Uporaba prihrankov na hipoteki

Ko je leta 2007 trg stanovanj začel propadati, je bilo videti, da so minili hipoteke z nižjimi plačili. A presenetljivo je, da lahko le nekaj let pozneje celo potrošniki s podpovprečnimi posojili pogosto kupijo dom s precej manj kot 20% vnaprej.

Potrošniki so imeli tudi takoj po drsnem stanovanju nekaj možnosti, če njihov varčevalni račun nekoliko primanjkuje. Hipoteke FHA, ki zahtevajo le 3, 5% nižje, so uživale velik porast priljubljenosti. Za tiste, ki so se kvalificirali, pa je VA stanovanjska posojila kupcem omogočila financiranje celotne cene stanovanja.

V teh dneh je tudi lažje dobiti običajno posojilo z nizkim pologom. Fannie Mae in Freddie Mac, ki odkupita večino hipotek pri ameriških posojilodajalcih, sta pred kratkim napovedala, da bosta znižala svoj minimalni polog s 5% na 3%. S tem so bankam odprle vrata, da so se lahko potegovale za kupce domov, privezane z gotovino.

Čeprav je še vedno mogoče kupiti dom z zelo malo popuščanja, je to vprašanje, ali je za potrošnike to dobra ideja, še eno vprašanje. Ali je smiselno povečati prihranke in počakati, da se odpravite po nakupih domov, dokler ob zapiranju ne boste vložili več denarja? In koliko svojih prihrankov bi morali vložiti v stanovanje? Tukaj je treba upoštevati nekaj dejavnikov.

Nižje plačilo: višji dolgoročni stroški

Morda je prva stvar, pri kateri morate razmišljati pri posojilih z nižjimi plačili, da vas bodo z nekaj izjemami dolgoročno stali več. Ker financirate več domače cene, bodo plačila obresti v času posojila znatno višja

Če na primer kupite dom za 200.000 dolarjev s 5% znižanjem namesto 20%, boste plačali približno 35.000 dolarjev več obresti med 30-letnim posojilom. Očitno boste plačali tudi več za kritje glavnice posojila.

Glede na to, kako današnje obrestne mere so neverjetno nizke, vas to morda ne bo odvrnilo od nakupa stanovanja slej ko prej. Večja skrb je, da k svojim stroškom dodate premije hipotekarnega zavarovanja, ki jih boste običajno morali odšteti, če kupite hišo ali stanovanje z manj kot 20% znižanja. Smisel teh plačil je pokritje izgube posojilodajalca, če ne plačujete posojila.

Obstajata dve osnovni vrsti hipotekarnega zavarovanja. Če vzamete posojilo FHA, zasebni posojilodajalci zagotovijo sredstva za nakup vašega doma, vlada pa deluje kot vaša zavarovalnica. Če je dom vreden manj kot 625.000 dolarjev, je letna premija za hipotekarno zavarovanje (MIP) trenutno 0, 80% oziroma 0, 85%, odvisno od financiranega zneska. Prav tako boste morali plačati vnaprejšnjo premijo, ki znaša nekaj več kot 3000 USD za posojilo v višini 180 000 USD.

Če pridobite običajno hipoteko, plačate nekaj, kar se imenuje zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI. Običajno stane od 0, 3% do 1, 15% na leto, čeprav v tem primeru ni vnaprej plačane pristojbine. (Za več glejte: Kakšna je razlika med zasebnim hipotekarnim zavarovanjem (PMI) in premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP)? )

Kompromis za predplačilo

Ali možnost hipotekarnega zavarovanja pomeni, da bi morali počakati, da boste odložili celotnih 20% stroškov stanovanja? Ni nujno.

Za začetek v nekaterih cenovnejših mestih čakanje ni vedno realno. Če živite v delu države, kjer tudi skromni domovi stanejo 400.000 dolarjev, bi morali pred vstopom na trg zmeriti 80.000 dolarjev. In če prebivate na območju, kjer je nakup cenejši od najema, je morda dodatno odvračanje, da ostanete na stranskem tiru, dokler ne prihranite dovolj, da se izognete hipotekarnemu zavarovanju.

