4 enostavni načini za vlaganje v nepremičnine
Nakup in posest nepremičnin je vznemirljiva naložbena strategija, ki je lahko tako zadovoljna kot donosna. Za razliko od vlagateljev v delnice in obveznice lahko bodoči lastniki nepremičnin s finančnim vzvodom za nakup nepremičnine plačajo del celotnih stroškov vnaprej, nato pa sčasoma izplačajo preostali znesek in obresti. Medtem ko običajna hipoteka običajno zahteva od 20 do 25% polog, je v nekaterih primerih 5-odstotno polog vse, kar je potrebno za nakup celotne nepremičnine. Ta zmožnost nadzora premoženja v trenutku, ko so podpisani papirji, označuje tako nepremičnine kot najemnike nepremičnin in najemodajalce, ki lahko na svoje domove odvzamejo druge hipoteke, da nakažejo plačila za dodatne nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Navdušeni lastniki nepremičnin lahko kupijo nepremičnino s finančnim vzvodom, plačajo del svojih celotnih stroškov vnaprej, nato pa sčasoma plačajo preostali znesek.
- Štirje glavni načini, kako lahko vlagatelji zaslužijo z nepremičninami, so: 1) postati najemodajalci najemnih nepremičnin, 2) trgovanje z nepremičninami (aka flipping), 3) skupine za naložbe v nepremičnine in 4) investicijski skladi za nepremičnine (REITs) .
Tu so štirje načini, kako lahko vlagatelji nepremičnine dobro izkoristijo:
1:405 preprostih načinov za vlaganje v nepremičnine
1. Torej želite biti najemodajalec
Idealno za: Ljudje z lastnimi delavnicami in obnovo, ki imajo potrpljenje za upravljanje najemnikov.
Kaj je potrebno za začetek: znaten kapital, potreben za financiranje predhodnih stroškov vzdrževanja in pokritje prostih mesecev.
Prednosti: Najemne nepremičnine lahko zagotavljajo reden dohodek, hkrati pa povečujejo razpoložljivi kapital s finančnim vzvodom. Poleg tega so številni povezani odhodki odbitni za davek in morebitne izgube lahko izravnajo dobičke pri drugih naložbah.
Slabosti: Razen, če najamete podjetje za upravljanje nepremičnin, se najemne nepremičnine običajno rešijo z nenehnimi glavoboli. V najslabšem primeru lahko najemni najemniki škodijo premoženju. Poleg tega mora najemodajalec v določenih podnebnih razmerah najemniškega prostora prenesti prosta delovna mesta ali najeti manj najemnine, da pokrije stroške, dokler se stvari ne obrnejo. Po drugi strani, ko se hipoteka v celoti izplača, večina najemnine postane ves dobiček.
Seveda dohodek od najemnine ni izključno najemodajalec. V idealnih razmerah nepremičnina ceni potek hipoteke, pri čemer ima najemodajalec bolj dragoceno premoženje, kot je začel.
Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva so se prodajne cene novih domov (grobi kazalnik vrednosti nepremičnin) od leta 1940 do leta 2006 stalno povečevale, preden so se v času finančne krize zmanjšale. K sreči so prodajne cene odtlej nadaljevale svoj vzpon in celo presegle ravni pred krizo.
Vir: Anketa o gradbeništvu, Ameriški popisni urad
2. Skupine za naložbe v nepremičnine
Idealno za: Ljudje, ki želijo imeti v lasti najem nepremičnin, ne da bi jih želeli voditi.
Kaj je potrebno za začetek: Kapitalska blazina in dostop do financiranja.
Pros: To je veliko bolj praktičen pristop k nepremičninam, ki še vedno prinaša dohodek in ceno.
Slabosti: pri skupinah za naložbe v nepremičnine obstaja prosto delovno mesto, ne glede na to, ali je razporejeno po celotni skupini ali pa je to specifično za lastnika. Poleg tega lahko vodstveni stroški porabijo donosnost.
Skupine za naložbe v nepremičnine so kot majhni vzajemni skladi, ki vlagajo v najemne nepremičnine. V tipični skupini za naložbe v nepremičnine podjetje kupi ali zgradi nabor stanovanjskih blokov ali stanovanj, nato investitorjem omogoči, da jih kupijo prek podjetja in se s tem pridružijo skupini. Posamezen vlagatelj je lahko lastnik ene ali več enot samostojnega bivalnega prostora, podjetje, ki upravlja investicijsko skupino, pa skupaj upravlja vse enote, ravna z vzdrževanjem, oglaševanjem prostih mest in anketiranjem najemnikov. V zameno za izvajanje teh nalog upravljanja podjetje vzame odstotek mesečne najemnine.
Navadna najemna skupina za naložbe v nepremičnine je v imenu vlagatelja in vse enote združijo del najemnine, da se zaščitijo pred občasnimi prostimi delovnimi mesti. V ta namen boste prejeli nekaj dohodka, tudi če je vaša enota prazna. Dokler stopnja prostih delovnih mest za združene enote ne bo previsoka, bi moralo biti dovolj za pokritje stroškov.
Medtem ko so te skupine teoretično varne načine za vlaganje v nepremičnine, so ranljive za iste provizije, ki preganjajo industrijo vzajemnih skladov. Poleg tega so te skupine včasih zasebne naložbe, pri katerih brezobzirne vodstvene ekipe vlagajo vlagajo svoj denar. Natančna skrbnost je zato ključnega pomena za iskanje najboljših priložnosti.
