Je postajanje najemodajalca bolj težavno, kot je vredno?
Najem stanovanja je način, kako zaslužiti - ali tako trdijo nekateri. Na videz se zdi všeč kot zanesljiva stava; v resnici je ponavadi bolj glavobol, kot je vredno. Izzivi se začnejo zgodaj in skoraj vedno vključujejo čas in denar. Oglejmo si šest velikih.
1. izziv: Iskanje nepremičnine
O iskanju dobre najemne nepremičnine je bilo napisanih celotnih knjig, da ne omenjam članka ali dveh Investopedije. Temu je bilo namenjenega toliko besedila zaradi kritičnega pomena. Kupite predrago mesto in nikoli ne boste zaslužili. Toda poskus, da bi se lovil kupčije, je lahko tudi moten. Nakup zgornjega dela fiksirja zahteva, da imate potrebna znanja, čas, orodje in denar za izvedbo potrebnih popravil in obnove.
Če se vam ne mudi, je to morda način, da se dogovorite o svoji naložbi; če že imate službo s polnim delovnim časom in družino, je vsaka minuta, porabljena za popravilo najema, minuta, ki ni zapravljena za bolj donosno ali prijetno dejavnost. Vendar pa danes obstajajo družbe za upravljanje, ki zmorejo veliko tega dela - od iskanja nepremičnine do sanacije - seveda za vas, za plačilo.
Izziv 2: Priprava enote
Dajanje skoraj vsakega kosa nepremičnine v stanje najema pogosto zahteva, vsaj minimalno, svežo preprogo in barvo. Oba predmeta zahtevata čas in denar. Okenske zaslone, madeže na krovu in vzdrževanje trate so druge pogoste potrebe. Vsakič, ko se najemnik odpotuje, je treba te zadeve ponovno pregledati.
Izziv 3: Iskanje najemnikov
Internet omogoča hiter in poceni način iskanja potencialnih najemnikov. Seveda pogosto dobite tisto, za kar plačate. Prikazovanje oglasa v ugledni publikaciji pogosto ustvari boljši razred anketirancev. Namesto otrok s fakultete, ki si želijo prihraniti dolar, povečujete možnosti za pridobivanje družin in odgovornih starejših odraslih.
Če boste mesec dni prikazovali oglas, boste z denarnice odnesli majhen zalogaj, če pa boste najemnike pravilno pregledali s kreditnim čekom in pregledom v ozadju, boste imeli še en zalogaj. Naložba je vredna časa in denarja, saj preverjanje poveča vaše možnosti za odgovorne najemnike. Odgovorni najemniki plačujejo najemnino pravočasno, ne zlorabljajo nepremičnine in ne zahtevajo, da se vključite v drag in dolgotrajen postopek izselitve.
Izziv 4: Težavi
Celo odlični najemniki in popolne najemnine imajo številne težave. Polomljene cevi, polnjeni odtoki, zlomljene vzmeti garažnih vrat, hišni ljubljenčki in sostanovalci so le nekateri od izzivov, ki se pojavljajo. Tudi dobri najemniki si želijo vaše popolne in takojšnje pozornosti, ko se kanalizacija vrne v njihov dom ali kabelska družba pomotoma prekine telefonske linije.
Slabi najemniki so še večji izziv. Vsakodnevni klici in zamuda ali neplačana najemnina lahko še dodatno storijo težave. Dan preselitve je še en izziv. Poškodba sten, tal, preprog in drugih sestavnih delov doma lahko privede do sporov in dragih popravil. Ker je vsak trenutek zapravljen prepir, ko je hiša prazna, je pogosto bolje, da ugriznete kroglo in sami plačate popravila. Če že govorim o tem: Verjetno boste morali skleniti zavarovanje najemodajalca - ne, vaša redna politika lastnikov stanovanj ne zadostuje - in to je še ena postavka v stolpcu o tekočih stroških.
Izziv 5: Vzdrževanje
Vzdrževanje večjih komponent in udobja je velik izdelek. Novi aparati stanejo sto dolarjev; nova streha ali dovoz lahko stane več tisoč dolarjev. Če najemnina znaša 500 dolarjev na mesec in streha 5000 dolarjev, lahko hitro izgubite denar. Dodajte preprogo, barvo in novo peč ter najemnike, ki ne ostanejo dolgo - in nepremičnina lahko izgublja denar že leta.
Izziv 6: Obrestne mere
Kakšne so obrestne mere povezane s čim? Veliko! Ko se cene znižajo, je pogosto ceneje kupiti kot najeti, zato se lahko povpraševanje po enotah zmanjša. Znižanje najemnine, da ostanete konkurenčni, lahko povzroči resnično krč v vaši sposobnosti zaslužka.