Za nekatere ljudi je najboljša možnost najti sredino med minimalnim pologom in tradicionalnimi 20%. Če na primer vzamete posojilo FHA in odložite 10%, se vam hipotekarno zavarovanje prekliče po 11 letih; v nasprotnem primeru ga boste še naprej plačevali za celotno posojilo. Ali lahko pozneje refinancirate, da se znebite zavarovanja? Seveda. Vendar ni nobenega zagotovila, da bodo obrestne mere kdaj ali blizu njihove pretekle najnižje cene.

Poleg tega vam višja premija hipotekarnega zavarovanja (MIP) pade pri večjih predplačilih. Če na primer vzamete 15-letno hipoteko, če lahko plačate 10% pred plačilom, letno plačilo pade z 0, 70% na 0, 45%.

Čeprav so podrobnosti pri PMI nekoliko drugačne, velja ista logika. Večji kot je vaš polog, manj morate plačevati premije. Ena od prednosti PMI pa je, da ga lahko prekličete, ko v svojem domu dosežete 20-odstotni lastniški kapital (glejte Kako prenesti zasebno hipotekarno zavarovanje ).

Če banka zadrži vašo hipoteko na njihovih knjigah - torej ne prodaja je podjetjem, kot sta Fannie Mae ali Freddie Mac -, morda sploh ne bo zahtevala zavarovanja. Vendar pa banke pogosto zaračunajo vnaprej plačilo ali višjo obrestno mero, če se odločite za posojilo z nižjim plačilom, da bi zmanjšale tveganje, ki ga prevzemajo. Tudi dodatna polovica odstotne točke vas lahko stane nekaj tisoč dolarjev več v 30-letnem obdobju. Celoten učinek je enak: ko odložite več, se lahko zadolžite za manj.

Tveganje, da greš pod vodo

Naslednja težava za znižanje golega minimuma, ko kupujete dom, je, da imate manj zaščite, če trg stanovanj upade. Z samo 3% ali 4% znižali, bi se lahko zlahka znašli zaradi dolga na banki več, kot je vredna vaša hiša. Prav to se je zgodilo mnogim lastnikom stanovanj med zadnjim propadom stanovanj.

Če greste »pod vodo« na dom in nepričakovano izgubite službo, na primer nimate več možnosti, da bi se zadolžili za svojo lastnino za plačilo stroškov ali možnost prodaje doma, ne da bi posojilodajalcu plačali velik kos denarja.

Čeprav niste popolnoma zaščiteni, tudi če odložite 10% ali 15%, si dajete veliko večjo varnost, če cene doma pridejo na slabše.

Ohranjanje blazine za varčevanje

Varčevanje za hišo je glavni življenjski cilj. Ko pa sestavljate predplačilo, bodite prepričani, da ne boste prepuščali preveč denarja. Poleg tega, da je dobro imeti zasilni sklad (v idealnih razmerah šest mesecev življenjskih stroškov), boste potrebovali tudi rezervna sredstva za nepričakovane stroške, ki jih pogosto zahteva nakup stanovanja. Če želite več, glejte, koliko denarja naj hranim v banki?

Vzpostavite strog proračun, preden začnete loviti hišo, tako da boste vedeli, za kaj si lahko privoščite porabo. In takoj, ko se uredite, naredite, kar lahko, da si naberete denarne rezerve in dokončate barvanje in zamenjavo preprog in omar. Ne pozabite tudi, da ljudje pravijo, da je dobro živeti hišo, preden opravite obnove, ki niso obvezne, preden se vselite.

Spodnja črta

Ali so posojila z nižjimi plačili lahko dobra izbira za nekatere lastnike stanovanj? Vsekakor. Vendar izračunajte dolgoročne stroške hipotekarnega zavarovanja ali višjo obrestno mero, ki jo boste plačali, da se prepričate, ali je vredna. za več glej Hipoteke: Koliko si lahko privoščite? in 10 najboljših hipotekarnih prevar, ki se jih je treba izogibati .