Kako dobim predhodno odobritev hipoteke?

Ko iščete dom, ki je predhodno odobren za hipoteko, je pomemben korak. Ta korak pomaga razjasniti naš hišni proračun ali mesečno hipotekarno plačilo, ki ga lahko urejate. Preden se posojilodajalci odločijo za predhodno odobritev hipoteke, bodo pregledali več ključnih dejavnikov:

• Vaša kreditna zgodovina
• Bonitetna ocena
• Razmerje med dolgom in prihodkom
• Zaposlitvena zgodovina
• dohodek
• Sredstva in obveznosti.

Zamislite hipotekarno odobritev kot fizični preizkus svojih financ. Pričakujte, da bodo posojilodajalci pokukali in prodrli v vse kotičke vašega finančnega življenja, da boste zagotovili odplačilo hipoteke. Kot posojilojemalec je treba vedeti, kaj počne hipotekarna hipotekarna odobritev (in česa ne) in kako povečati možnosti za pridobitev.

Predkvalifikacija ali pred odobritvijo?

Verjetno ste slišali, da se izraz "predkvalifikacija" zamenljivo uporablja z vnaprejšnjo odobritvijo, vendar niso enaki. Z vnaprejšnjo kvalifikacijo podate pregled svojih financ, prihodkov in dolgov hipotekarnemu posojilodajalcu, ki vam nato dodeli ocenjeni znesek posojila. Vendar posojilodajalec ne potegne vaših kreditnih poročil in ne preveri vaših finančnih podatkov. Zato je predkvalifikacija koristno izhodišče za določitev, kaj si lahko privoščite, vendar nima nobene teže, ko dajete ponudbe.

Po drugi strani pa predhodna odobritev vključuje izpolnitev vloge za hipoteko in predložitev vaše številke socialnega zavarovanja, da lahko posojilodajalec opravi zahteven pregled kredita. Trdi kreditni ček se sproži, ko zaprosite za hipoteko in posojilodajalec potegne vaše kreditno poročilo in bonitetno oceno, da oceni vašo kreditno sposobnost, preden se odloči, da vam bo posodil denar. Ti čeki so zapisani v vašem kreditnem poročilu in lahko vplivajo na vašo kreditno oceno. Po drugi strani je mehka kontrola kredita, ko sami potegnete kredit ali ko vas kreditna kartica ali posojilodajalec predhodno odobri za ponudbo, ne da bi vprašali.

Navedeli boste tudi vse podatke o bančnem računu, sredstva, dolgove, zgodovino dohodka in zaposlitve, pretekle naslove in druge kritične podatke, da jih posojilodajalec lahko preveri. Zakaj? Predvsem pa posojilodajalec želi zagotoviti, da lahko poplačate posojilo. Posojilodajalci s pomočjo predloženih informacij izračunajo razmerja med dolgom in prihodkom ter razmerjem med posojilom in vrednostjo, ki so bistveni dejavniki pri določanju obrestne mere in idealne vrste posojila.

Kdaj je treba predhodno odobriti

Hipotekarna pisma o predhodni odobritvi običajno veljajo od 60 do 90 dni. Posojilodajalci na te dopise navedejo datum veljavnosti, ker se vaše finančne in kreditne postavke lahko spremenijo. Ko poteče predhodna odobritev, boste morali izpolniti novo hipotekarno prijavo in predložiti posodobljeno dokumentacijo, če želite dobiti še eno.

Če šele začnete razmišljati o nakupu stanovanja in sumite, da bi morda imeli težave s hipoteko, vam lahko postopek predhodne odobritve pomaga ugotoviti kreditne težave - in vam daje čas, da jih rešite. Če v roku resnih domov iščete predhodno odobritev šest mesecev do enega leta, vas bo močnejši položaj za izboljšanje splošnega kreditnega profila. Prav tako boste imeli več časa, da prihranite denar za predplačilo in stroške zapiranja.

Ko ste pripravljeni pisati ponudbe, prodajalec pogosto želi pridobiti hipotekarno predhodno odobritev in v nekaterih primerih dokazilo o sredstvih, ki dokazujejo, da ste resen kupec. Na mnogih vročih trgih stanovanj imajo prodajalci prednost zaradi intenzivnega povpraševanja kupcev in omejenih domov za prodajo; brez pisma predhodne odobritve verjetno ne bodo upoštevali ponudbe.

