5 vrst zasebnega hipotekarnega zavarovanja - PMI

Če na dom vnašate manj kot 20% predplačila, je pomembno razumeti, kaj je hipotekarno zavarovanje in kako deluje. Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) ni samo za ljudi, ki si ne morejo privoščiti 20-odstotnega predplačila. Prav tako gre za ljudi, ki ne želijo odložiti 20%, zato imajo na voljo več denarja za popravila, predelavo, opremljanje in nujne primere.

Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)

Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje - PMI?

Če vam koncept nakupa zavarovanja na hipoteki zveni nekoliko nenavadno, ste verjetno novinec pri nakupu nepremičnine ali nikoli ne odložite majhnega polog. Večina posojilodajalcev zahteva PMI, če kupec stanovanja nakaže manj kot 20% kupnine stanovanja - ali, če govorim o hipoteki, razmerje med hipotekarnim posojilom in vrednostjo (LTV) presega 80% (višje razmerje LTV, višji je profil tveganja hipoteke). In za razliko od večine vrst zavarovanja polica zavarova posojilovo naložbo v dom, ne pa vašega. Po drugi strani pa PMI omogoča, da ljudje prej postanejo lastniki domov.

PMI omogoča posojilojemalcem, da dobijo finančna sredstva, če si lahko privoščijo (ali raje), da odštejejo le od 5% do 19, 99% stroškov bivanja, vendar so to dodatni mesečni stroški. Posojilojemalci plačujejo svoj PMI, dokler v domu niso nabrali dovolj lastniškega kapitala, da jih posojilojemalec ne bo več smatral za visoko tvegane.

Stroški PMI lahko znašajo od 0, 25% do 2% (vendar običajno znašajo približno 0, 5 do 1%) vašega posojila na leto, odvisno od velikosti položnice in hipoteke, trajanja posojila in vaše kreditne ocene. Večji kot so dejavniki tveganja, višja je stopnja, ki jo plačate. Tudi zato, ker je PMI odstotek zneska posojila, več ko se zadolžujete, več plačate PMI. V ZDA obstaja šest glavnih PMI podjetij. Zaračunavajo podobne stopnje, ki se prilagajajo letno.

To je dodaten strošek, vendar tako še naprej porabljate denar za najemnino in morda manjkate na apreciaciji trga, medtem ko čakate, da prihranite večji polog. Nobenega zagotovila ni, da boste pred nakupom stanovanja slej ko prej slej ko prej sledili temu, da bi se mu izognili, zato je vredno razmisliti o vrednosti plačila PMI. Vrednost plačila hipotekarnega zavarovanja Zvezne uprave za stanovanja - kaj boste morda potrebovali, če boste dobili posojilo FHA - je druga zgodba. To bomo pojasnili kasneje.

Ključni odvzemi

• Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) boste potrebovali, če kupujete dom z akontacijo manj kot 20% stroškov stanovanja.
• Zavedajte se, da je PMI namenjen zaščiti posojilodajalca in ne posojilojemalca pred morebitnimi izgubami.
• Obstajajo štiri glavne vrste hipotekarnega zavarovanja, ki jih lahko kupite: hipotekarno zavarovanje s plačilom posojilojemalcev, hipotekarno zavarovanje z enojno premijo, hipotekarno zavarovanje s posojilodajalci in hipotekarno zavarovanje Split-Premium.
• Če za nakup doma pridobite posojilo zvezne agencije za stanovanja, boste potrebovali dodatno vrsto zavarovanja.
  

Pokrivanje hipotekarnega zavarovanja

Najprej bi morali razumeti, kako deluje PMI. Recimo, da odložite 10% in dobite posojilo za preostalih 90% vrednosti nepremičnine - 20.000 USD in 180.000 USD posojila. Če ima posojilodajalec hipotekarno zavarovanje, če izgubite službo in ne morete plačevati več mesecev, bo hipotekarno zavarovanje omejeno, izgube posojilodajalca bodo omejene.

Hipotekarna zavarovalnica krije določen odstotek izgube posojilodajalca. Recimo, da je odstotek 25%. Če bi še vedno dolgovali 85% (170.000 USD) kupnine za svoj dom v višini 200.000 dolarjev v času, ko ste ga zapustili, namesto da bi izgubili celotnih 170.000 dolarjev, posojilodajalec izgubi le 75% od 170.000 USD ali 127.500 USD glavnice doma. PMI bi pokril ostalih 25% oziroma 42.500 USD. Pokrivalo bi tudi 25% zamudnih obresti, ki ste jih porabili, in 25% stroškov zaprtja posojilodajalca.

Če PMI ščiti posojilodajalca, zakaj morate potem, posojilojemalec, to plačati? Posojilodajalca odškodujete, ker prevzamete večje tveganje za posojanje v primerjavi z posojilom nekomu z večjim pologom, nekomu, ki ima več izgubiti, če se mu izključi dom.

Kako dolgo nosite PMI?

Posojilojemalci lahko zahtevajo, da se mesečna hipotekarna zavarovanja odpravijo, ko razmerje med posojilom in vrednostjo pade pod 80%. Ko se razmerje LTV hipoteke spusti na 78% - kar pomeni, da je vaš polog in glavnica posojila, ki ste ga odplačali, enako 22% kupnine doma - posojilodajalec mora samodejno preklicati PMI, kot to zahteva zvezni zakon o zaščiti lastnikov stanovanj. če se je tržna vrednost vašega doma znižala (če ste trenutno na hipoteki).

