Vlaganje v luksuzne nepremičnine

Cene luksuznih nepremičnin so vroče in naraščajo. Najboljša prodaja luksuznih nepremičnin v New Yorku je bila za 91.541.000 milijonov dolarjev po najnovejšem poročilu Christie's International Real Estate.

"Številni posamezniki z visoko neto vrednostjo kupujejo domove kot težko premoženje, " pravi Jay Belson, izvršni direktor Jay Belson Luxury Real Estate, podjetja za naložbe v luksuzne nepremičnine s celotno ponudbo s sedežem v Beverly Hillsu v Kaliforniji. od najbogatejših ljudi na svetu, ki raste, je potencialni trg luksuznih nepremičnin večji kot kdaj koli prej. Če se želite udeležiti akcije in si lahko privoščite strmo ceno, je tu več možnosti.

Opredelitev luksuzne nepremičnine

Pomembno je razumeti, katere značilnosti so značilne za luksuzno nepremičnino, preden investirate, saj visoka cena samo ne bo uvrstila nepremičnine v to kategorijo. "Biti mora edinstven in ekskluziven, na dober način na zaželen način. Ljudje, ki so premožni, bodo plačali premijo za nekaj, kar se jim zdi boljše, "pravi Randy Char, starejši podpredsednik operacij v One Queensridge Place, luksuzni stolpnici, ki se nahaja le nekaj minut od pasa v Las Vegasu.

Kupci višjega razreda želijo dostop do luksuznih dejavnosti, kot so nakupovanje, jedilnica in umetnost višjega cenovnega razreda, pa tudi bližina drugih luksuznih domov. Trofejni naslov, kot je Park Avenue v New Yorku, dodaja vrednost. Tudi zgodovinska zgodovina ne škodi. Mnogi luksuzni kupci iščejo naravne lepote lokacije ob obali ali vsaj poglede na reko, ocean ali jezero. Drugi si želijo pogledov na podeželje ali pogorje.

Kupci višjega razreda želijo številne enake lastnosti, ki jih želijo vsi kupci, vendar v širšem merilu. Želijo si zasebnosti in varnosti, včasih do točke osamitve. Želijo si lepote znotraj in zunaj in si lahko privoščijo arhitekturo po meri, oblikovanje po meri, pretirano pozornost do detajlov in razkošne zaključke. Želijo si tudi dodatkov: poleg kuhinje kuharja, luksuznega bazena, širokega mojstrskega kompleta in zunanjega bivalnega prostora, da ne omenjam avtomatizacije doma, detektorjev gibanja, dvigala avtomobilov in vinskih kleti z nadzorom temperature. Želijo si tudi prostora. Na primer, v Malibuu v Kaliforniji ima povprečen luksuzni dom več kot 4.000 kvadratnih metrov (in ceno v vrednosti 6 milijonov dolarjev).

Pri izbiri luksuznega doma je izredno pomembno razmisliti o vidikih nepremičnin, ki jih ni mogoče spremeniti, pravi Mark Fitzpatrick, izvršni direktor RUHM Destination Marketing, storitve ciljnega trženja luksuznih nepremičnin po vsem svetu. "Ne morete spremeniti sončne poti, lokacije oceana ali dejstva, da je večja letala nad vašo glavo. Grdo ozadje v kopalnici je veliko manj pomembno kot vreme, "pravi.

Koliko jih potrebujete?

Na trgih, kjer so cene na splošno nižje, bi lahko potrebovali kar pol milijona, da bi imeli kos luksuzne nepremičnine. Toda za nakup luksuzne nepremičnine v večini večjih mest boste potrebovali najmanj milijon dolarjev, vstopna cena pa se dvigne tam, kjer so življenjski stroški visoki. To je tri milijone dolarjev v San Franciscu, 5 milijonov v Los Angelesu in New Yorku in 7 milijonov v Londonu, v skladu s Christie's .

Luksuzni kupci pogosto plačujejo gotovino, vendar je druga možnost za hipoteko. Če financirate nakup, boste potrebovali veliko polog, odličen kredit, dokazilo o dohodku in premoženju ter velike denarne rezerve.

Kako to storiti: vaše možnosti za vlaganje v luksuzne nepremičnine

Če želite investirati v luksuzne nepremičnine, se lahko podate na več poti.