Postopek pred odobritvijo

Prošnja za hipoteko je lahko vznemirljiva, živčna in zmedena. Nekateri spletni posojilodajalci vas lahko vnaprej odobrijo v nekaj urah, drugi posojilodajalci pa lahko trajajo več dni. Časovni trak je odvisen od posojilodajalca in zahtevnosti vaših financ.

Za začetek boste izpolnili hipotekarni zahtevek. Vključili boste svoje identifikacijske podatke in številko socialnega zavarovanja, s katero boste lahko črpali dobropis. Pregledi hipotekarnih kreditov štejejo za težko poizvedbo na vaših kreditnih poročilih, kar lahko vpliva na vašo kreditno oceno, če pa kupujete več posojilodajalcev v kratkem časovnem okviru (ponavadi 45 dni za novejše FICO točkovalne modele), združeni kreditni čeki štejejo kot en sam poizvedovanje.

Tu je primer enotne vloge za hipoteko. Če se prijavite pri zakoncu ali drugem soposojilojemalcu, katerega dohodek potrebujete za pridobitev hipoteke, bosta morala oba prosilca navesti finančne podatke in podatke o zaposlitvi. Obstaja osem glavnih delov vloge za hipoteko:

Vrsta hipoteke in pogoji posojila

Poseben kreditni izdelek, za katerega zaprosite; znesek posojila; pogoji, na primer čas odplačila posojila (amortizacija); in obrestna mera.

Podatki o lastnini in namen posojila

Naslov; pravni opis nepremičnine; leto izdelave; ali je posojilo namenjeno za nakup, refinanciranje ali novogradnjo; in predvidena vrsta bivališča (primarna, sekundarna ali naložbena).

Podatki o posojilojemalcu

Vaši identifikacijski podatki, vključno s polnim imenom, datumom rojstva, številko socialnega zavarovanja, leti obiskovanja šole, zakonskim statusom, številom vzdrževanih oseb in zgodovino naslova.

Podatki o zaposlitvi

Ime in kontaktni podatki sedanjih in prejšnjih delodajalcev (če ste bili na trenutnem položaju manj kot dve leti), datumi zaposlitve, naziv in mesečni dohodek.

Informacije o mesečnih dohodkih in kombiniranih stanovanjskih stroških

Seznam vašega osnovnega mesečnega dohodka ter nadur, bonuse, provizije, čisti dohodek od najemnine (če je primerno), dividende / obresti in druge vrste mesečnega dohodka, kot so preživnina ali preživnina. Potrebovali boste tudi obračun mesečnih skupnih stanovanjskih stroškov, vključno z najemninami ali hipotekarnimi plačili, lastniki stanovanj in hipotekarnim zavarovanjem, davki na nepremičnine in pristojbinami za združevanje lastnikov.

Sredstva in obveznosti

Seznam vseh bančnih in kreditnih sindikatov za tekoče in hranilne račune s tekočimi zneski stanja, pa tudi življenjska zavarovanja, delnice, obveznice, pokojninski prihranki in računi vzajemnih skladov ter ustrezne vrednosti. Navesti boste morali tudi vse obveznosti, ki vključujejo obračune obračunskih stroškov, preživnino, preživnino za otroke, avto posojila, študentska posojila in vse druge zapadle dolgove.

Podrobnosti o transakciji

Pregled ključnih podrobnosti transakcij, vključno z nakupno ceno, zneskom posojila, vrednostjo izboljšav / popravil, predvidenimi stroški zapiranja, popusti, plačanimi s strani kupca, in hipotekarnim zavarovanjem (če je primerno). (Opomba: posojilodajalec bo večino teh informacij izpolnil.)

Izjave

Popis morebitnih sodb, zastavnih pravic, preteklih stečajev ali izterjave, nerešenih tožb ali zamudnih dolgov. Prav tako boste morali navesti, ali ste državljan ZDA ali stalno prebivališče in ali nameravate dom uporabljati kot svoje primarno prebivališče.

Kaj se dogaja naprej?

Po zakonu mora posojilodajalec v treh delovnih dneh od prejema izpolnjene vloge za hipoteko predložiti dokument na treh straneh, imenovan ocena posojila. V tem dokumentu je razvidno, ali je bila hipoteka predhodno odobrena in so prikazani znesek posojila, pogoji in vrsta posojila, obrestne mere, ocenjene obresti in plačila, predvideni stroški zaključka (vključno z morebitnimi provizijami za posojilo), ocena davka na nepremičnine in zavarovanje lastnika stanovanja in vse na primer posebne lastnosti posojila, na primer plačilo z balonom ali predčasno predplačilo. Prav tako določa najvišji znesek posojila, ki temelji na vaši finančni sliki, da vam pomaga znižati proračun za nakup stanovanja.

