Ekonomika nakupa hiše na plaži: preberite pred nakupom

Nakup hiše na plaži lahko prinese odličen donos naložbe, zanesljiv tok dohodka in dostop do čudovitega počitniškega kraja. Številni vlagatelji na plaži kupujejo hiše, ki jih pozneje oddajajo v najem v času največjega turizma. Lastnik plaže na Floridi lahko svojo hišo da na voljo za najem od oktobra do marca, ko prebivalci hladnejših držav hrepenijo po soncu. Številni vlagatelji na plažah trdijo, da njihov najem za najem za to obdobje krije njihove stroške za celo leto - dejansko jim omogoči brezplačno življenje v hiši v času, ko ni največ sezone.

Ključni odvzemi

• Pravica upravljanja, najem vaše hiše na plaži vam lahko omogoči brezplačno bivanje v hiši med sezono, ki ni najbolj na plaži.
• Pričakujte, da boste plačali več tako za hišo kot za zavarovanje (vključno s poplavnim zavarovanjem).
• Mnoga mesta na plaži imajo visoke davke.
• Oglaševanje in upravljanje najemniške hiše pomeni dodatne račune - in verjetno boste potrebovali dragega upravitelja nepremičnin.

Preden se lotite plaže, je treba razumeti osnovne ekonomije, vključno z visokimi stroški zadolževanja, previsokimi stopnjami zavarovanja in bogatimi računi ter splošnimi glavoboli upravljanja premoženja.

Stroški nepremičnin in stroški izposojanja

Lastnosti hiše na plaži so bistveno cenejše kot podobni domovi v notranjosti. V Delray Beachu, zvezni državi Flacha, priljubljenem mestecu na plaži v okrožju Palm Beach, je povprečna cena hiše v letu 2019 znašala 299.900 dolarjev, poroča Zillow. Ponavadi so hipotekarne obrestne mere za počitniške nepremičnine višje od tistih za primarne domove. To lahko zelo spremeni vašo spodnjo vrstico. Na primer, plačilo glavnice in obresti na 30-letno hipoteko v višini 1 milijona dolarjev z obrestno mero 4% znaša 4, 774 USD na mesec. Ista hipoteka po 5-odstotni obrestni meri stane 5.368 dolarjev na mesec glavnice in obresti. Ta razlika v vrednosti 600 USD na mesec se lahko hitro sešteje.

Stopnje zavarovanja

Zavarovanje lastnika stanovanja na vaši hiši na plaži bo verjetno nekajkrat dražje od zavarovanja vašega primarnega doma, predvsem zaradi pogosto obveznega zavarovanja pred poplavami, ki je v zadnjih letih močno povišalo stroške, zlasti na vzhodni obali, ki vedno bolj trpi. razširjena orkanska škoda.

Letna premija 10.000 USD ali več za poplavno zavarovanje ni redkost za domove na plaži na Floridi. Države vzhodne obale, kot je Severna Karolina, imajo višje cene premij. Medtem ko so stroški zavarovanja v Kaliforniji običajno nižji od cen na Vzhodni obali, prihranki na splošno izravnajo višje cene nepremičnin.

Računi

Najem hiše na plaži vključuje stroške, ki presegajo hipoteko, uporabnost in kabel. Kar zadeva visoko vrednost mnogih hiš na plaži, bo vaš račun za davek verjetno zajeten. In če je vaša hiša na plaži dohodek, morate običajno plačevati za trženje in oglaševanje, pogosto pa morate vložiti denar, da najamete ljudi, da razkažejo vašo lastnino. Če ste zelo nesrečni, boste morda morali plačati pravne stroške, povezane s sporom najemnikov.

Upravljanje lastnine

Upravljanje premoženja vključuje veliko več kot podpisovanje najemnih pogodb in zbiranje najemnin. Ko se kaj zlomi, na primer HVAC enota ali hladilnik, ste v celoti odgovorni za popravila. Urejanje okolice, barvanje, vzdrževanje strehe in zatiranje škodljivcev predstavljajo le nekatere druge naloge, ki spadajo v pristojnost lastnika plažne hiše.

Če niste vlagatelj nepremičnin v polni delovni čas, verjetno ne boste imeli pasovne širine, s katero bi te odgovornosti prevzeli. Zato boste želeli zaposliti upravitelja nepremičnin s polnim delovnim časom za vsakodnevno opravilo, trženje hiše na plaži med turistično sezono, izvrševanje najemnih pogodb in izselitev najemnikov. Toda dober upravitelj nepremičnin ni poceni. Glede na obseg storitev večina upravljavcev nepremičnin zaračuna od 6 do 12% zbrane najemnine, kar lahko hitro porabi na stopnji dobička.