Davčne olajšave za lastnike drugega stanovanja

Če razmišljate o nakupu drugega stanovanja, ki ga boste uporabili za počitnice, dohodek od najemnine ali morebitno pokojninsko bivališče, je finančno smiselno izkoristiti vse razpoložljive davčne olajšave na tej nepremičnini. Stroški lastništva drugega stanovanja se lahko močno zmanjšajo z davčnimi odbitki hipotekarnih obresti, davkom na nepremičnine in drugimi stroški.

Davčne spremembe, ki izhajajo iz zakona o davkih in olajšavah za leto 2017 (TCJA), ki velja do leta 2025, vplivajo na to, koliko denarja boste morda lahko prihranili. Začenši z domovi, kupljenimi od 16. decembra 2017, lahko na primer lastniki stanovanj odštejejo obresti le do 750.000 dolarjev kvalificiranih stanovanjskih posojil, kar je manj kot milijon dolarjev, preden je TCJA prešla. (Še več, če imate v osnovnem prebivališču že postavljeno hipoteko, se bo ta številka verjetno zmanjšala. Za več informacij glejte spodaj in se posvetujte s svojim računovodjem ali drugim davčnim svetovalcem, če to velja za vas.

Poleg tega je mogoče zdaj odšteti obresti za posojila iz naslova lastniškega kapitala, samo če je bil denar porabljen za prenovo nepremičnine, na kateri je bilo posojilo prevzeto.

Kljub temu pa tudi s temi spremembami obstajajo koristne davčne olajšave, ki lahko pomagajo, da je lastništvo drugega doma cenovno ugodnejše. Tukaj je hitra pot.

Davčni prelomi za lastnike drugega stanovanja

Odbitek hipotekarnih obresti

Glede na to, ali je vaš drugi dom namenjen osebni uporabi, veljajo različna davčna pravila ali jih nameravate oddati v najem. Z najemninami se prikaže tudi delež leta, v katerem najamete nepremičnino - in v njej živite sami.

Domovi za osebno uporabo

Odbitek hipotekarnih obresti se že dolgo hvali kot način, da bi lastništvo stanovanja postalo cenovno dostopnejše. Če drugo nepremičnino uporabljate izključno kot osebno prebivališče in je nikoli ne oddajate v najem, ste upravičeni do odbitka hipotekarnih obresti na enak način kot v vašem primarnem domu. Če želite izpolniti pogoje za odbitek, mora biti hipoteka zavarovani dolg na kvalificiranem domu, ki je vaš lastnik, in vložite obrazec IRS 1040 ter določite odbitke.

Posamezniki in tisti, ki se poročijo skupaj, lahko zaprosijo za odštetje v višini 100% obresti, ki jih plačajo na hipoteki, do omejitve. Te omejitve se razlikujejo glede na to, kdaj je hipoteka nastala. Za davčna leta 2018 do 2025 je najnižja omejitev do 750.000 dolarjev dolga, ki so ga zavarovali prvi in ​​drugi domovi - ali 375.000 dolarjev, če ste poročeni in vložite ločeno prošnjo. Če pa je vaša hipoteka obstajala pred 16. decembrom 2017, boste še naprej deležni enake, bolj radodarne davčne obravnave kot po starih pravilih, z obrestmi za hipoteke in vsa druga posojila, ki jih je mogoče odšteti do dolga do milijona dolarjev.

Domovi, ki se oddajajo v najem

Davčna pravila so precej bolj zapletena, če nepremičnino oddajate v najem za nekaj ali celo leto. Uporabljajo se različna pravila, odvisno od deleža časa najema doma, ne pa osebnega. Vaša uporaba nepremičnine bo spadala v eno od treh kategorij:

Nepremičnino najamete za 14 dni ali manj. Svoj drugi dom lahko v enem letu najamete drugim strankam za največ dva tedna (14 noči), ne da bi vam moral poročati IRS. Hiša še vedno velja za osebno prebivališče, hipotekarne obresti in davke na nepremičnine pa lahko odštejete po standardnih pravilih za drugo stanovanje.

To velja ne glede na ceno najema; celo zaslužka od doma, ki najema 10.000 dolarjev na noč, recimo ni treba prijaviti IRS, pod pogojem, da je bila nepremičnina najeta za največ 14 dni v letu.

Nepremičnine oddajate več kot 14 dni, vendar se v njej zadržujete dokaj redko. Tu so posebne zahteve, da dom uporabljate sami manj kot 14 dni na leto ali 10% števila dni, ko je bil dom najet. Če to velja - in je dom najet več kot 14 dni v letu - se vaš dom šteje za najemno stanovanje, o dohodkih od najemnine pa morate poročati IRS.
Odštejete lahko najemne stroške, vključno s hipotekarnimi obrestmi, davki na nepremičnine, zavarovalnimi premijami, pristojbinami, plačanimi upravljavcem nepremičnin, komunalnimi računi in 50% vseh amortizacij nepremičnine. Vendar morate te stroške razporediti med deleže časa, ko je bila nepremičnina v letu osebna in najemna.

Omeniti velja, da se popravni dnevi ne štejejo za osebno uporabo, tako da lahko preživite več kot 14 dni na nepremičnini, pod pogojem, da dodatni čas vzdržujete. Načrtujte, da dokumentirate svoje vzdrževalne dejavnosti, tako da ohranite potrdila, s katerimi boste dokazali, da v teh dneh niste počitnice.

