Najemnina skupno - TIC
Skupno najemno stanovanje je ureditev, v kateri si dve ali več oseb delijo lastninske pravice na nepremičnini ali zemljiški parceli. Nepremičnina je lahko poslovna ali stanovanjska. Ko najemnik skupno umre, preide premoženje na zakup najemnika. Vsak neodvisni lastnik lahko nadzoruje enak ali drugačen odstotek celotne nepremičnine. Prav tako ima najemnik skupnega partnerja pravico, da svoj delež premoženja prepusti kateremu koli upravičencu kot del njihovega zapušča. Pogodbeni pogoji za najemnike, ki so skupni, so podrobno določeni v listini, naslovu ali drugih pravno zavezujočih dokumentih o lastništvu.
Kako deluje TIC
Kadar imata dva ali več ljudi lastništvo premoženja kot skupni najemniki, je skupina v enaki lasti skupine. Lahko imajo solastniki drugačen delež lastniških deležev. Na primer, Sarah in Debbie imata lahko v lasti 25% nepremičnine, medtem ko ima Leticia 50%. Medtem ko se odstotek lastništva razlikuje, noben posameznik ne more zahtevati lastništva na določenem delu nepremičnine.
Najem v skupnih sporazumih se lahko ustvari kadar koli. Tako lahko posameznik razvije zanimanje za nepremičnino v letih, ko so drugi člani sklenili najemno pogodbo. Če se vrnemo na zgornji primer, bi lahko rekli, da sta Sarah in Leticia prvotno imela v lasti 50% posesti. V nekem trenutku se je Sarah odločila razdeliti svoj 50-odstotni delež, ko bo Debbie zapustila skupino z razpletom 25/25/50.
Poleg tega lahko člani sporazuma neodvisno prodajo ali izposojajo svoj del lastništva.
Ključni odvzemi
- Skupno najemno razmerje je ureditev, v kateri imata dva ali več oseb lastniške interese v nepremičnini.
- Skupni najemniki imajo lahko različne deleže nepremičnine.
- Skupni najemniki lahko ob smrti zapustijo svoj del premoženja komur koli.
- Skupno najemniško stanovanje se bistveno razlikuje od skupnega najemništva, zlasti glede pravic preživelega življenja in stopnje lastništva, ki jo ima vsak najemnik.
Odstranjevanje TIC
Eden ali več najemnikov lahko odkupi druge člane, da skupno najemno razmerje razveselijo. Če bi morali najemniki razviti nasprotujoče si interese ali navodila za uporabo, izboljšanje ali želijo prodati nepremičnino, morajo doseči skupno pogodbo, da nadaljujejo. V primerih, ko razumevanja ni mogoče doseči, se lahko izvede deljenje particije. Akcija delitve je lahko prostovoljna ali sodna odredba, odvisno od tega, kako dobro najemniki sodelujejo.
V postopku zakonite delitve bo sodišče razdelilo premoženje med najemnimi skupnimi člani, kar omogoča vsakemu članu, da se premakne naprej ločeno od drugih članov. Znana kot delitev v naravi je najbolj neposreden način delitve premoženja in je običajno metoda, ki jo uporabljajo, kadar sostanovalci niso nasprotni.
V primeru, da najemniki ne bodo sodelovali, lahko razmislijo o delitvi nepremičnine s prodajo. Tu se kmetijsko gospodarstvo proda, izkupiček pa se razdeli med najemnike glede na njihove interese v nepremičnini.
Davek na nepremičnine z nepremičninami TIC
Najemna pogodba v skupnem dogovoru, vodena z veljavno zakonodajo, ponavadi opisuje posledice deljenega lastništva na davke nepremičnine. V pogodbi bo opisano, kako se davčna obveznost pogodbeno razdeli na vsakega lastnika.
Ker najemno pogodba v skupnem dogovoru ne deli zakonito zemljišča ali lastnine, večina davčnih jurisdikcij ne bo posebej lastnikom dodelil sorazmernega davka na lastnino glede na njihov delež lastništva. Najpogosteje skupni najemniki prejmejo en sam račun za davek na nepremičnine.
V mnogih jurisdikcijah najemnik v skupnem dogovoru nalaga solastnikom solidarno odgovornost. Ta določba pomeni, da je lahko vsak neodvisni lastnik zavezan za davek na nepremičnino do celotnega zneska odmere. Odgovornost velja za vsakega lastnika ne glede na raven ali odstotek lastništva.
Ko je davek na nepremičnino izpolnjen, bodo najemniki to plačilo odšteli od vložkov dohodnine. Če bi davčna pristojnost sledila solidarnim obveznostim, bi lahko vsak solastnik odštel znesek, ki ga je prispeval od prijave dohodnine. V okrajih, ki ne upoštevajo tega postopka, lahko odštejejo odstotek celotnega davka do stopnje lastništva.
Najemništvo v skupnem in skupnem najemu
Čeprav se slišijo podobno, se skupno najemniško stališče v več pogledih razlikuje od skupnega najema. Najemniki v skupnem najemu hkrati pridobijo enake deleže nepremičnine z istim dejanjem.
