Prilagodljiv plačilni ARM
Prilagodljiv plačilni ARM, znan tudi kot opcija ARM, je bil vrsta hipoteke z nastavljivo obrestno mero, ki je kreditojemalcu omogočala, da je vsak mesec izbiral med štirimi različnimi možnostmi plačila: 30-letno, v celoti amortizirajoče plačilo; 15-letno, v celoti amortizirajoče plačilo; plačilo samo za obresti ali tako imenovano minimalno plačilo, ki ni pokrivalo mesečnih obresti. Urad za finančno zaščito potrošnikov (CFPB) je leta 2014 učinkovito odpravil fleksibilne plačilne orožje z novimi standardi kvalificirane hipoteke (QM).
RAZPOLOŽLJIVO ARM za plačilo
Fleksibilni ARM-ji za plačevanje so bili priljubljeni pred hipotekarno krizo v obdobju 2007–2008, ko so se cene stanovanj hitro zvišale. Hipoteke so imele zelo nizko uvodno obrestno mero, navadno 1 odstotek, zaradi česar so mnogi ljudje domnevali, da si lahko privoščijo več stanovanja, kot bi lahko pričakovali njihovi dohodki. Toda teza draženja je bila le en mesec. Nato se obrestna mera ponastavi na indeks, kot je indeks Wells Cost of Saving (COSI) plus marža, ki pogosto povzroči "plačilni šok."
Z novo obrestno mero so se posojilojemalci lahko odločili za običajno 30-letno hipotekarno plačilo ali še večje, pospešeno 15-letno plačilo. V praksi je to storilo malo posojilojemalcev; po prvem mesecu se je večina odločila za plačilo samo za obresti ali za minimalno mesečno plačilo, kar se je zdelo veliko. Številni posojilojemalci niso razumeli, da se bodo neplačane obresti vključile v posojilo, kar se imenuje negativna amortizacija. Ko so se cene stanovanj znižale, so posojilojemalci ugotovili, da dolgujejo več hipotek, kot so bili vredni njihovi domovi.
Podrobnosti so se spoprijele s številnimi lastniki domov
Možnosti ARM-ji so imele tudi veliko drobnega tiska, ki so ga številni posojilojemalci pozdravili. Na primer, večina orodij z možnostjo ARM je imela negativno amortizacijsko zgornjo mejo, kar pomeni, da je posojilojemalec lahko opravil le minimalna plačila, dokler vrednost posojila ni dosegla 110-115 odstotkov prvotne vrednosti. Minimalna plačila so se povečala tudi letno, včasih v odstotkih, ki niso bili videti veliko, a so se hitro zapletle. In možnost plačila samo za obresti je bila ponavadi dobra le prvih deset let. Številni lastniki stanovanj so svoja plačila posojil po samo nekaj letih več kot podvojili.
Da bi banke odvrnile od pisanja posojil, ki bi lahko bankrotirala lastnike stanovanj, je CFPB leta 2014 ustanovila svoj program kvalificirane hipoteke. V skladu s tem programom bi nekatere vrste stabilnih hipotek pridobile odobritev agencije QM in upravičile banko izdajalec za večjo zaščito v primeru neplačila . Ker negativna amortizacijska posojila, kot so fleksibilni plačilni ARM, niso bila nikoli odobrena QM, so jih banke večinoma opustile v prid običajnejšim ARM in hipotekam s fiksno obrestno mero.