Uvod v posojilo FHA 203 (k)

Vas zanima nakup fiksirnega zgornjega dela, vendar nimate denarja, da bi ga predelali? Mogoče ste prihranili denar za obnovo in ste našli hišo, ki jo imate radi, vendar vam posojilodajalec ne bo dovolil, da je kupite, ker hiša ni stranišče brez stranišč. Na trgu so vedno nepremičnine, ki jih nekdanji lastniki, ki niso bili vezani na gotovino, niso vzdrževali, najemniki so z njimi slabo ravnali ali pa so jih lastniki oblikovalcev namerno uničili. Ali ne bi smel nekdo, kot ste vi, popraviti senčila in jih vrniti v življenje?

Darilo vlade

Obstaja način, da kupite zgornji del fiksirja in to vam prinese zvezna vlada. Posojilo FH 203 (k) Zvezne uprave za stanovanja je bilo zasnovano za posameznike, ki želijo sanirati ali popraviti poškodovan dom, tako da lahko v njem živijo kot svoje primarno prebivališče. Ta posojila potrjuje vlada, da spodbudi posojilodajalce k ponudbi, kar bi sicer veljalo za tvegan posojilni izdelek. Projekte sanacije običajno zaradi tveganj in stroškov obravnavajo profesionalni investitorji nepremičnin, ki lahko nepremičnine kupujejo z gotovino in zato ne potrebujejo nobene banke, da bi potrdila stanje nepremičnine.

Ta članek opisuje, koliko denarja potrebujete za prihranek, dve različni vrsti posojil 203 (k), primerne nepremičnine, upravičena popravila in še več - skratka, kaj morate vedeti, da preverite, ali je ta vrsta posojila primerna ti. (Za branje v ozadju glejte: Zavarovanje hipotek zvezne agencije za stanovanje (FHA) .)

Koliko denarja potrebujete

Posojilo FHA 203 (k) vam omogoča, da v posojilo vključite denar, potreben za popravila in s tem povezane stroške (material in delovna sila). Če bi radi kupili dom, kjer je bila raztrgana kuhinja, bi lahko v posojilo vključili ceno novih omaric, pulti, talnih oblog, hladilnika, štedilnika, pečice, mikrovalovne pečice, pomivalnega korita, pomivalnega stroja, odvoza smeti in stroškov zasnovati, dovoliti in namestiti vse. Posojilo lahko vključuje tudi 10–20-odstotno rezervo za izredne razmere za stroške, ki presegajo ocene popravil. Za obnovo hipoteke, ko prenavljate dom, lahko dobite tudi do šest mesecev hipotekarnih plačil, tako da vam ne bo treba plačati dvojnega stanovanjskega plačila.

Vrste hipotek 203 (k)

Obstajata dve vrsti hipotek FHA 203 (k): redna in racionalizirana (imenovana tudi "spremenjena"). Redno velja za lastnosti, ki potrebujejo strukturna popravila; racionaliziran je za tiste, ki potrebujejo samo nestrukturna popravila. Vsak se lahko uporablja za nakup ali refinanciranje.

Za redno posojilo za nakup 203 (k) najvišji znesek hipoteke temelji na nižji vrednosti premoženja, ki je enak vrednosti nepremičnine, plus stroški sanacije ali 110% pričakovane vrednosti nepremičnine po sanaciji. To pomeni, da ne bi želeli kupiti hiše z vrednostjo vrednosti 150.000 dolarjev, če bi potrebovali 25.000 dolarjev za popravila, razen če bi imeli dodatnih 10.000 dolarjev v gotovini, ker bi največ, kar bi si lahko izposodili, znašalo 165.000 dolarjev (110% od 150.000 dolarjev). Racionalizirano posojilo omogoča kupcem, da kupcem dodajo največ 35.000 dolarjev za nakupno ceno za plačilo izboljšav. (Če želite izvedeti več, glejte: Hipoteke: Koliko si lahko privoščite? )

Seveda imate v vsakem primeru dohodek za podporo hipoteke - posojila ne morete samo vzeti za določen znesek, ker hiša to jamči.

Ustrezne lastnosti

Posojila FHA 203 (k) so namenjena lastnikom, ne vlagateljem. Primerne so naslednje vrste nepremičnin:

• Enodružinska do štiričlanska stanovanja
• Obstoječa gradnja, ki je bila končana vsaj eno leto
• Teardowns, dokler bo ostal del obstoječega temelja
• Obstoječa hiša, ki jo bodo preselili v novo fundacijo
• Stanovanjski del nepremičnine z mešano rabo
• Kondomi odobreni s FHA

S tako široko paleto kvalificiranih nepremičnin lahko skoraj vsakdo najde pravo nepremičnino, ki bo upravičena do posojila 203 (k).

Pogoji financiranja in dovoljeni stroški za sanacijo in popravilo

Ne glede na to, za katero delo mislite, da hiša potrebuje, posojilodajalec in FHA imata svoje zahteve, ki jih boste morali tudi izpolniti. Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD) "zahteva, da nepremičnine, financirane v okviru tega programa, izpolnjujejo določene osnovne energetske učinkovitosti in strukturne standarde, " da "ustrezajo minimalnim lastniškim standardom HUD (24 CFR 200.926d in / ali priročnik HUD 4905.1) in vsem lokalne kodekse in odloke. "

Standardi za energetsko učinkovitost vključujejo tesnjenje, izolacijo in prezračevanje, pa tudi uporabo ogrevalnih in klimatskih naprav ustrezne velikosti za dom. Dom mora imeti tudi detektorje dima ob vsakem spalnem območju.

