Določena podvodna hipoteka
Podvodna hipoteka je posojilo za nakup stanovanja z višjo glavnico od vrednosti doma na prostem trgu. Do te situacije lahko pride, ko vrednosti nepremičnin padajo. V podvodni hipoteki lastnik stanovanja morda nima na razpolago lastniškega kapitala. Podvodna hipoteka posojilojemalcu lahko prepreči refinanciranje ali prodajo stanovanja, razen če ima denar za izplačilo izgube iz svojega žepa.
1:42Pojasnjevanje podvodnih posojil
Razčlenitev podvodne hipoteke
Podvodne hipoteke so bile pogost problem med lastniki stanovanj v višini finančne krize leta 2008, ki je med drugim vključevala veliko deflacijo cen stanovanj. Medtem ko se je trg močno okreval zaradi podpore denarne politike in stabilizacije obrestnih mer, so podvodne hipoteke še vedno dejavnik, ki mu morajo lastniki nepremičnin natančno slediti pri naložbah v nepremičnine.
Hipoteka se na splošno šteje za podvodno, kadar je vrednost doma manjša od prvotne hipotekarne glavnice. Glede na zmanjšanje vrednosti stanovanja od njegovega nakupa lahko posojilojemalec tudi nima lastniškega ali negativnega kapitala. Kapital doma je povezan z vrednostjo doma v primerjavi s plačanim stanjem. Posojilojemalec s hipoteko v višini 250.000 dolarjev, pri kateri se njihova vrednost doma zmanjša na 225.000 dolarjev, se šteje, da ima podvodno hipoteko. Če posojilojemalec položi polovico glavnice na svojem hipotekarnem posojilu, kar ima za posledico glavnico v višini 125.000 dolarjev, se še vedno šteje, da ima pozitiven kapital v višini 100.000 dolarjev, ki bi ga lahko uporabili pri posojilu za lastniški kapital.
Finančna kriza leta 2008
Finančna kriza leta 2008 je imela številne učinke na ameriško gospodarstvo. Eden takšnih učinkov je bil razpočen stanovanjski mehurček, ki je bistveno zmanjšal vrednosti nepremičnin na trgu. Primarni katalizator deflacije vrednosti stanovanj so bili ohlapni standardi posojila za posojilojemalce, ki zagotavljajo širše odobritve hipotekarnih posojil. To ohlapno posojanje posebej posojilojemalcem nižjega cenovnega razreda je vodilo do povečanega števila privzetih pogodb in zaprtja, kar je vplivalo na vrednosti nepremičnin na ameriškem trgu. To je privedlo do različnih občasnih situacij, ki so povzročile izgube posojilojemalcem na celotnem trgu, katerih vrednosti hipotekarnih posojil presegajo pošteno tržno vrednost njihovega doma.
Nato je izvajanje denarne politike iz Zveznih rezerv ameriškemu gospodarstvu pomagalo do okrevanja, cene stanovanj pa do oživitve. Nižje obrestne mere po krizi so pomagale tudi zmanjšati obremenitve hipotekarnih plačil in povečati nekaj povpraševanja po nepremičninah.
Ocenjevanje vrednosti doma
Glede na nove tržne pobude iz zakonodaje Dodd-Frank, ki pomagajo izboljšati standarde hipotekarnih posojil, ni verjetno, da bodo kupci stanovanj znova zaznali znatne padce cen nepremičnin, ki so se zgodili v letu 2008. Vendar je finančna kriza leta 2008 povzročila nov občutek trga uresničevanje in previdnost pri vlaganju v nepremičnine. Ker so takšni posojilodajalci zdaj previdnejši glede hipotek, ki jih odobrijo, lastniki stanovanj pa so na splošno bolj previdni glede hipotekarnega dolga, ki ga prevzamejo. Čeprav imajo lastniki novih pogledov na trg, morajo lastniki stanovanj še vedno natančno slediti domačim vrednotam in ublažiti tveganja podvodne hipoteke.
Za dobro razumevanje vrednosti stanovanja se lahko lastnik stanovanja odloči za letno presojo nepremičnine. Redno se izvajajo tudi ocene za izračun davka na nepremičnine. Vrednost ocene bo temeljila na številnih dejavnikih, ki lahko vključujejo nacionalne tržne trende, nedavne prodaje po podobnih nepremičninah v regiji in soseščini, pa tudi individualne ugodnosti doma. Lastniki stanovanj si lahko tudi prizadevajo za ohranjanje visoke vrednosti svojega doma z rednimi prenovami in aktivnimi podpori pozitivnih dejavnosti v skupnosti.