Kako nastane denar
Ali se lahko z vsemi izzivi, ki jih je treba premagati, lahko fant zasluži z najemom nepremičnin? Da, vendar to zahteva načrt. Spodaj so izpostavljeni štirje dobičkonosni pristopi:
1. Live-In
Delitev prostora z nakupom dupleksa (ali druge lahko delljive strukture) je pogosto donosna podviga. Ker ste na kraju samem in načrtujete, da vseeno poskrbite za nepremičnino, je dodatni denar denar. Seveda vsi izzivi še vedno veljajo in življenje na mestu pomeni, da ste vedno na voljo in boste v tesnem stiku z najemniki. Načrtujte ustrezno in skrbno preglejte.
2. Pojdite na osnovno
Najem ratt stanovanja, ki nima lepih ugodnosti, čim manj vzdrževanja in nepridipravi, prinaša dobiček. Če ne verjamete, si oglejte stanovanja zunaj kampusa v katerem koli koledarskem mestu v državi. Ne sliši se zelo lepo, a osnovna, odstranjena lastnost (brez stropnih ventilatorjev, klimatske naprave itd.) Postopek olajša.
Štiri stene in tla zagotavljajo minimalne zahteve glede vzdrževanja in nekaj stvari, ki se lahko zlomijo ali poškodujejo. Privabljanje najemnikov prek državnih subvencioniranih programov, kot je stanovanje v oddelku 8, zagotavlja zajamčen dohodek. Izziv je ponavadi v tem, da v zameno za nekaj dolarjev v roki pogosto dobite grobo skupino najemnikov in premoženje, ki se težko nosi.
3. Dolgoročni deleži
Številni vlagatelji v nepremičnine vam bodo povedali, da se v bistvu lomijo celo najemnine in stroškov. Njihov pristop je, da kupijo nepremičnino po ugodnih cenah, naj najemniki odplačajo hipoteko in nato prodajo čez 30 let, upajoč, da bodo izkoristili nekaj podražitev.
Čeprav gre za razumen pristop, bo dobiček verjetno majhen, davek od dobička kapitala pa je lahko velik (glede na vaš nizkocenovni osnovi). In še vedno potrebuje čas in trud, ki bi ga bilo mogoče bolje porabiti drugje.
4. Pojdite s polnim delovnim časom
Resni najemodajalci resno pristopajo. Vključujejo, kupujejo več stavb in velik del dela opravijo sami. To je življenjska odločitev, ki zahteva izjemen resen čas in energijo, ter strategija za nakup in prodajo, da bi povečali prenos in odpis davčnih izgub ter zmanjšali dohodek.
Najem upravitelja nepremičnin
Upravitelj nepremičnin lahko opravi številne naloge vodenja nepremičnine za najem. To vključuje trženje, izbiro najemnikov, vzdrževanje, oblikovanje proračuna in pobiranje najemnin. Če želite prenesti te naloge, lahko razmislite o najemu upravitelja nepremičnin, vendar bo to zmanjšalo vaš dobiček.
Vloga upravitelja nepremičnine
Upravitelji nepremičnin lahko prenašajo različne vloge. Točno to je odvisno od vas, če se boste pogajali s svojim upravnikom. Pomembno je ugotoviti, kakšna bo njihova vloga, in pripraviti seznam dolžnosti in odgovornosti. Bo vaš upravitelj nepremičnin le našel najemnike? Ali pa bodo kos vsakodnevnemu vzdrževanju in pobiranju najemnine?
Upravljavec nepremičnin je lahko neodvisni izvajalec ali zaposleni. Da bi določili najugodnejši pristop in določili določene obveznosti, se lahko pogovorite s svojim davčnim računovodjo.
Lahko najamete tudi podjetje za upravljanje nepremičnin; podjetje, s katerim sklenete pogodbo za neposredno obravnavanje vseh vidikov najemne nepremičnine. To je lahko drago, lahko pa je idealno, če imate več nepremičnin za najem.
Izbira upravitelja lastnosti
Prepričajte se, da kateri koli upravitelj nepremičnin, o katerem razmišljate, ustreza ustreznim lokalnim in državnim licenčnim zahtevam.
Morda boste želeli poiskati vodjo, ki ima izkušnje z oglaševanjem, trženjem, odnosi z najemniki, zbiranjem najemnin, oblikovanjem proračuna, lizingom in vzdrževanjem. Dober upravitelj nepremičnin bo prav tako dobro vedel o lokalnih in državnih zakonih. Kot lastnik nepremičnine lahko odgovarjate za dejanja svojega upravitelja, zato lahko tožite, če vaš upravitelj krši kakršne koli poštene stanovanjske zakone.
Ko se odločite za upravitelja nepremičnine in pogoje dogovora, morate napisati pogodbo o upravljanju nepremičnin, ki določa dolžnosti upravitelja, nadomestilo in pogoje prenehanja.
Spodnja črta
Ali je postati najemodajalec vreden truda? Samo vi se lahko odločite. Prepričajte se le, da skočite in se podate v svoje novo prizadevanje z realnimi pričakovanji in trdnim načrtom igre.
Če veste, v kaj se vate vpletete, preden to storite, boste bolje pripravljeni na to, na kar naletite in bolj verjetno boste uživali v izkušnji.