Če ste predhodno odobrili hipoteko, se bo vaša posojilna datoteka na koncu prenesla na posojilodajalca, ki bo preveril vašo dokumentacijo v skladu s prošnjo za hipoteko. Podpisnik zavarovalnice bo tudi zagotovil, da izpolnjujete smernice posojilojemalca za poseben program posojila, za katerega se prijavljate.

Potrebe po dokumentaciji

Po oddaji vloge za hipoteko boste morali zbrati številne dokumente, da preverite svoje podatke. Priprava in organizacija na koncu vam bosta pomagala bolj gladko. Tu je seznam dokumentov, ki jih morate predložiti za predhodno odobritev ali za zagotovitev končne odobritve posojila pred zaprtjem:

• 60 dni bančnih izpiskov
• 30 dni paystubs
• Davčne napovedi W-2 iz prejšnjih dveh let
• Preglednica K-1 (obrazec 1065) za samozaposlene posojilojemalce
• dohodnine
• izkazi na sredstvih premoženja (pokojninski prihranki, delnice, obveznice, vzajemni skladi itd.)
• vozniško dovoljenje ali ameriški potni list
• listine o razvezi zakonske zveze (za preživnino uporabljajo preživnino ali preživnino)
• darilno pismo (če financirate svoj polog s finančnim darilom sorodnika)

Dejavniki, ki vplivajo na predhodno odobritev

Če želite povečati svoje možnosti za pridobitev hipotekarne predhodne odobritve, morate vedeti, katere dejavnike posojilodajalci ocenjujejo v vašem finančnem profilu. Vključujejo vaše:

• razmerje med dolgom in prihodkom (DTI)
• razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV)
• kreditna zgodovina in ocena FICO
• dohodka in zaposlitvene zgodovine

Razmerje med dolgom in prihodkom

Vaše razmerje DTI meri vse vaše mesečne dolgove glede na vaš mesečni dohodek. Posojilodajalci seštejejo dolgove, kot so avtomobilska posojila, študentska posojila, revolving računi obresti in druge kreditne vrstice, plus novo hipotekarno plačilo, nato pa znesek razdelite na vaš bruto mesečni dohodek, da dobite odstotek. Posojilojemalci bi morali glede na vrsto posojila ohraniti razmerje DTI na ali pod 43% svojega bruto mesečnega dohodka, da bi se lahko kvalificirali za hipoteko. Višje kot je razmerje med DTI in večjo tveganje predstavljate posojilodajalci, ker se boste verjetno bolj izplačali posojila poleg plačila dolga. Če imate nižji koeficient DTI, vas lahko izpolnjujejo bolj konkurenčne obrestne mere. Preden kupite dom, odplačajte čim več dolga. Ne le, da boste znižali razmerje DTI, ampak boste pokazali tudi posojilodajalcem, da lahko upravljate dolg in pravočasno plačujete račune.

Razmerje med posojilom in vrednostjo

Druge ključne posojilodajalce, ki jih uporabljate za oceno hipoteke, je razmerje med posojilom in vrednostjo, ki se izračuna tako, da se znesek posojila deli z vrednostjo doma. Ocenjevanje nepremičnine določa vrednost nepremičnine, ki je lahko nižja ali višja od izpraševalne cene prodajalca. Formula razmerja LTV je tista, ki začne igrati vaše polog. Akontacija je vnaprejšnja vsota denarja, ki ga v gotovini plačate prodajalcu za zaključno mizo. Višji kot je polog, nižji je znesek vašega posojila in posledično je nižji količnik LTV. Če odložite manj kot 20%, boste morda morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Gre za vrsto zavarovalnega kritja, ki ščiti posojilodajalce v primeru, da hipoteke ne boste poplačali. Če želite znižati razmerje LTV, morate odložiti več denarja ali kupiti manj drago hišo.

