Ste pripravljeni kupiti hišo?

Ste pripravljeni kupiti hišo? No, odgovorite na to vprašanje z drugim vprašanjem, in sicer s svojim "Kaj si lahko privoščim?" In odgovoriti, da morda ni tako enostavno. Preden naberete tisti na videz odličen nakup doma, se naučite, kako v resnici analizirati, kaj pomeni "cenovna dostopnost".

Vaše razmerje med dolgom in prihodkom

Prva in najbolj očitna točka odločitve vključuje denar. Če imate na voljo dovolj sredstev za nakup hiše za gotovino, si zdaj zagotovo lahko privoščite, da jo kupite. Tudi če ne morete plačati z gotovino, se večina strokovnjakov strinja, da si lahko privoščite nakup, če lahko hipoteko na nov dom. Toda kakšno hipoteko si lahko privoščite?

Standard 43-odstotnega razmerja med dolgom in prihodkom (DTI) običajno uporablja zvezna stanovanjska uprava (FHA) kot vodilo za odobritev hipotek. To razmerje se uporablja za določitev, ali lahko posojilojemalec plačuje vsak mesec; nekateri posojilodajalci so lahko bolj prizanesljivi ali bolj togi, odvisno od trga nepremičnin in splošnih gospodarskih razmer. 43-odstotni DTI pomeni vsa vaša redna plačila dolga, skupaj z vašimi novimi stanovanjskimi stroški - hipoteko, hipotekarno zavarovanje, pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj, davek na nepremičnine, zavarovanje lastnika stanovanja itd. - ne bi smela znašati več kot 43% mesečne bruto vrednosti dohodek.

Na primer, če vaš mesečni bruto dohodek znaša 4.000 USD, to število pomnožite z 0, 43. 1.720 dolarjev je znesek, ki bi ga morali porabiti za plačilo dolga. Recimo, da že imate te mesečne obveznosti: minimalna plačila s kreditno kartico 120 dolarjev, plačilo avtomobilskega posojila v višini 240 dolarjev in plačila študentskega posojila v višini 120 do 480 dolarjev. To pomeni, da si lahko teoretično privoščite do 1.240 dolarjev na mesec dodatnega dolga za hipoteko itd. In še vedno ostajate znotraj najvišjega DTI. Seveda je vedno manjšega dolga.

Kaj želijo posojilodajalci DTI

Upoštevati morate tudi razmerje med prihodki in prihodki med prihodki, ki izračuna vaš dohodek glede na mesečni dolg, ki bi ga nastali samo zaradi stanovanjskih stroškov. Običajno posojilodajalci takšno razmerje ne presegajo 28%; med recesijo lahko pustijo, da zdrsne na kar 31%. Na primer, če vaš bruto dohodek znaša 4000 USD na mesec, bi imeli težave pri odobritvi 1.720 USD mesečnih stanovanjskih stroškov, tudi če nimate drugih obveznosti. Za 31-odstotni DTI bi morali stanovanjski stroški znašati manj kot 1.240 dolarjev.

Zakaj ne bi mogli uporabiti svojega celotnega razmerja med dolgom in prihodkom, če nimate drugega dolga? V bistvu zato, ker vam posojilodajalci ne marajo živeti na robu. Finančne nesreče se zgodijo - izgubite službo, avtomobil se sešteje. Če je hipoteka 43% vašega dohodka, ne bi imeli prostora za mahanje, ko želite ali bi morali imeti dodatne stroške.

Zato se strokovnjaki za finančno načrtovanje strinjajo, da si lahko nakup stanovanja privoščite, če lahko hipoteko položite z mesečnim plačilom, ki ne presega 28% vašega bruto dohodka. Upoštevajte le, da boste morda morali to plačilo plačevati vsak mesec v naslednjih 30 letih. V skladu s tem bi morali oceniti zanesljivost svojega primarnega vira dohodka. Razmislite tudi o svojih možnostih za prihodnost in verjetnosti, da se bodo sčasoma zvišali vaši stroški. Da si danes lahko privoščite novo hišo, niti približno ni tako pomembno, kot si jo lahko privoščite na dolgi razdalji.

Ni treba posebej poudarjati, da si lahko privoščite hišo ne odgovarja na vprašanje, ali je zdaj pravi čas, da se odločite za to možnost.

(Za dodatno pomoč glej "Nakup doma: izračunajte, koliko si lahko domov privoščite.")

