Poslovne nepremičnine - CRE
Komercialne nepremičnine (CRE) so nepremičnine, ki se uporabljajo izključno v poslovne namene ali za zagotavljanje delovnega prostora, ne pa življenjskega prostora. Najpogosteje se poslovne nepremičnine dajejo v najem najemnikom za opravljanje poslov. Ta kategorija nepremičnin sega od ene same bencinske črpalke do ogromnega nakupovalnega središča. Komercialne nepremičnine vključujejo trgovce na drobno vseh vrst, pisarniške prostore, hotele, trgovske centre, restavracije in prodajalne.
Osnove poslovnih nepremičnin
Komercialne nepremičnine skupaj s stanovanjskimi nepremičninami obsegajo dve glavni kategoriji nepremičnin. Stanovanjske vključujejo zgradbe, rezervirane za človeško bivališče in ne za komercialno ali industrijsko uporabo. Kot že ime pove, se komercialne nepremičnine uporabljajo v trgovini.
Nekateri organi za zoniranje in izdajo dovoljenj nadalje razgrajujejo industrijske nepremičnine - mesta, ki se uporabljajo za izdelavo in proizvodnjo blaga, zlasti težkega blaga -, vendar jih večina smatra za podmnožico poslovnih nepremičnin.
Komercialne nepremičnine so razvrščene v štiri razrede, odvisno od funkcije: pisarniške, industrijske, večdružinske in maloprodajne. Posamezni prostori so tudi kategorizirani. Pisarniški prostor je na primer označen kot razred A, razred B ali razred C.
- Razred A predstavlja najboljše stavbe z vidika estetike, starosti, kakovosti infrastrukture in lokacije.
- Stavbe razreda B so običajno starejše in niso tako konkurenčne (cenovno ugodne) kot stavbe razreda A. Investitorji te zgradbe pogosto ciljajo na obnovo.
- Stavbe razreda C so najstarejše, običajno starejše od 20 let, ki se nahajajo na manj privlačnih območjih in potrebujejo vzdrževanje.
Ključni odvzemi
- Komercialne nepremičnine so nepremičnine, ki se uporabljajo izključno za poslovne namene, v primerjavi s stanovanjskimi nepremičninami, ki so življenjski prostor.
- Štirje razredi komercialnih nepremičnin vključujejo pisarno, industrijo, večdružino in maloprodajo.
- Komercialne nepremičnine investitorjem zagotavljajo dohodek in tudi nekaj apreciacije kapitala.
- Vlaganje v komercialne nepremičnine zahteva vlaganje več sofisticiranosti in sredstev kot stanovanjske nepremičnine.
- Trsti z naložbami v nepremičnino, s katerimi se trguje na nepremičninah (REIT), so posamezniki izvedljiv način za vlaganje v poslovne nepremičnine.
Najem Lowdown
Nekatera podjetja so lastniki zgradb, ki jih zasedajo. Bolj tipičen scenarij pa je nepremičnina v najemu. Običajno je investitor lastnik stavbe in pobira najemnino od vsakega podjetja, ki tam deluje. Komercialne najemne cene - cena, ki zasedejo prostor v navedenem obdobju - se običajno navajajo v letnih najemninah na kvadratni meter. Obratno pa cene stanovanjskih nepremičnin navajajo kot letno vsoto ali mesečno najemnino.
Komercialni najemi lahko trajajo od enega do 10 let ali več, pri čemer pisarniški in maloprodajni prostor običajno znaša med petimi in desetletnimi najemi.
V študiji za leto 2017, ki jo je izvedlo podjetje za analitiko trga nepremičnin CBRE Group, Inc., analitik Alex Krasikov je ugotovil, da je bil rok dolžine najema sorazmeren velikosti zakupljenega prostora. Poleg tega so podatki pokazali, da bodo najemniki sklenili dolge najemne cene, da bi lahko zapirali cene v naraščajočem tržnem okolju. Vendar to ni njihov edini gonilni dejavnik. Nekateri najemniki z zahtevami za velike prostore bodo sklenili dolgoročne najemnine zaradi omejene razpoložljivosti nepremičnine, ki ustreza njihovim potrebam.
Obstajajo štiri glavne vrste najema komercialnih nepremičnin, za vsaka pa sta potrebna najemodajalca in najemnika.
