Kdaj (in kdaj ne) za refinanciranje hipoteke

Posojanje hipoteke pomeni odplačilo obstoječega posojila in nadomestitev z novim. Obstajajo številni razlogi, zaradi katerih se lastniki stanovanj refinancirajo: za dosego nižje obrestne mere; skrajšati rok njihove hipoteke; pretvoriti iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) v hipoteko s fiksno obrestno mero ali obratno; izkoristiti domači kapital za financiranje velikega nakupa ali konsolidacijo dolga.

Ker lahko refinanciranje stane od 3% do 6% glavnice posojila in - kot pri izvirni hipoteki - zahteva oceno, iskanje naslova in pristojbine za uporabo, mora lastnik stanovanja ugotoviti, ali je refinanciranje pametna finančna odločitev.

Refinanciranje za zavarovanje nižje obrestne mere

Eden najboljših razlogov za refinanciranje je znižanje obrestne mere za vaše obstoječe posojilo. Zgodovinsko gledano velja pravilo, da je refinanciranje dobra ideja, če lahko znižate svojo obrestno mero za vsaj 2%. Vendar pa mnogi posojilodajalci menijo, da je 1-odstotni prihranek dovolj za spodbudo za refinanciranje.

Ključni odvzemi

• Nižja obrestna mera za vašo hipoteko je eden najboljših razlogov za refinanciranje.
• Ko se obrestne mere znižajo, razmislite o refinanciranju, da skrajšate trajanje hipoteke in plačajte bistveno manj pri plačilih obresti.
• Prehod na hipoteko s fiksno obrestno mero - ali na hipoteko z nastavljivo obrestno mero - je lahko smiseln, odvisno od obrestnih mer in časa, kako nameravate ostati v vašem sedanjem domu.
• Upoštevanje lastniškega kapitala ali konsolidacija dolga sta lahko dobra razloga za refinanciranje - ali pa to včasih lahko poslabša dolžniško past.

Znižanje obrestne mere ne samo, da prihranite denar, ampak tudi poveča stopnjo, po kateri ustvarite lastniški kapital v vašem domu in lahko zmanjša velikost vašega mesečnega plačila. Na primer, za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero 9-odstotne obrestne mere za dom na 100.000 dolarjev je plačilo glavnice in obresti 804, 62 dolarja. To isto posojilo v višini 4, 5% zniža vaše plačilo na 506, 69 USD.

Posojilo za skrajšanje posojila

Ko obrestne mere padejo, imajo lastniki stanovanj pogosto možnost refinancirati obstoječe posojilo za drugo posojilo, ki ima brez večjih sprememb mesečnega plačila bistveno krajši rok. Pri 30-letni hipoteki s fiksno obrestno mero na 100.000 ameriških dolarjih lahko refinanciranje z 9% na 5, 5% zmanjša rok za pol na 15 let, le z rahlo spremembo mesečnega plačila z 804, 62 na 817, 08 USD.

Refinanciranje za pretvorbo v hipoteko z nastavljivo stopnjo ali s fiksno obrestno mero

Medtem ko ARM pogosto začnejo ponujati nižje obrestne mere kot hipoteke s fiksno obrestno mero, lahko občasne prilagoditve povzročijo povečanje stopnje, ki je višje od obrestne mere, ki je na voljo s hipoteko s fiksno obrestno mero. Če pride do tega, pretvorba v hipoteko s fiksno obrestno mero povzroči nižjo obrestno mero in odpravi zaskrbljenost zaradi prihodnjih povišanj obrestnih mer.

Nasprotno, pretvorba iz posojila s fiksno obrestno mero v ARM je lahko dobra finančna strategija, če obrestne mere padajo. Če se stopnje še naprej znižujejo, se zaradi rednih prilagoditev obrestnih mer za ARM znižajo stopnje in manjša mesečna hipotekarna plačila, kar odpravi potrebo po ponovnem refinanciranju ob vsakem padcu stopenj. Po drugi strani bi hipotekarne obrestne mere zviševale, to bi bila nespametna strategija.