Trg stanovanj

Ob predpostavki, da imate svojo situacijo z osebnim denarjem pod nadzorom, je vaša naslednja pozornost stanovanjsko-tržna ekonomija - bodisi na vašem trenutnem trgu bodisi kam se nameravate preseliti. Hiša je draga naložba. Denar za nakup je odličen, vendar ne odgovarja na vprašanje, ali je nakup smiseln s finančnega vidika. Eden od načinov za to je odgovor na vprašanje »Ali je ceneje najeti kot kupiti?« Če je nakup manj drag kot najem, je to močan argument v prid nakupa.

Podobno je vredno razmisliti o dolgoročnih posledicah nakupa stanovanja. Nakup stanovanja je bil že več generacij skoraj zajamčen način zaslužka. Vaši stari starši so lahko pred 50 leti kupili dom za 20.000 dolarjev in ga 30 let pozneje prodali za pet ali desetkrat več. Enako ne moremo trditi za lastnike domov novejše letine. Mnogi od njih so izgubili denar, ko se je trg nepremičnin podrl leta 2006, mnogi drugi pa imajo zdaj domove, ki so vredni precej manj od cene, ki so jo kupili pred natanko desetletjem. Če nepremičnino kupujete z prepričanjem, da bo sčasoma zvišala vrednost, ne pozabite upoštevati stroškov plačila obresti na hipoteki, nadgradnje nepremičnine in tekočega, rednega vzdrževanja v svoje izračune.

(Za več vpogleda si oglejte "Najem ali nakup? Finančna vprašanja".)

Gospodarski obeti

V skladu z istimi smermi obstajajo leta, ko so cene nepremičnin znižane in leta, ko so nenormalno visoke. Če so cene tako nizke, da je očitno, da dobite dobro ponudbo, lahko to vzamete kot znak, da je morda pravi čas za nakup. Na kupčevem trgu znižane cene povečujejo verjetnost, da bo čas deloval v vašo korist in spodbudil vašo hišo, da bo cenila dol.

Obrestne mere, ki igrajo veliko vlogo pri določanju višine mesečnega hipotekarnega plačila, imajo tudi leta, ko so visoke, in leta, ko so nizke. Očitno je, da je nižje bolje. Na primer, naš mesečni kalkulator hipotekarnih plačil kaže, da vas bo 30-letna hipoteka (360 mesecev) na posojilo v višini 100.000 USD s 3-odstotnimi obrestmi stala 421, 60 USD na mesec. Pri 5-odstotni obrestni meri vas bo stalo 536, 82 dolarja na mesec. Pri 7% skoči na 665, 30 USD. Če torej obrestne mere padajo, je morda pametno počakati, preden kupite. Če naraščajo, je smiselno, da nakup opravite prej kot slej.

Letni časi lahko vplivajo tudi na postopek odločanja. Če želite izbirati čim več različnih domov, je pomlad verjetno najboljši čas za nakupovanje. Znaki "Na prodaj" ponavadi vzniknejo kot rože, ko se vreme segreva in trate postanejo zelene. Razlogi so očitni, zlasti če upoštevate, da se družine čakajo, da se preselijo, dokler njihovi otroci ne končajo tekočega šolskega leta, vendar se želijo urediti, preden se novo leto začne jeseni.

Če želite prodajalce, ki morda vidijo manj prometa - kar bi jim lahko postalo bolj prilagodljivo glede cen - je pozimi morda boljše za lov na hišo (zlasti v hladnem podnebju) ali višino poletja za tropske države (izven sezone za vaše območje, z drugimi besedami). Zaloge so verjetno manjše, zato je izbira morda omejena, vendar je malo verjetno, da bodo prodajalci v tem letnem času videli več ponudb. Nekateri pametni kupci radi ponujajo tudi ponudbe okoli praznikov, kot sta božič ali velika noč, in upajo, da bodo nenavadni čas, pomanjkanje konkurence in splošna praznična zabava hitro opravili po ugodni ceni.

(Če želite izvedeti več, glejte, kako obrestne mere delujejo na hipoteko in hipotekarne kalkulatorje: kako delujejo .)

Upoštevajte svoje življenjske potrebe

Medtem ko je denar očitno pomemben dejavnik, obstajajo številni drugi dejavniki, ki bi lahko igrali vlogo pri vašem merjenju časa. Ali obstaja potreba po dodatnem prostoru (nov otrok na poti, starejši sorodnik, ki ne more živeti sam)? Ali poteza vključuje vaše otroke, da spreminjajo šole? (Pripravite se, da se pridružite množici spomladanskih hiš.) Če boste prodali hišo, v kateri živite manj kot dve leti, bi zaračunali davek na kapitalski dobiček - in če je tako, ali je vredno počakati, da se izognete ugriz?