Flip a Dvorec

Obnova obstoječih luksuznih nepremičnin in njihova preprodaja je odlična naložba, pravi Belson iz Jay Belson Luxury Real Estate. "Hitreje je od gradnje od zgoraj, vendar je omejen na lastnosti, ki imajo ravno pravšnjo kombinacijo arhitekture, stanja in postavitve, " pravi in ​​dodaja, da so pritrdilni elementi boljši. Slaba stran je, da "ker lahko večino teh domov prebivate pri nakupu, boste tekmovali z lokalnimi kupci, ki vas lahko prehitijo, " pravi. Vendar pa je konkurenca med vlagatelji in plavuti na trgu luksuza veliko manjša, saj je vse manj ljudi, ki si lahko privoščijo financiranje projektov višjega cenovnega razreda in ki razumejo, kako jih izvesti na visoki ravni, pravi Belson.

Naložite mednarodno

Vlaganje v luksuzne nepremičnine v tujini lahko prinese ugodnosti, ki jih doma ne boste našli. Na otokih Turks in Caicos, majhnem britanskem čezmorskem ozemlju, ki se nahaja vzhodno od Kube in severno od Haitija in Dominikanske republike, ni letnih davkov na nepremičnine in ni davkov na kapitalski dobiček na preneseno lastnino. Lastništvo nepremičnine je zaščiteno z zemljiško knjigo, ameriški dolar pa je uradna valuta, zato menjalni tečaji niso dejavnik pri zaključku nakupa ali pri prihodnji vrednosti vaše nepremičnine.

Ti otoki so dobro mesto za naložbe, saj se cene zemljišč v zadnjih desetih letih nenehno povečujejo in se pričakuje, da bodo to še naprej storili zahvaljujoč hitro naraščajočemu turizmu in razvoju, pravi Blair MacPherson, solastnik in posrednik RE / MAX Real Poslovne skupine Turki in Caicos. In lahko s svojimi naložbami zaslužite dodaten dohodek tako, da ga najamete v času odsotnosti in pustite družbi za upravljanje, da obvladuje podrobnosti, pravi.

Vlaganje v tujino ima lahko tudi enkratne težave. "Ne smemo pozabiti, da preostali svet ne deluje tako kot v ZDA, " je dejal Fitzpatrick RUHM. "Ne želite kupiti nepremičnine v drugi državi, samo da bi ugotovili, da vas lahko vlada vrne po cesti." Uporabite mednarodnega odvetnika za nepremičnine in druge strokovnjake, ki vam bodo pomagali pri skrbni presoji, pravi.

Kupite luksuzni stan

Ne glede na to, ali kupujete luksuzni kondom zase ali pa ga oddajate v najem, "pot do denarja za dom, ki se nahaja v veliki luksuzni zgradbi z ugodnimi možnostmi in možnostmi prevoza v bližini, " pravi Lydia Sussek iz Corcorana, polna storitev nepremičninsko podjetje na Manhattnu. "Nakup v luksuzni zgradbi s slabimi možnostmi prevoza je slaba naložba, " pravi.

Storitve in funkcije, ki jih ponuja stavba, lahko tudi investirajo ali prekinejo vašo naložbo. "Nimate rednega vratarja? V redu, ampak kaj še ponuja vaš dom? Razgledi, visoki stropi, terase, vse te lastnosti pomagajo razlikovati vaš dom od drugih stanovanj za rezanje piškotkov in lahko pripeljejo do višje prodajne stopnje, ko je čas, da se preselite, "pravi Sussek.

Upoštevajte, da pri nakupu luksuznih nepremičnin kupujete življenjski slog. Zasebne strešne krovi, bazeni, skupni prostori s fitnes centri in služkinje ali storitve v slogu hotela razlikujejo luksuzne nepremičnine, pravi. "Tudi če so okoli stanovanja, ki ga kupite, zgrajeni drugi novi kondomi, imajo te vrste nepremičnin vrednost, " pravi Sussek.

Jumbo hipoteke za luksuzne nepremičnine

Medtem ko se večina kupcev luksuznih nepremičnin odloči za nakup nepremičnin z gotovino, nekateri uporabljajo jumbo posojila za krpanje luksuznih nepremičnin. Jumbo posojila (imenovana tudi jumbo hipoteke) so posojila za zneske, ki presegajo omejitev, ki jo določa Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA). Običajno ta znesek presega 424.100 USD; vendar je v nekaterih okrožjih - pogosto tistih, kjer živijo dražje nepremičnine, ta znesek večji. Trenutno je obrestna mera za 30-letno fiksno jumbo stopnjo 4, 25% z letno letno stopnjo 4, 27%, poroča usbank.com. To je podobno povprečni stopnji običajne 30-letne hipoteke. Od januarja 2017 znaša obrestna mera za povprečno 30-letno fiksno hipoteko 4, 25% z APR 4, 32%.

