5 Napake, zaradi katerih hiša lahko prekriva flop

Izgleda tako enostavno! Kupite hišo, naredite nekaj kozmetičnih popravkov, dajte nazaj na trg in naredite velik dobiček. V vsakem trenutku je na televiziji pol ducata oddaj, kjer s pridnimi in dobro oblečenimi vlagatelji postopek izgleda hitro, zabavno in dobičkonosno. In veliko domov se preobrazi. Podjetje ATTOM Data Solutions poroča, da je bilo v Združenih državah Amerike kupljenih več kot 200.000 in jih je preprodajal z istim 12-mesečnim obdobjem leta 2017. To je nekaj manj kot 6% vseh prodanih domov in stanovanj za enodružinsko družino vse leto. Kljub temu pot do bogastva z nepremičninami ni vse v omejevanju privlačnosti in "prodanih" znakov. Preveč preveč možnih nepremičninskih možganov spregleda osnove in na koncu ne uspe. V tem članku bomo pogledali pet največjih napak, ki bi jih naredili - in kako se jim izogniti.

Prvi, najboljši nasvet je, da omejite svoje finančno tveganje in povečate svoj donosni potencial. Preprosto povedano, ne plačujte preveč stanovanja (tako da veste, kaj je vredno) in se prepričajte, da tudi sami veste, koliko bodo potrebna popravila ali nadgradnje, preden kupite. Če imate te podatke, lahko nato določite idealno kupnino.

70-odstotno pravilo pravi, da mora vlagatelj plačati največ 70% ARV (vrednost popravil) nepremičnine, zmanjšane za potrebna popravila. ARV je tisto, kar je vreden dom, potem ko je v celoti popravljen.

Tu je primer: Če ARV doma znaša 150.000 dolarjev in potrebuje popravila 25.000 dolarjev, potem 70-odstotno pravilo pomeni, da mora investitor za dom plačati ne več kot 80.000 dolarjev. 150.000 $ x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 $ = 80 000 USD.

Najboljših 5 moških za preklopne hiše

Osnove

Prelistavanje (imenovano tudi veleprodajno vlaganje v nepremičnine) je vrsta strategije naložb v nepremičnine, v kateri investitor kupi nepremičnino, ki je ne uporablja, ampak z namenom, da jo proda z dobičkom.

Ta dobiček običajno izvira iz apreciacije cen, ki izhaja iz vročega trga nepremičnin, na katerem cene hitro rastejo ali iz kapitalskih izboljšav nepremičnine - ali obojega. Na primer, investitor lahko kupi pritrdilni zgornji del v "vroči" soseski, ga bistveno prenovi in ​​nato ponudi po ceni, ki odraža njegov nov vrhunski videz in ugodnosti.

Vlagatelji, ki nepremičnine oddajo, se osredotočijo na nakup in nadaljnjo nadaljnjo prodajo ene nepremičnine ali skupine nepremičnin. Številni vlagatelji poskušajo ustvariti stalen pretok dohodka s pogostimi preobrati.

Kako torej obrnete stavbo ali hišo? Preprosto povedano, želite kupiti nizko in prodati visoko (tako kot številne druge naložbe). A namesto da sprejmete strategijo za odkup, dokončate transakcijo čim hitreje, da omejite čas, v katerem je vaš kapital ogrožen. Na splošno bi se morali osredotočiti na hitrost in ne na največji dobiček. To je zato, ker vas vsak dan, ki ga opravite, stane več denarja (hipoteka, gospodarske javne službe, davki na nepremičnine, zavarovanje itd.).

Torej, to je splošni načrt. Zdaj so tukaj pasti.