3. Trgovanje z nepremičninami (aka Flipping)
Idealno za: Ljudje s pomembnimi izkušnjami pri vrednotenju in trženju nepremičnin.
Kaj je potrebno, da začnete: Kapital in možnost, da po potrebi popravite ali nadzirate popravila.
Prednosti: Trgovanje z nepremičninami ima krajše časovno obdobje, v katerem sta kapital in trud v nepremičnini vezana. Toda odvisno od tržnih razmer lahko pride do pomembnih donosov, tudi v krajših časovnih okvirih.
Slabosti: Trgovanje z nepremičninami zahteva globlje tržno znanje, povezano s srečo. Vroči trgi se lahko nepričakovano ohladijo, kar kratkoročne trgovce pusti z izgubami ali dolgoročnimi glavoboli.
Trgovanje z nepremičninami je divja stran naložb v nepremičnine. Tako kot so trgovci z dnevi drugačna žival od vlagateljev, se tudi trgovci z nepremičninami razlikujejo od najemnikov najemnin. Primer: trgovci z nepremičninami pogosto iščejo podcenjene nepremičnine, ki jih kupujejo, v samo treh do štirih mesecih.
Čisti lasje pogosto ne vlagajo v izboljšanje lastnosti. Zato mora naložba že imeti intrinzično vrednost, potrebno za doseganje dobička brez kakršnih koli sprememb, ali bodo premoženje odpravili iz prepira.
Plavuti, ki ne morejo hitro raztovoriti nepremičnine, se lahko znajdejo v težavah, saj običajno dolgo časa ne hranijo dovolj neplačanega denarja za plačilo hipoteke na nepremičnini. To lahko privede do nadaljnjih izgub zaradi snežne kepe.
Obstaja še druga vrsta plavutk, ki zaslužijo z nakupom nepremičnin po ugodnih cenah in dodajo vrednost s prenovo. To je lahko dolgoročna naložba, pri kateri si lahko vlagatelji privoščijo le eno ali dve nepremičnini hkrati.
4. Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)
Idealno za: Vlagatelji, ki želijo izpostavljenost nepremičnin portfelja brez tradicionalne transakcije z nepremičninami.
Kaj je potrebno za začetek: Naložbeni kapital.
Prednosti: REIT-ji so v bistvu delnice, ki izplačujejo dividende, katerih osnovno premoženje je sestavljeno iz poslovnih nepremičnin z dolgoročnimi najemi, ki ustvarjajo denar.
Slabosti: REIT-ji so v bistvu zaloge, zato finančni vzvod, povezan s tradicionalnimi najemnimi nepremičninami, ne velja.
REIT se ustvari, ko korporacija (ali skrbništvo) porabi denar vlagateljev za nakup in upravljanje dohodkovnih nepremičnin. Posojila REIT kupujejo in prodajajo na večjih borzah, kot vse druge delnice. Družba mora izplačati 90% svojega obdavčljivega dobička v obliki dividend, da bi ohranila status REIT. S tem se REIT-ji izognejo plačilu davka od dohodka pravnih oseb, medtem ko bi redno podjetje obdavčilo svoj dobiček in se nato moralo odločiti, ali bo dobiček po obdavčitvi razdelilo ali ne.
Tako kot redne delnice za izplačilo dividend so tudi REIT-ji dobra naložba za vlagatelje na borzi, ki si želijo rednega dohodka. V primerjavi z zgoraj omenjenimi vrstami naložb v nepremičnine REIT-ji vlagatelji vlagajo v nerezidenčne naložbe, kot so tržni centri ali poslovne stavbe, ki jih posamezni vlagatelji običajno ne morejo neposredno kupiti. Še pomembneje je, da so REIT-ji zelo likvidni, saj se z njimi trguje na borzi. Z drugimi besedami, ne boste potrebovali nepremičninskega ponudnika in prenosa naslova, ki vam bo pomagal izplačati naložbo. V praksi so REIT-ji bolj formalizirana različica skupine naložb v nepremičnine.
Na koncu bi morali vlagatelji pri pogledu na REIT-ove razlikovati med lastniškimi stavbami, ki imajo v lasti stavbe, in hipotekarnimi REIT-ji, ki zagotavljajo financiranje nepremičnin, in hipotekarnimi hipotekarnimi vrednostnimi papirji (MBS). Oba ponujata izpostavljenost nepremičninam, vendar je narava izpostavljenosti različna. Kapital REIT je bolj tradicionalen, saj predstavlja lastništvo nad nepremičninami, medtem ko se hipotekarni REIT osredotočajo na dohodek iz hipotekarnega financiranja nepremičnin.
Spodnja črta
Ne glede na to, ali vlagatelji v nepremičnine uporabljajo svoje nepremičnine za ustvarjanje prihodka od najemnin ali pa porabijo čas, dokler se ne pojavi popolna prodajna priložnost, je smiselno sestaviti trden naložbeni program s plačilom relativno majhnega dela celotne vrednosti nepremičnine. Toda tako kot pri vsaki naložbi tudi v nepremičninah obstajata dobiček in potencial, ne glede na to, ali je celotni trg naraščal ali upada. (V zvezi z branjem glejte "Koliko denarja potrebujete za naložbe v nepremičnine"> 1:35