Kreditna zgodovina in ocena

Posojilodajalci bodo vaša kreditna poročila potegnili iz treh glavnih poročil - Equifax, Experian in Transunion. Iskali bodo vašo zgodovino plačil in ne glede na to, ali pravočasno plačujete račune, koliko in kakšno kreditno linijo imate odprte in koliko časa imate te račune. Poleg pozitivne zgodovine plačil posojilodajalci analizirajo tudi količino razpoložljivega kredita, ki ga aktivno uporabljate, znano tudi kot poraba kredita. Ohranjanje stopnje izkoriščenosti kredita pri 30% ali več pomaga povečati vašo kreditno oceno, posojilodajalcem pa prikazuje odgovoren, dosleden vzorec plačevanja računov in pametnega upravljanja dolga. Vse te postavke predstavljajo vaš FICO rezultat, model kreditne ocene, ki ga uporabljajo številne vrste posojilodajalcev (vključno s hipotekarnimi posojilodajalci).

Če niste odprli kreditnih kartic ali katere koli tradicionalne kreditne linije, na primer avto ali študentsko posojilo, boste morda imeli težave s predhodno odobritvijo hipoteke. Kredit lahko ustvarite tako, da odprete začetno kreditno kartico z nizkim limitom kreditne linije in vsak mesec odplačujete svoj račun. Traja lahko do šest mesecev, da se vaša plačilna aktivnost odraža v kreditni oceni, zato bodite potrpežljivi, ko oblikujete svoj kreditni profil.

Zgodovina zaposlovanja in dohodka

Ko zaprosite za hipoteko, se posojilodajalci zelo trudijo, da bi zagotovili soliden dohodek in stabilno zaposlitev. Zato posojilodajalci pri svojem delodajalcu zahtevajo dve leti vrednosti W-2 in kontaktne podatke. V bistvu posojilodajalci želijo zagotoviti, da boste lahko obvladovali dodatno finančno breme nove hipoteke. Od vas bo treba predložiti tudi podatke o plači, tako da posojilodajalec dokaže, da zaslužite dovolj denarja, da si lahko privoščite hipoteko in s tem povezane mesečne stanovanjske stroške. Poskrbeti boste morali tudi za 60 dni (po možnosti tudi več, če ste samozaposleni) bančnih izpiskov, da pokažete, da imate na voljo dovolj denarja za predplačilo in stroške zapiranja.

Samozaposleni posojilojemalci

Če ste samozaposlen posojilojemalec, boste morda morali predložiti dodatne dokumente, s katerimi boste prikazali vsaj dve leti dosleden dohodek in delovno zgodovino. Nekateri zaprošeni dokumenti lahko vključujejo izkaz poslovnega izida, poslovno licenco, podpisano izjavo računovodje, zvezne davčne napovedi, bilance stanja in bančne izpise za pretekla leta (natančen čas je odvisen od posojilodajalca).

Če je v vaši situaciji težko dobiti tradicionalno hipoteko, obstajata dve možnosti, ki sta namenjeni posebej samozaposlenim posojilojemalcem:

Navedeni dohodek / naveden hipotekarni kapital

Ta vrsta hipoteke temelji na dohodku, ki ga poročate posojilodajalcu brez uradnega preverjanja. Navedena posojila o dohodku se včasih imenujejo tudi posojila z nizko dokumentacijo, ker bodo posojilodajalci namesto dejanskega zneska preverili vire vašega dohodka. Bodite pripravljeni predložiti seznam svojih nedavnih strank in vse druge vire denarnega toka, na primer naložbe za ustvarjanje dohodka. Banka morda želi, da predložite obrazec IRS 4506 ali 8821. Obrazec 4506 se uporablja za zahtevo kopije vašega obračuna davka neposredno od IRS, s čimer vam preprečuje, da posojilodajalcu predloži ponarejene donose in stane 50 dolarjev na donos. Toda obrazec 4506-T boste morda lahko zahtevali brezplačno. Obrazec 8821 pooblasti vašega posojilodajalca, da se odpravi do urada IRS in brezplačno preuči obrazce, ki jih določite za določena leta.

Posojilo brez dokumentacije

Pri tej vrsti posojila posojilodajalec ne bo poskušal preveriti nobenih podatkov o dohodku, kar je lahko dobra možnost, če bodo v vaših davčnih napovedih prikazane poslovne izgube ali zelo nizek dobiček. Ker je banka bolj tvegano posojati denar nekomu z nepreverjenim dohodkom, pričakujte, da bo vaša hipotekarna obrestna mera višja pri kateri koli od teh vrst posojil kot pri posojilu s polno dokumentacijo. Posojila z nizko dokumentacijo in brez kakršne koli dokumentacije se imenujejo hipoteke Alt-A in se glede na obrestne mere uvrščajo med posojila v glavnem in po predhodnem naročilu.