1. Ni dovolj denarja

Dabljanje nepremičnin je drag predlog. Prvi strošek je strošek pridobitve nepremičnine. Medtem ko je zahtevkov za financiranje z nizkim / brez denarja za financiranje ni veliko, je iskanje teh poslov pri zakonitem prodajalcu lažje kot storiti. Če pridobitev financirate, to pomeni, da plačujete obresti. Čeprav so obresti na izposojeni denar tudi po sprejetju zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih še vedno odbitne, ne gre za 100-odstotno olajšavo. Vsak dolar, porabljen za obresti, dodaja znesek, ki ga boste potrebovali za prodajo, samo da boste enakomerni. Če za financiranje nakupa stanovanjske hiše uporabljate hipotekarno ali domačo lastniško kreditno linijo (HELOC), je mogoče odbiti le obresti. Glavnice, davkov in zavarovalnih delov vašega plačila ni mogoče odbiti.

Natančno raziskajte možnosti financiranja, da ugotovite, katera vrsta hipoteke najbolj ustreza vašim potrebam in poiščite posojilodajalca, ki ponuja nizke obrestne mere. Enostaven način za raziskavo stroškov financiranja je uporaba hipotekarnega kalkulatorja. To orodje vam bo omogočilo tudi primerjavo obrestnih mer, ki jih ponujajo različni posojilodajalci. Seveda plačilo gotovine za nepremičnino odpravi stroške obresti, toda tudi takrat obstajajo stroški posesti in priložnostni stroški za vezavo vašega denarja.

Ker so se obrestne mere precej povišale od najnižjih kriz po stanovanjski krizi, je dobiček težji kot nekoč. Dejansko se je v prvi polovici leta 2018 počasi spremenila aktivnost, ki se je približala skoraj štiriletnemu nizkemu, donosnost marže pa se je zmanjšala na najnižjo povprečno bruto donosnost naložbe od konca leta 2014, kažejo podatki ATTOM. To ne pomeni, da ni denarja za zaslužek (donosnost naložbe je bila le severno od 44%), vendar pomeni, da je potrebna skrbnost. Povprečni bruto dobiček na roki je 65.520 dolarjev, vendar je to bruto.

Upoštevati je treba tudi stroške prenove. Če nameravate hišo popraviti in prodati za dobiček, mora prodajna cena presegati skupne stroške pridobitve, stroške lastništva nepremičnine in stroške prenove. Kuhinja s 25.000 dolarji, kopalnica z 10.000 dolarji, davki na nepremičnine, gospodarske javne službe in drugi stroški prevoza zmanjšujejo to število za približno dve tretjini. Zmetavanje v nepričakovanih strukturnih težavah z nepremičnino in bruto dobičkom lahko postane čista izguba. Tudi če vam uspe ovirati ovire, ne pozabite na davke na kapitalski dobiček, ki vam bodo odplaknili dobiček.

2. Ni dovolj časa

Obnova in preureditev hiš je dolgotrajen poslovni podvig. Lahko najdete mesece, da najdete in kupite pravo nepremičnino. Ko imate hišo, boste morali vložiti čas, da jo popravite. Če imate dnevno delovno mesto, lahko čas, ki ga porabite za rušenje in gradnjo, pomeni veliko izgubljenih večerov in vikendov. Če za opravljanje dela plačate koga drugega, boste še vedno porabili več časa, za katerega pričakujete, da bo nadziral dejavnost, stroški plačevanja drugih pa bodo zmanjšali vaš dobiček.

Ko je delo končano, boste morali načrtovati inšpekcijske preglede, da se prepričate, ali je nepremičnina skladna z veljavnimi gradbenimi predpisi, preden jo lahko prodate. Če tega ne storite, morate porabiti več časa in denarja, da ga dosežete v višini. Nato boste morali vložiti čas za prodajo nepremičnine. Če ga sami pokažete bodočim kupcem, boste porabili veliko časa, ko boste potovali do nepremičnine in iz nje ter sestankovali.

Je to vredno? Za marsikoga se bo morda bolj smiselno držati dnevnega dela, kjer lahko z enakomerno plačo v nekaj tednih ali mesecih zaslužijo enako denar - brez tveganja in zelo dosledne časovne obveznosti.

3. Ni dovolj spretnosti

Poklicni gradbeniki in usposobljeni strokovnjaki, na primer mizarji in vodovodarji, pogosto odpravijo hiše kot stranski tir pri svojih rednih delovnih mestih. Imajo znanje, veščine in izkušnje, da najdejo in popravijo hišo. Nekateri od njih imajo tudi sindikalna delovna mesta, ki zagotavljajo preverjanje brezposelnosti vso zimo, medtem ko delajo na svojih stranskih projektih.