Izberite nepremičnino za najem visokega cenovnega razreda

"Najem luksuznih počitnic lahko prinese številne ugodnosti, vključno s cenjenjem premoženja, davčnimi olajšavami, možnostmi poslovnega povezovanja in, kar je najpomembneje, osebnim užitkom, " pravi RUHM-ov Fitzpatrick. Ključna izbira lokacije s tržno močnim trgom je na primer mesto smučišča, Havaji ali tropski otok. „Odlični so za sezonski dohodek in dobro delujejo v času dobrih finančnih trgov. Vendar pa lahko med recesijo bolj trpijo kot domovi v bližini večjih mest, «pravi.

Resnično je trg luksuznih stanovanj doživel najmočnejši odpor zaradi stanovanjske nesreče v večjih mestih, vendar pa letoviška območja začenjajo slediti temu, navaja nedavno poročilo Christie's International Real Estate.

Poleg izbire pravega mesta bi morali vlagatelji razmisliti o nakupu nepremičnine, ki bo privlačna za počitniške družine, pravi Fitzpatrick. "To bo povečalo vašo zasedenost in donosnost naložbe, " pravi.

Bruce Tobias, 20-krat vrhunski nepremičninski agent z RE / MAX Sedona v Arizoni, dodaja, da so odmevne destinacije turističnih krajev dobra izbira, vlagatelji pa bi morali iskati nepremičnine s potencialno dolgoročno koristjo.

Dokončajte gradnjo po meri

Gradnja novega doma od zgoraj navzgor ponuja najvišje dobičke, vendar ima daljši časovni okvir, pravi Belson, toda dom, kjer je vse novo in ima danes najbolj želene sloge in ugodnosti, je ključnega pomena za pridobitev najvišjega dolarja. Pravi, da njegovo podjetje trenutno gradi 25.000 kvadratnih metrov domov v Bel Airu v Kaliforniji. "Nakupili smo nepremičnine za 8, 7 milijona dolarjev. Gradbeni proračun znaša 18 milijonov dolarjev. Predvidena prodajna cena je 50 milijonov dolarjev. Težko je to nadgraditi kot naložbo, "pravi.

Če doma ne gradite sami, bodite previdni, kako si ga prilagodite. Izbrati morate postavitev, ugodnosti in zaključke, ki bodo všeč širokemu segmentu luksuznega trga, da bi povečali svoje možnosti za hitro prodajo in za najboljši dolar. Prepričajte se, da je dom funkcionalen in prijeten ter ima funkcije varnosti in zasebnosti, ki si jih želijo kupci višjega cenovnega razreda. Vendar obstaja tanka meja med ustvarjanjem te široke privlačnosti in ustvarjanjem edinstvenosti, po kateri hrepenijo luksuzni kupci.

"Ko nekaj ni komoditizirano, in je zaželeno, in obstaja povpraševanje, takrat vidite, da cene resnično poskočijo, " pravi Char One's Queensridge Place. "Če pogledate na steklenico Lafitte Rothschild iz leta 82, se cene cen naraščajo eksponentno v primerjavi z letnikom, ki je zaradi ponudbe in povpraševanja manj boljši. Enako je z luksuznimi nepremičninami. Bolj ekskluzivne in težje jih je najti, bolj vreden naložbe postane dom. "

Spodnja črta

Vlaganje v luksuzne nepremičnine je lahko bolj zanimivo kot vlaganje v vrednostne papirje zahvaljujoč svojemu oprijemljivemu vidiku in veliko je načinov za to, od gradnje doma po meri do prelista dvorca do nakupa počitniške nepremičnine. Lahko uživate v svojem luksuznem domu kot prebivalec, popotnik ali najemodajalec ali zgradite luksuzne domove, da bodo drugi uživali. Pred nakupom se prepričajte, da razumete lastnosti, ki ustvarjajo trajno vrednost v tem razredu sredstev, da dobite donosnost naložbe.