-ovi so resnične naložbe s celotnim donosom. Zagotavljajo visoke dividendne donose skupaj z zmerno dolgoročno apreciacijo kapitala. Poiščite podjetja, ki so v preteklosti dobro opravila delo pri zagotavljanju obeh.
2. Za razliko od tradicionalnih nepremičnin se z veliko REIT trguje na borzah. Dobite raznolikost nepremičnin, ne da bi se dolgoročno zaklenili. Likvidnost je pomembna.
3. Amortizacija ponavadi precenjuje zmanjšanje vrednosti nepremičnin. Torej, namesto da bi uporabili koeficient izplačil (kaj dividendni vlagatelji uporabljajo) za oceno REIT-a, poglejte na njegova sredstva iz operacij (FFO). Ta je opredeljena kot čisti dohodek, zmanjšan za prodajo katere koli nepremičnine v določenem letu in amortizacijo. Preprosto vzemite dividendo na delnico in delite s FFO na delnico. Večji kot je pridelek, tem bolje.
4. Močno upravljanje naredi pomen. Poiščite podjetja, ki že nekaj časa obstajajo ali imajo vsaj vodstveno ekipo z veliko izkušnjami.
5. Kakovost šteje. V REIT-ove vlagajte le z odličnimi nepremičninami in najemniki.
6. Razmislite o nakupu vzajemnega sklada ali ETF, ki investira v REITs, raziskave in nakupe pa prepustite profesionalcem.

Spodnja črta

Zvezna vlada je vlagateljem omogočila nakup velikih trgovskih nepremičninskih projektov že v letu 1960. Vendar so samo v zadnjem desetletju posamezni vlagatelji sprejeli REIT. Razlogi za to so nizke obrestne mere, ki so prisilile vlagatelje, da segajo čez obveznice za donosne naložbe, pojav borznih trgov in vzajemnih skladov, ki se osredotočajo na nepremičnine, in do razpada nepremičnin 2007-08, nenasiten apetit na del Američanov v lasti nepremičnin in drugih opredmetenih sredstev. REITs je, tako kot vsaka druga naložba v letu 2008, zelo prizadel. Toda kljub temu so še naprej odličen dodatek k vsakemu raznovrstnemu portfelju.