Pretvarjanje v ARM, ki ima pogosto nižje mesečno plačilo od hipoteke za določen čas, je morda dobra ideja za lastnike domov, ki ne nameravajo ostati v svojem domu več kot nekaj let. Če se obrestne mere znižujejo, lahko ti lastniki stanovanj znižajo obrestno mero za posojilo in mesečno plačilo, vendar jim ne bo treba skrbeti za prihodnje višje obrestne mere, ker v domu ne bodo živeli dovolj dolgo.

Posojilo za izterjavo lastniškega kapitala ali konsolidacijo dolga

Medtem ko so prej omenjeni razlogi za refinanciranje vse finančno trdni, je hipotekarno refinanciranje lahko drsno nagib do dolgotrajnega dolga.

Lastniki stanovanj pogosto dostopajo do lastniškega kapitala v svojih domovih, da pokrijejo večje stroške, kot so stroški obnove domov ali šolanja v šoli otroka. Ti lastniki stanovanj lahko refinanciranje upravičijo z dejstvom, da preoblikovanje doma doda vrednost ali da je obrestna mera za hipotekarno posojilo nižja od obrestne mere za denar, izposojen iz drugega vira.

Druga utemeljitev je, da so obresti na hipoteke odtegnjene. Čeprav so ti argumenti resnični, je povečanje števila let, ki jih dolgujete za hipoteko, le redka pametna finančna odločitev niti poraba dolarja za obresti za pridobitev 30-odstotnega davčnega odbitka. Upoštevajte tudi, da je od začetka veljavnosti zakona o znižanju davkov in delovnih mest velikost posojila, za katerega lahko odštejete obresti, padla z enega milijona na 750.000 dolarjev, če ste hišo kupili po 15. decembru 2017.

Mnogi lastniki stanovanj refinancirajo, da utrdijo svoj dolg. Po nominalni vrednosti je dobro nadomestiti dolg z visokimi obrestmi s hipoteko z nizko obrestno mero. Na žalost refinanciranje ne prinaša samodejne finančne previdnosti. Ta korak storite le, če ste prepričani, da se lahko uprete skušnjavi, da bi ga porabili, ko vas refinanciranje razbremeni dolga.

Potrebna so leta, da povrnete od 3 do 6% glavnice stroškov refinanciranja, zato tega ne storite, razen če nameravate ostati v svojem sedanjem domu več kot nekaj let.

Zavedajte se, da bo velik odstotek ljudi, ki so nekoč ustvarili dolgove z visokimi obrestmi na kreditnih karticah, avtomobilih in drugih nakupih, preprosto storil znova, potem ko jim bo hipotekarno refinanciranje dalo razpoložljivo posojilo za to. To ustvarja takojšnjo štirikratno izgubo, sestavljeno iz zapravljenih provizij za refinanciranje, izgubljenega lastniškega kapitala v hiši, dodatnih let povečanih plačil obresti na novo hipoteko in vrnitve dolga z visokimi obrestmi, ko bodo kreditne kartice spet izčrpane - možne rezultat je neskončna obstoj dolžniškega cikla in morebitni stečaj.

Spodnja črta

Posojilo je lahko odlična finančna poteza, če zmanjša plačilo hipoteke, skrajša rok vašega posojila ali vam pomaga hitreje zgraditi kapital. Če se uporablja skrbno, je lahko tudi dragoceno orodje za nadzor dolga. Preden se refinancirate, si natančno oglejte finančno stanje in se vprašajte: Kako dolgo naj načrtujem življenje v hiši? Koliko denarja bom prihranil z refinanciranjem?

Zakon o znižanju davkov in delovnih mest je spremenil velikost posojila, od katerega lahko odštejete obresti: znižal se je z milijona na 750.000 USD, če ste kupili hišo po 15. decembru 2017.

Še enkrat, ne pozabite, da refinanciranje stane 3% do 6% glavnice posojila. Potrebna so leta za povrnitev teh stroškov s prihranki, ustvarjenimi z nižjo obrestno mero ali krajšim rokom. Če torej doma ne nameravate ostati več kot nekaj let, lahko stroški refinanciranja izničijo katerega koli od možnih prihrankov. Prav tako se ne pozabite, da zdrava pamet lastnika stanovanja vedno išče načine, kako zmanjšati dolg, zgraditi kapital, prihraniti denar in odpraviti svoje hipotekarno plačilo. Vzeti denar iz lastniškega kapitala, ko refinancirate, ne pomaga doseči katerega od teh ciljev.