Pravi denar pri hišnih preobratih prihaja iz lastnega kapitala. Če ste priročen s kladivom, uživate v polaganju preprog, lahko obesite suhozid, pokrijete hišo in namestite kuhinjski umivalnik, ste sposobni prevrniti hišo. Po drugi strani pa, če ne poznate Phillips glavnega izvijača iz ploščatega izvijača, boste morali plačati strokovnjaka, ki bo opravil vsa prenove in popravila. V skladu s tem se bodo možnosti za dobiček od vaše naložbe močno zmanjšale.

4. Ni dovolj znanja

Če želite biti uspešni, morate imeti možnost, da izberete pravo nepremičnino, na pravi lokaciji, po pravi ceni. Ali v soseski 100.000 $ domov resnično pričakujete, da boste kupili za 60.000 dolarjev in prodali za 200.000 dolarjev? Trg je preveč učinkovit, da bi se lahko pojavljal pogosto.

Tudi če se dogovorite za celo življenje, ko posnamete hišo v izključitvi za skladbo, recite - vedeti morate, katere prenove narediti in katere preskočiti. Prav tako morate razumeti veljavne davčne zakone in zakone o coniranju ter vedeti, kdaj zmanjšati izgube in oditi, preden vaš projekt postane denarna jama.

Ne pozabite, da Zillow, podjetje za kotacijo nepremičnin, zdaj pregleduje domove na izbranih trgih. Podjetje pričakuje, da bo nepremičnine kupilo in odvrnilo v roku 90 dni, in dobili bodo podatke in znanje, s katerimi bodo lahko ponudnikom mam in pop ponudili močno konkurenco. Posojilodajalci v visoki ligi so začeli iskati dobiček tudi na trgu za posojila, s svetovnim investicijskim podjetjem KKR & Co. Inc. (prej znanim kot Kohlberg Kravis Roberts & Co. In KKR & Co. LP) pa so se pridružili drugim zasebnim investicijskim podjetjem, ki iščejo delček akcije.

5. Ni dovolj potrpljenja

Profesionalci si vzamejo čas in počakajo na pravo lastnino. Novaki hitijo ven, da bi kupili prvo hišo, ki so jo videli. Nato najamejo prvega izvajalca, ki odda ponudbo za delo, ki ga ne morejo opraviti sami. Strokovnjaki bodisi opravijo delo sami ali se zanesejo na mrežo vnaprej dogovorjenih, zanesljivih izvajalcev.

Novice najamejo nepremičninsko podjetje, ki bo pomagalo prodati hišo. Strokovnjaki se zanašajo na prizadevanja "za prodajo s strani lastnika", da zmanjšajo svoje stroške in maksimirajo dobiček. Novomeščani pričakujejo, da bodo skozi postopek hiteli, si privoščili plašč barve in zaslužili bogastvo. Strokovnjaki razumejo, da je za nakup in prodajo hiš potreben čas in da so stopnje dobička včasih majhne.

Spodnja črta

Preden začnete nakupovati hišo, opravite nekaj raziskav o najbogatejših ljudeh v državi. Hitro boste ugotovili, da nobeden od njih ne preživi domov za preživljanje. Če še vedno želite preurediti hišo, se raje lotite podjetja, kot bi se lotili novega posla. Tako kot vsako drugo majhno podjetje bo tudi to zahtevalo čas in denar, načrtovanje in potrpljenje, spretnost in trud. Verjetno se bo končalo težje in dražje, kot ste si kdajkoli predstavljali. In tudi če natančno določite vse podrobnosti, lahko spreminjanje pogojev na trgu pomeni, da bo vsaka predpostavka, ki ste jo dali na začetku, do konca neveljavna. Bodite rahlo nevarni: Če samo iščete, da bi se obogatili, ko boste vrnili domov, bi lahko končali v restavraciji.