Morda boste radi kuhali z gurmanskimi sestavinami, si vsak mesec privoščili poletni vikend, pokrovitelji uprizoritvenih umetnosti ali vadbo z osebnim trenerjem. Noben od teh relativno ekstravagantnih hobijev ni proračunski ubijalec, vendar so ti razlogi, zakaj bi morali preskočiti plačila za električno energijo, če bi dom kupili samo na podlagi 43-odstotnega razmerja med dolgom in prihodkom. Preden začnete vaditi hipotekarna plačila, si privoščite malo finančnega prostora, tako da odštejete znesek vašega najdražjega hobija od plačila, ki ste ga izračunali. Če ta znesek ni dovolj za nakup doma vaših sanj, boste morda morali poseči po zabavi in ​​igrah - ali začeti razmišljati o manj dragi hiši kot o svojem domu iz sanj.

(Za podrobnosti glejte "Izogibajte se davku na kapitalski dobiček od prodaje na domu.")

Prodaja enega doma za drugega

Dohodek od svojega trenutnega doma shranite na varčevalni račun in ugotovite, ali si boste po faktorju takšnih stroškov, kot so plačila avtomobila, lahko privoščili hipoteko. Pomembno je tudi vedeti, da bo treba nameniti dodatna sredstva za vzdrževanje in komunalne storitve. Ti stroški bodo nedvomno višji za večje domove.

Ko izračunate, uporabite svoj trenutni dohodek. Ne predvidevajte, da boste zaslužili več denarja na poti. Povišanja se ne zgodijo vedno, kariera pa se spremeni. Če znesek nakupa stanovanja, ki ga kupite, temelji na prihodnjih prihodkih, si s kreditnimi karticami postavite romantično večerjo. Končali boste z dolgotrajnimi odnosi z njimi.

Če pa obvladujete te dodatne stroške hiše, ne da bi pri tem zapravili dodaten dolg na kreditni kartici, si lahko privoščite nakup stanovanja - če ste prihranili dovolj denarja za predplačilo.

Si lahko priskrbite polog?

Najbolje je, da odložite 20% cene stanovanja, da se izognete plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI). PMI lahko običajno dodate med hipotekarna plačila dodatnih 50 do 100 dolarjev na mesec. Toda manjši polog ne bo stalo za nakup stanovanja. Dom lahko kupite s samo 3, 5% s posojilom FHA.

Bonusi za večje polog:

• Manjša hipotekarna plačila. Za hipoteko v višini 200.000 dolarjev s 5-odstotno obrestno mero za 30-letni rok bi plačali 1.074 dolarjev. Če je bila vaša hipoteka 180.000 dolarjev s 5-odstotno obrestno mero za 30-letni mandat, bi plačali 966, 28 dolarja.
• Boljša izbira posojilodajalca. Nekateri posojilodajalci vas ne bodo financirali, če ne znižate vsaj 5% -10%.

Čeprav je večjim predplačilom veliko koristi, ne žrtvujte svojega varčevalnega računa v sili v celoti, da boste več odložili svoj dom. Ko končate nepričakovano popravilo, lahko končate v ščepec.

Ali nameravate ostati?

Ugodnost bi morala biti številka ena stvar, ki jo iščete v domu, vendar morate biti tudi dovolj stabilni, da boste vedeli, da boste želeli živeti v domu, ki si ga boste izbrali vsaj 10 let. Če ne, bi se lahko obtičali v domu, ki si ga ne morete privoščiti v mestu, ki ste ga pripravljeni zapustiti. Če ne morete oceniti, v katerem mestu boste živeli in kakšen je vaš desetletni načrt, ni pravi čas za nakup stanovanja. Če želite kupiti dom brez desetletnega načrta, kupite dom, ki je cenovno precej nižji od najvišjega, ki si ga lahko privoščite. Če si boste morali hitro prodati, si boste morali privoščiti uspešnico.

Spodnja črta

Ste pripravljeni kupiti hišo? Odgovor na strani (ni namenjen kazen) je "da, če si lahko to privoščite." Toda "privoščite" ni tako preprosto, kot je to, kar je trenutno na vašem bančnem računu; številni drugi finančni in življenjski slog bi morali upoštevati vaše izračune. Ko upoštevate vse te elemente, "če si lahko to privoščite" začne izgledati bolj zapleteno, kot se sprva zdi. Toda če jih upoštevamo, lahko pozneje preprečimo drage napake in finančne težave. Seveda obstaja en najboljši čas za potek: Ko najdete popolno hišo na popolnem mestu za prodajo - po popolni ceni.

Glejte tudi "6 finančnih pogojev za nakup hiše" in če kupujete svoj prvi dom, "Najboljši nasveti za prve kupce domov."