Morda boste presenečeni nad raznovrstnimi popravili na domu in izboljšavami, ki jih je mogoče financirati s posojilom 203 (k). Sem spadajo, vendar niso omejeni na:

• slika
• dodatki za sobe
• krovi
• teras
• razvrščanje in odvodnjavanje lokacije
• prenova kopalnice
• prenova kuhinje, vključno z aparati
• zaključek podstrešja ali kleti
• strukturne spremembe in popravila
• dodajanje ali zmanjšanje števila enot v stanovanju (npr. enoposteljna družina v dupleksu)
• nov tiru
• dodatki za drugo zgodbo
• odpravljanje težav s barvo na osnovi svinca
• ogrevalni, prezračevalni in klimatski sistemi (HVAC)
• vodovod
• strešna kritina
• talne obloge
• varčevanje z energijo
• onemogočen dostop

FHA ne dovoljuje, da se "luksuzni predmeti", kot so teniška igrišča, bazeni, vroče kopeli in jame za žar, financirajo s posojilom 203 (k), vendar nekateri predmeti, ki se vam zdijo kot razkošje, kot so kopalne kadi, dejansko dovoljeno. Pogovorite se s posojilodajalcem o posebnih izboljšavah, ki jih želite izvesti, da vidite, kaj lahko financirate.

Dokončanje rehabilitacije

Ko zaključite z nakupom in dom je vaš, lahko začnete s popravili in prenovo. FHA zahteva, da se vsa popravila zaključijo v šestih mesecih, čeprav lahko posojilodajalci zahtevajo krajši časovni okvir.

Hipotekarna plačila boste začeli izvajati takoj, kot bi se zgodili na katerem koli domu. Navsezadnje ga imate v lasti - vseeno je, če v njem še ne živite. Kot smo že omenili, pa lahko prvih nekaj hipotekarnih plačil financirate.

Denar za sanacijo in popravilo se položi na depozitni račun in se sprosti, ko se delo zaključi in pregleda, da se zagotovi HUD odobritev. HUD mora odobriti tudi končni izdelek, ko so vsa dela končana.

Težave, ki se jih je treba izogibati

Mnogi posojilodajalci ne dajejo posojil FHA 203 (k), ker ne vedo, kako ali ne želijo opraviti dodatnih papirjev. Nekaj, čemur se morate izogibati, je treba sodelovati s posojilodajalcem, ki nima izkušenj s posojili FHA 203 (k) - postopek je dovolj kompleksen. Ne delajte si glavobola s sodelovanjem z nekom, ki ne ve, kaj počne.

Pazite tudi, da v hiši ne boste preveč vlagali - ne porabite toliko za popravila in izboljšave, da ne boste mogli povrniti stroškov, če hišo nekega dne prodate. Poglejte povprečne prodajne cene stanovanj, pripravljenih za stanovanje v vaši soseščini, in poskusite svoj dom postaviti v ta obseg. Nočete imeti v lasti 300.000 dolarjev stanovanja v soseski 200.000 dolarjev, ker bo večina ljudi, ki si lahko privoščijo dom 300.000 dolarjev, želela živeti v lepši soseski, kjer so vsi domovi primerljivo cenjeni.

Pomanjkljivosti

Posojila FHA 203 (k) imajo daljše zaključno obdobje kot druge vrste posojil. Zapiranje običajno traja od 60 do 90 dni v primerjavi s 30 do 45 dnevi, ki so običajni za druga posojila, vključno z običajnimi posojili FHA. Če se vam mudi, da posojilo 203 (k) ni izdelek za vas. Prav tako lahko pričakujete, da boste plačali višjo obrestno mero zaradi povečanega tveganja, povezanega s posojili za izboljšanje stanovanja. (Če želite več, preverite hipotekarne točke - kaj je smisel? )

Ta posojila so tudi bolj za posojilodajalca in zahtevajo specializirano znanje o posojilu, zato je težje najti posojilodajalca, ki bo sodeloval z vami. Programi za prijavo in prenovo so veliko dela za lastnike stanovanj, veliko pa je tudi birokracije. Nekateri posojilojemalci so poročali o zamudah pri prejemanju sredstev za sanacijo, kar doda dodaten stres procesu.

Spodnja črta

Čeprav je mogoče najti več dela pri iskanju posojilodajalca, ki najema posojila FHA 203 (k), in dokončanju postopkov prijave in obnove, se lahko dodaten napor izplača. Ta posojilni izdelek vam omogoča, da kupite tisto popolno hišo, ki potrebuje le še nekaj obnove, da bi bila spet primerna za življenje. Prav tako vam lahko omogoči skok od najema do lastništva stanovanja, saj je v vašem cenovnem razredu morda zgornji del pritrdilnega elementa, kadar ni stanovanj, ki bi jih lahko privoščili. (Za več informacij glejte, Ali ste pripravljeni kupiti hišo? )