- Najem z enim neto je najemnik odgovoren za plačilo davka na nepremičnine.
- Najem z dvojno neto (NN) najemnika odgovarja za plačilo davkov na nepremičnine in zavarovanja.
- Najem trojnega neto (NNN) najemnika odgovarja za plačilo davkov na nepremičnine, zavarovanja in vzdrževanja.
- V okviru bruto najemnine najemnik plačuje samo najemnino, najemnik pa plačuje davke, nepremičnine in vzdrževanje nepremičnine.
Upravljanje poslovnih nepremičnin
Seveda je stalno vzdrževanje CRE v celoti najetih ciljev. Pogosto mora najemodajalec doseči ravnotežje med maksimiranjem najemnin in zmanjševanjem prostih delovnih mest ter najemom stanovanja. Prihodek za lastnike CRE je lahko drag, ker mora biti prostor prilagojen specifičnim potrebam različnih najemnikov - recimo, če se restavracija preseli v posest, ki jo je nekoč zasedal joga studio.
Lastniki nepremičnin bodo morda želeli zaposliti komercialno podjetje za upravljanje nepremičnin, ki jim bo pomagalo poiskati, upravljati in obdržati najemnike, nadzirati najeme in možnosti financiranja ter usklajevati vzdrževanje in trženje nepremičnin. Specializirano znanje komercialne družbe za upravljanje nepremičnin je koristno, saj se pravila in predpisi, ki urejajo takšno lastnino, razlikujejo glede na državo, okrožje, občino in industrijo ter velikost.
Vlaganje v poslovne nepremičnine
Naložbe v poslovne nepremičnine so lahko donosne in služijo kot varovanje pred nestanovitnostjo delniškega trga. Vlagatelji lahko zaslužijo z donosom nepremičnin, ko prodajo, vendar večina donosov prihaja iz najemnin.
Neposredne naložbe
Vlagatelji lahko uporabijo neposredne naložbe, če postanejo najemodajalci z lastništvom fizične lastnine. Ljudje, ki so najbolj primerni za neposredne naložbe v komercialne nepremičnine, so tisti, ki imajo veliko znanja o panogi ali pa lahko zaposlijo podjetja, ki to delajo. Komercialne nepremičnine so visoko tvegane, visoko donosne naložbe v nepremičnine. Takšen vlagatelj bo verjetno posameznik z visoko neto vrednostjo, saj naložba v CRE zahteva veliko kapitala.
Idealna nepremičnina je na območju z nizko ponudbo CRE in velikim povpraševanjem, kar bo dalo ugodne cene najema. Moč lokalnega gospodarstva na območju vpliva tudi na vrednost nakupa CRE.
Posredne naložbe
Lahko pa vlagatelji vlagajo na komercialni trg posredno z lastništvom različnih tržnih vrednostnih papirjev, kot so nepremičninski investicijski skladi (REITs), borznimi skladi, ali z vlaganjem v podjetja, ki skrbijo za trg komercialnih nepremičnin, kot so banke in realtors.
Prednosti poslovnih nepremičnin
Ena največjih prednosti poslovnih nepremičnin so privlačne najemne cene. Na območjih, kjer je količina nove gradnje omejena z zemljiščem ali zakonom, imajo poslovne nepremičnine impresivne donose in znatne mesečne denarne tokove. Industrijske zgradbe običajno najemajo po nižji ceni, čeprav imajo tudi nižje režijske stroške v primerjavi s pisarniškim stolpom.
Komercialne nepremičnine imajo tudi koristi od primerljivo daljših najemnih pogodb z najemniki kot stanovanjske nepremičnine. Ta dolga dolžina najema daje imetniku poslovnih nepremičnin precejšnjo stabilnost denarnega toka, dokler stavbo zasedajo dolgoročni najemniki.
Poleg tega, da nudijo stabilen, bogat vir dohodka, komercialne nepremičnine ponujajo potencial za apreciacijo kapitala, če je nepremičnina dobro vzdrževana in posodobljena. Tako kot vse nepremičnine se tudi ta pogosto giblje v nasprotni smeri kot na delniškem trgu, zaradi česar je učinkovita možnost diverzifikacije delnic v portfelju.
