Koliko hipotekarnih plačil lahko zamudim pred zaprtjem?
Število plačil, ki jih lahko zamudite na hipoteko, preden se začne postopek zaprtja, je odvisno od nekaj različnih dejavnikov. Zaradi tega na to vprašanje ni odgovora, ki bi ustrezal vsem.
Glavni dejavniki, ki vplivajo na to, kako dolgo lahko posojilojemalec preživi, ne da bi plačal, preden ga prisili v zaprtje, so prakse in politike vašega posojilodajalca. Če ima posojilodajalec velik portfelj posojil z nizkim tveganjem, je morda manj prizanesljiv do zamujenih plačil. Pogosto bo odpustil občasno zamujeno plačilo in morda ne bo poslal svojega stanovanjskega organa, dokler ne boste zamudili štirih ali več plačil. Če pa ima posojilodajalec portfelj posojil z visokim tveganjem, je možnost, da se postopek zaprtja začne, tudi po samo dveh zamujenih plačilih, velika. Tudi če ste posojilojemalec z majhnim tveganjem, lahko postopek sprožijo standardi zaradi splošnega tveganja neplačila hipotekarnega sklada, ki ga ima posojilodajalec.
Splošno stanje vašega lokalnega stanovanjskega trga je še en dejavnik, ki igra vlogo pri časovnem postopku izterjave. Če ima soseska ali območje veliko nerešenih opominov, je verjetno, da se boste lahko dlje zadrževali v svojem domu, saj bodo lokalne stanovanjske oblasti zaostale in nimajo sredstev za obdelavo toliko primerov. Obstajajo situacije, ko so ljudje zamudili 10 ali več mesečnih plačil, preden so končno izgubili dom.
Če ste privzeti, se mora vaš hipotekarni serviser večkrat obrniti na vas, da poskuša olajšati situacijo. Običajno jih posojilodajalec kontaktira po telefonu do 36. dne po zadnjem plačilu. Vaš hipotekarni serviser mora do 45. dne po zamudbi plačila pisno stopiti v stik z vami in vam posredovati informacije o možnostih, ki so vam na voljo.
Tipična časovna premica za hipotekarno zaprtje
Medtem ko okoliščine in lokacija lahko narekujejo razlike v časovni premici hipotekarne izključitve, obstaja predloga, kako se to običajno zgodi.
Ne glede na okoliščine, ki so privedle do zamujenega plačila hipoteke, se spomnite, da hipotekarne družbe želijo dobiti svoj denar brez zmedenega postopka izključitve, če je to mogoče; je bolj stroškovno učinkovit. To pomeni, da bi se radi dogovorili za plačilo, če je mogoče.
Pogosto je 15-dnevno milostno obdobje. Če plačate v tem času, ste vsi dobri. Če ne plačate in nato zamudite drugo plačilo, se stvari zapletejo. Zamudne pristojbine se lahko dodajo in ko zamudite drugo plačilo, ste zamudili.
Če zamudite drugo hipotekarno plačilo, boste verjetno opazili spremembo hipotekarnega serviserja. Običajno bodo postali bolj vztrajni pri svojem ravnanju s tabo. To je lahko zastrašujoča situacija, s katero se je treba spoprijeti, vendar se kljub temu morda še vedno lahko dogovorite z posojilodajalcem.
Ob 90 dneh pozne hipoteke ...
Če se s hipotekarnim posojilodajalcem ne dogovorite in zamudite tri hipotekarna plačila, je to resna situacija. Prejeli boste pismo hipotekarnega posojilodajalca, v katerem je navedeno, da imate 30 dni za posodobitev računa. Če želite ostati v svojem domu, se morate pogovoriti s posojilodajalcem, da bi se izognili postopku izključitve. Običajno bodo pričakovali, da boste dolgovali celotno plačilo denarja, vendar boste morda še vedno dosegli dogovor o plačilu.
Ko se 30-dnevni rok izteče, če ni bilo opravljeno nobeno plačilo in ni bil dosežen dogovor, se začne izključitev. Če štejete, so to štiri zamujene mesečne hipotekarne plačila, preden se začne izključitev.
Zakoni, ki urejajo izključitev pravic, se lahko razlikujejo od države do države. V nekaterih državah se morajo hipotekarni posojilodajalci srečati s posojilojemalci, preden lahko vložijo zahtevo za izključitev.
Po treh do šestih mesecih prestopka posojilodajalec evidentira javno obvestilo pri okrožni pisarniški pisarni, v katerem navaja, da je posojilojemalec zamudil hipoteko. Običajno se imenuje Obvestilo o privzetosti (NOD) ali lis pendens - latinsko za „čakajoča obleka“.
Spodnja črta
Če se soočate s izključitvijo, je najbolje, da ostanete v stiku s posojilodajalcem in se z njimi pogovarjate o svoji situaciji. Morda imajo programe, ki vam bodo pomagali ohraniti dom. Če vse drugo odpove, bi bila prodaja boljša alternativa, da se hiša izključi.