Darila za predplačila

Veliko posojilnih produktov omogoča posojilojemalcem, da uporabijo finančno darilo od sorodnika do predplačila. Če greste po tej poti, vas bo posojilodajalec prosil, da izpolnite standardno darilno pismo, v katerem se vi in ​​darilni donator ne strinjate, da darilo ni posojilo tretjih oseb s pričakovanjem poplačila. V nasprotnem primeru lahko takšen dogovor poveča razmerje med dolgom in prihodkom, kar vpliva na končno odobritev posojila. Poleg tega boste morali vi in ​​donator predložiti bančne izpiske za vir prenosa denarnih sredstev z enega računa na drugega.

Pismo pred odobritvijo?

Vaš posojilodajalec vam bo na uradnem dopisu predložil pismo o predhodni odobritvi. Ta uradni dokument prodajalcem navaja, da ste resen kupec, in potrjuje, da imate finančna sredstva za ugodno ponudbo za nakup njihovega doma. Pisma pred odobritvijo običajno vključujejo kupnino, program posojila, obrestno mero, znesek posojila, znesek predplačila, datum poteka in naslov nepremičnine. Pismo je oddano z vašo ponudbo; nekateri prodajalci lahko tudi zahtevajo ogled vaših bančnih izpiskov in izpiskov premoženja.

Če pridobite predhodno odobritev, vas ni obvezno izposoditi pri določenem posojilodajalcu. Ko ste pripravljeni na ponudbo, lahko izberete posojilodajalca, ki vam ponudi najboljšo ceno in pogoje za vaše potrebe. Prav tako pridobitev predhodne odobritve ne zagotavlja, da vam bo posojilodajalec odobril hipoteko, še posebej, če se finančni, zaposlitveni in dohodkovni status spreminjajo v času med predhodno odobritvijo in prevzemom zavarovanja.

Zavrnitve pred odobritvijo

Po pregledu vašega hipotekarnega zahtevka vam posojilodajalec navadno izda eno od treh odločitev: vnaprej odobrene, dokončno zavrnjene ali predhodno odobrene s pogoji. V tretjem scenariju boste morda morali predložiti dodatno dokumentacijo ali znižati razmerje DTI s plačevanjem nekaterih kreditnih računov, da boste izpolnili pogoje posojilodajalca. Če se vam zavrne, naj posojilodajalec natančno pojasni, zakaj in vam zagotovi vire, kako najbolje rešiti težave.

V mnogih primerih si morajo posojilojemalci prizadevati za povečanje svoje kreditne ocene in likanje izpopolnjene zgodovine plačil. Ko veste, na kaj se morate obrniti, si lahko vzamete čas in trud, da izboljšate svoje kreditno in finančno zdravje, da dosežete boljši posel s hipoteko, ko boste pripravljeni na iskanje doma. S tem lahko prihranite pomemben denar pri hipotekarnih cenah in zagotovite, da pri nakupovanju različnih posojilodajalcev dobite nižje obrestne mere in pogoje.

Spodnja črta

Pojdite skozi postopek predhodne odobritve z več posojilodajalci, da kupite obrestne mere in najdete najboljšo ponudbo. Ponovno boste želeli hipotekarne posojilodajalce nakupovati v roku 45 dni, zato se vsi pregledi kreditov štejejo za eno trdo poizvedbo z minimalnim vplivom na vašo kreditno oceno. In če šele začnete razmišljati o lastništvu stanovanja, vam lahko postopek predhodne odobritve pomaga, da dobite posojilo in finance v boljši formi, ko je pravi čas.

Ne pozabite, da hipotekarna predhodna odobritev vam ne zagotavlja nujno posojila. Pisma pred odobritvijo so odvisna od tega, da so vaši finančni podatki in podatki o zaposlitvi resnični in dosledni, preden se vaše posojilo zaključi. Če tudi ne razkrijete ključnih podatkov - ločitve, davčne zastave IRS ali kakšnega drugega vprašanja - in posojilodajalec pozneje izve za to, lahko prejmete zavrnitev posojila.

(Nadaljujte z branjem: Ultimate hipotekarni priročnik, kako izbrati najboljšo hipoteko, 11 napak, ki bi se jih morali najprej izogniti stanovalcem, koliko denarja moram odložiti? Kaj je hipotekarno zavarovanje in kakšne so moje možnosti? Kakšni so zaključni stroški ?, Kako pridobiti najboljšo hipotekarno stopnjo, katere so glavne vrste hipotekarnih posojilodajalcev?)