Prednosti
Zaščita pred borzo
Visoko donosni vir dohodka
Stabilni denarni tokovi dolgoročnih najemnikov
Potencial za dokapitalizacijo kapitala
Slabosti
Za neposredno vlaganje je potrebno več kapitala
Večja ureditev
Višji stroški obnove
Nelikvidno sredstvo
Slabosti poslovnih nepremičnin
Pravila in predpisi so glavno sredstvo za preprečevanje večine ljudi, ki želijo neposredno investirati v poslovne nepremičnine. Davki, mehanika nakupa in vzdrževanje komercialnih nepremičnin so zakopane v sloje zapuščine. Te zahteve se spreminjajo glede na državo, okrožje, industrijo, velikost, območje in številne druge oznake. Večina vlagateljev v poslovne nepremičnine bodisi ima specializirano znanje bodisi plačilne liste ljudi.
Naslednja ovira je povečano tveganje, povezano s prometom najemnikov, še posebej pomembno v gospodarstvu, kjer nepričakovana zapiranja maloprodajnih prostorov zapustijo prostosti z malo vnaprejšnjega obvestila.
Pri stanovanjih se zahteve za najemnika ponavadi zrcalijo glede na prejšnje ali prihodnje najemnike. Vsak najemnik pa ima lahko s komercialno nepremičnino zelo različne potrebe, ki zahtevajo drago obnovo. Lastnik stavbe mora nato prostor prilagoditi tako, da lahko sprejme specializirano trgovino vsakega najemnika. Komercialna nepremičnina z nizkim številom prostih mest, a visokim najemom najemnikov lahko še vedno izgubi denar zaradi stroškov prenove prihodnjih najemnikov.
Za tiste, ki želijo neposredno investirati, je nakup poslovne nepremičnine veliko dražji predlog kot stanovanjska nepremičnina. Medtem ko so nepremičnine na splošno med nelikvidnejšimi razredi premoženja, se posli za poslovne stavbe ponavadi gibljejo zelo počasi.
Primer realnega sveta napovedi CRE
Ameriški trg komercialnih nepremičnin je med recesijo 2008–2009 udaril, vendar je od leta 2010 doživel letni dobiček. Ti dobički so pomagali povrniti skoraj vse izgube iz recesije.
Letno poročilo, ki ga je izdal CBRE, "ZDA US Real Estate Market Outlook", letno poročilo, meni:
Čeprav je gospodarski cikel že pozno, obeti ostajajo zelo dobri za vse štiri glavne vrste premoženja komercialnih nepremičnin. Vrednosti bodo minimalne, a donosnosti dohodka bi morale ostati zdrave.
Vendar drugi kazalniki kažejo, da je trg komercialnih nepremičnin dosegel vrhunec v ciklu rasti po recesiji. Po podatkih kalifornijskega nepremičninskega podjetja Ten-X Growth so cene komercialnih nepremičnin zaključile leto 2018 le za 1%.
Poročilo Ten-X je ugotovilo, da končni seštevek za poslovne nepremičnine v letu 2018 potrjuje njihovo mnenje o poznih cenah gospodarskega cikla. Raziskava podjetja je pokazala, da se prosta delovna mesta povečujejo, rast najemnin upočasnjuje in tržne obrestne mere rastejo
Kot poroča Forbes, je zlasti maloprodajni sektor dokazal bolečino na širšem trgu komercialnih nepremičnin, saj so se široka zapirala trgovin v letu 2017 okrepila in nadaljevala v letu 2018. Na primer, priljubljeni trgovski center REIT Westfield Corporation je videl, da se je njihova delnica znižala 30% med sredino leta 2016 in poznim letom 2017, preden so odpravili nekaj izgub do januarja 2018. Unibail-Rodamco SE je Westfield dobil za 15, 8 milijarde ameriških dolarjev, s čimer je ustvaril Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Vendar večina podjetij trdi, da trg nepremičnin na splošno ostaja zdrav. JP Morgan je v svoji reviji "Trgovinske napovedi za nepremičnine 2019" v veliki meri odmeval stališče CBRE, ki navaja, da je bilo leto 2018 deveto leto povečanja najemnin in cenitev komercialnih nepremičnin. Morgan napoveduje, da se bo ta tempo upočasnil, vendar se bo nadaljeval in da ne bo padca šele po letu 2019.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.