Lastnost uporabljate več kot 14 dni in jo redko oddajate v najem.
Natančneje, ta scenarij velja, če nepremičnino uporabljate sami vsaj dva tedna na leto ali 10% celotnih dni, v katerih je bil dom najet. V tem primeru se drugi dom šteje za osebno prebivališče.
Lahko vzamete hipotekarne obresti in odbitke davka na nepremičnine, vendar ne morete zahtevati izgube pri najemu. Če član vaše družine uporablja premoženje (vključno z zakoncem, sorojenci, starši, stari starši, otroci in vnuki), se ti dnevi štejejo kot osebni dnevi, razen če med bivanjem družine pobirate pošteno ceno najema.

Za pomoč pri izračunu odbitka hipotekarnega davka uporabite spletni delovni list, kot je ta v Bankrateju, da ugotovite, koliko denarja boste morda lahko prihranili.

Odbitek obresti od domačega kapitala

Poleg odbitka hipotekarnih obresti boste morda odpisali obresti na posojilo za lastniški kapital. Vendar so se pravila za takšne odbitke spremenila z začetkom davčnega leta 2018.

Prej bi lahko odštevanje uporabili, tudi če ste posojilo domačega lastniškega kapitala uporabili za poplačilo dolga po kreditni kartici, na dopustu ali v nakupu drugega stanovanja. Po IRS lahko zdaj odštejete obresti, ki jih plačate za dolg iz lastniškega kapitala, samo če denar porabite "za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje stanovanja davkoplačevalcev, ki zagotavlja posojilo." Če želite izpolniti pogoje, mora posojilo zavarovati vaš glavni ali drugi dom in ne more preseči stroškov stanovanja.

Te določbe pomenijo, da boste morali za odbitek obresti za nakup drugega stanovanja vzeti hipoteko; če ste vzeli posojilo za lastniški kapital proti osnovnemu domu za nakup, ne morete odšteti obresti, ki ste jih plačali za takšno posojilo.

Od davčnega leta 2018 lahko pri stanovanjskih posojilih, vključno s hipotekami, odštejete obresti na 750.000 dolarjev. Upoštevajte pa, da je ta številka skupni znesek vseh posojil, ki se uporabljajo za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega primarnega in drugega stanovanja. Če na primer že imate hipotekarni dolg v višini 750 000 dolarjev ali več, ne morete zahtevati odbitka za kakršne koli obresti na lastniški kapital.

Odbitek davka na nepremičnine

Za svoj drugi dom lahko odštejete davke na nepremičnine in v tem primeru toliko nepremičnin. Vendar je tudi tukaj davčno leto 2018 prineslo spremembe, ki vplivajo na te odbitke.

Ne morete več odšteti celotnega zneska davka na nepremičnine, ki ste ga plačali za nepremičnine, ki ste jih imeli. Zdaj je skupni znesek vseh državnih in lokalnih davkov, upravičenih do odbitka, vključno z davki na premoženje in dohodek, omejen na 10.000 dolarjev na obračun davka ali 5.000 USD, če ste poročeni in vložite zahtevek ločeno. Mnogi ljudje, ki kupijo drugi dom, lahko že presežejo to mejo s svojim prvim domom, zato morda ne bodo uživali dodatnih davčnih prihrankov za svoj drugi dom.

Prodajate svoj drugi dom

Davčna zakonodaja vam omogoča, da zaslužite do 500.000 USD dobička (če ste poročeni in vložite skupno prošnjo; 250.000 dolarjev, če ste samski) pri prodaji svojega primarnega prebivališča neobdavčeno. Ta izključitev prodaje primarne prodaje se ne uporablja, če prodajate svoj drugi dom; taka prodaja lahko ostane na kljuki za davek na kapitalski dobiček na celoten dobiček.

Nekatere poteze pa vam lahko omogočijo, da se izognete vsaj delu kapitala, ki je dosežen za prodajo drugega stanovanja. Prva je, da dodatno nepremičnino postanete osnovno prebivališče vsaj dve leti, preden jo prodate. To vam lahko omogoča, da izkoristite davčno olajšavo, če izpolnjujete zahteve glede stalnega prebivališča za davčne namene v svoji državi. (Morda boste morali razmisliti tudi o davčnih posledicah za kakršen koli dohodek od najemnine, ki ga boste morda prejeli v svojem primarnem prebivališču, medtem ko živite predvsem v drugem domu.)

Če je vaš drugi dom večinoma najet ali najet kot naložba, morda razmislite tudi o zamenjavi za drugo primerljivo nepremičnino. 1031 izmenjava, znana tudi kot izmenjava podobne vrste ali davčno odložena izmenjava, vam omogoča trgovanje z najemnino ali naložbeno nepremičnino za drugo najemnino ali naložbeno nepremičnino z enako ali večjo vrednostjo na davčno odloženi osnovi. Prednost je, da se boste morda izognili plačilu davka na kapitalski dobiček na menjavi.

Če želite izpolniti pogoje za takšno potezo, morate nepremičnino, ki jo zamenjate, šteti za najemno lastnino, ne pa za osebno prebivališče - kar pomeni, da jo morate oddati v najem vsaj 15 dni in jo uporabljati manj kot 14 dni ali 10% dni, ko je bil dom vsako leto najet.

Spodnja črta

Če je to finančno izvedljivo, je lahko lastništvo drugega doma odlična naložba za počitnice ali najem, poleg tega pa bi lahko zagotovila primeren osnovni dom med upokojitvijo. Ker je lastništvo katerega koli doma pomembno finančno breme, od hipoteke in davkov do vzdrževanja in popravil, je v vašem interesu, da se naučite davčnih posledic za vas, ki jih imate v lasti drugega stanovanja. Ker se davčna zakonodaja zaplete in se občasno spreminja, je priporočljivo, da se posvetujete s kvalificiranim strokovnjakom za davke na nepremičnine, ki vam lahko pojasni ustrezne davčne posledice in zakone ter vam pomaga določiti najugodnejšo lastniško strategijo za vaš položaj.