Ena od glavnih razlik je dodajanje ali odstranjevanje katerega koli člana iz sporazuma. V sporazumih TIC sprememba članov sporazuma ne prekine. S skupno najemno pogodbo se sporazum prekine, če kdo od članov želi prodati svoje deleže.
Na primer, če želi eden ali več najemnikov odkupiti druge, je treba nepremičnino tehnično prodati in izkupiček enakomerno porazdeliti med lastnike. Člani skupnega najema lahko prav tako ločijo posest, če je posest dovolj velika, da lahko sprejme to ločitev.
Smrt skupnega najemnika
Druga bistvena razlika se pojavi v primeru smrti enega sostanovalca. Kot smo že omenili, sporazumi TIC omogočajo prenos premoženja kot dela lastnikove zapuščine. Vendar pa v skupni najemni pogodbi last nepremičnine preide na preživelega lastnika.
Z drugimi besedami, najemniki nimajo samodejnih pravic preživetja. Če v zadnji volji zapustnika ni določeno, da se njihov delež v nepremičnini razdeli med preživele lastnike, pokojni najemnik v skupnem interesu pripada njihovemu posestvu. Obratno pa se s skupnimi najemniki interes pokojnika lastnika samodejno prenese na preživele lastnike. Na primer, ko imajo štirje skupni najemniki dom in en najemnik umre, vsak od treh preživelih preživi še en tretjinski delež premoženja.
Poroka in lastništvo premoženja
Nekatere države postavljajo skupno najemnino kot privzeto lastnino za zakonske zakonce, druge pa najem uporabljajo v modelu skupnega lastništva. Tretji model, ki se uporablja v približno 25 državah, je najem v celoti (TbyE), v katerem ima vsak zakonec enak in nerazdeljen interes za nepremičnino.
Prednosti in slabosti najemniške naloge
Nakup stanovanja z družinskim članom, prijateljem ali poslovnim partnerjem kot najemniki lahko pomaga posameznikom, da lažje vstopijo na trg nepremičnin. Ker so depoziti in plačila razdeljena, je nakup in vzdrževanje nepremičnine lahko cenejši, kot bi bil za posameznika. Poleg tega se lahko sposobnost zadolževanja racionalizira, če ima en lastnik večji dohodek ali boljšo finančno podlago kot drugi člani.
Prednosti
Olajša nakup nepremičnin
Število najemnikov se lahko spremeni
Možne so različne stopnje lastništva
Slabosti
Ni samodejnih pravic preživelih oseb
Vsi najemniki so enako odgovorni za dolgove, davke
En najemnik lahko prisili k prodaji nepremičnin
Kadar pa hipotekarna nepremičnina kot najemniki običajno, dokumente običajno podpišejo vsi posojilojemalci. Ker vsi člani podpišejo hipotekarne dokumente, lahko v primeru neplačila posojilojemalec zaseže deleže pri vseh članih skupine. Tudi če eden ali več posojilojemalcev preneha prispevati hipotekarno plačilo, morajo drugi posojilojemalci še vedno kriti plačila, da se izognejo izključitvi.
Možnost uporabe oporoke za določitev upravičencev do nepremičnine omogoča sonajemalcu nadzor nad njihovim deležem. Če nekdo najemnik umre brez oporoke, bo njegovo zanimanje za nepremičnino postalo dokazno - drago in tako časovno kot denarno.
Tudi preostali najemniki bodo morda ugotovili, da imajo zdaj nepremičnino pri nekom, ki ga ne poznajo ali s katerim se ne strinjajo. Ta novi najemnik lahko vloži particijsko tožbo in prisili najemnike, da nepremičnine ne prodajo ali razdelijo.
Primer skupne najemnine (TIC)
Kalifornija omogoča štiri vrste solastništva, ki vključujejo lastnino v skupnosti, partnerstvo, skupno najemništvo in najemniško razmerje. Vendar je TIC privzeti obrazec med neporočenimi strankami ali posamezniki, ki skupaj pridobijo nepremičnino. V Kaliforniji imajo ti lastniki skupni status najemnikov, razen če v njihovi pogodbi ali pogodbi ni izrecno drugače določeno partnerstvo ali skupno najemništvo.
Po SirkinLaw, San Francisco nepremičninski odvetniški pisarni, specializirani za solastništvo.
Vse več ljudi se obrača k skupnim najemom… kot načinu za povečanje njihove kupne in prodajne moči. Ti dogovori znižujejo cene in povečujejo izbiro kupcev, saj jim omogočajo, da združijo vire in kupijo več nepremičnin, kot bi sicer lahko ali bi želeli.
V objavi spletnega dnevnika v avgustu 2018 pišejo, da so pretvorbe TIC - sprememba lastniške strukture nepremičnin v lastno stanovanje v skupni najem - postale še posebej priljubljene na večjih mestnih območjih Los Angelesa in San Francisca / Oaklanda.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.