V nasprotnem primeru je dolžina časa, ki ga morate nositi, odvisna od vrste PMI-ja, ki ga izberete.

1. Hipotekarno zavarovanje, ki ga plačuje posojilojemalec

Najpogostejša vrsta PMI je hipotekarno zavarovanje, ki ga plačujejo posojilojemalci (BPMI). Ko berete o PMI in vrsta ni določena, je to običajno razprava.

BPMI prihaja v obliki dodatne mesečne pristojbine, ki jo plačate s hipotekarnim plačilom. Po zaključku vašega posojila plačujete BPMI vsak mesec, dokler v vašem domu ne dobite 22% lastniškega kapitala na podlagi prvotne kupnine. Na tej točki mora posojilodajalec samodejno preklicati BPMI, če se trenutno ukvarjate s hipotekarnimi plačili. Zbiranje dovolj lastniškega kapitala z rednimi mesečnimi hipotekarnimi plačili za preklic BPMI običajno traja približno 11 let.

Lahko ste tudi proaktivni in zaprosite posojilodajalca, da prekliče BPMI, ko imate v domu 20-odstotni lastniški kapital. Vaša hipotekarna plačila morajo biti trenutna, imeti morate zadovoljivo zgodovino plačil, na vaši lastnini ne sme biti dodatnih zastavnih pravic, v nekaterih primerih pa boste morda potrebovali trenutno presojo, s katero boste dokazali vrednost vašega doma in dokazali, da se ni zmanjšala. pod vrednostjo, ko ste jo kupili.

Nekateri serviserji posojil bodo posojilojemalcem omogočili (vendar tega niso dolžni dovoliti), da prej odpovejo PMI na podlagi ocene vrednosti domače vrednosti. Če posojilojemalec zaradi prevrednotenja v letih od dve do pet ali 20-odstotni kapital po petem letu nabere 25-odstotni lastniški kapital, lahko vlagatelj, ki je kupil posojilo (večina hipotek se proda vlagateljem), lahko dovoli odpoved PMI, potem ko se poveča vrednost doma z ocena, mnenje posrednika o ceni (BPO) ali samodejni model vrednotenja (AVM, ki upošteva vrednost nedavno prodanih podobnih lastnosti).

Prav tako se lahko PMI znebite predčasno z refinanciranjem, vendar boste morali stroške refinanciranja tehtati glede na stroške nadaljnjega plačevanja premij za hipotekarno zavarovanje. Morda ga boste lahko predčasno odtujili tudi s predhodnim plačilom glavnice hipoteke, tako da boste imeli vsaj 20% lastniškega kapitala.

Odločiti se morate, ali ste pripravljeni plačati PMI do 11 let, če želite zdaj kupovati. Poglejte čez mesečno plačilo. Kaj vas bo PMI dolgoročno stalo? Kaj vas bo čakalo nakupno sredstvo? Da, pri najemu zamudite, če bi nabrali domači lastniški kapital, izognete pa se tudi vsem stroškom odstranjevanja lastništva, kot so zavarovanje lastnika, davki na nepremičnine, vzdrževanje in popravila. Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017, ki je podvojil standardni odbitek, odbitek davka od hipotekarnih obresti ne bo več tako dragocen kot doslej.

Preostale tri vrste PMI niso tako pogoste. Kljub temu boste morda želeli vedeti, kako delujejo, če pa eden od njih zveni bolj privlačno ali vam posojilodajalec ponudi več možnosti hipotekarnega zavarovanja.

2. Hipotekarno zavarovanje z enojno premijo

Z hipotekarnim zavarovanjem z eno premijo (SPMI), imenovanim tudi hipotekarno zavarovanje z enim plačilom, hipotekarno zavarovanje plačate vnaprej v pavšalnem znesku, bodisi v celoti v primeru zaprtja bodisi financiranega v hipoteki (v slednjem primeru se lahko imenuje enojno - hipotekarno zavarovanje).

Prednost SPMI je, da bo vaše mesečno plačilo nižje v primerjavi z BPMI. To vam lahko pomaga, da se boste lahko izposodili več za nakup svojega doma. Še ena prednost je, da vam ni treba skrbeti za refinanciranje, da se umaknete iz PMI - ali gledanje razmerja med posojilom in vrednostjo, da vidite, kdaj lahko PMI prekličete.

Tveganje je, da če refinancirate ali prodate v nekaj letih, se noben del enotne premije ne povrne. Če financirate enotno premijo, boste zanj plačevali obresti, dokler nosite hipoteko. Če nimate dovolj denarja za 20-odstotno polog, morda ne boste imeli denarja za plačilo ene premije vnaprej. Vendar lahko prodajalec ali v primeru novega stanovanja graditelj plača posojilojemalca hipotekarno zavarovanje z eno premijo. Vedno se lahko poskusite pogajati o tem kot del vaše ponudbe za nakup.

Če nameravate v domu ostati tri ali več let, vam lahko hipotekarno zavarovanje z eno samo premijo prihrani denar. Vprašajte svojega posojilojemalca, da ugotovi, ali je res tako. In zavedajte se, da vsi posojilodajalci ne ponujajo hipotekarnega zavarovanja z eno premijo.

3. Hipotekarno zavarovanje s plačilom posojilodajalca

Z hipotekarnim zavarovanjem s plačilom posojilodajalca (LPMI) bo posojilodajalec tehnično plačal premijo hipotekarnega zavarovanja. Pravzaprav ga boste dejansko plačevali skozi celotno življenjsko dobo posojila v obliki nekoliko višje obrestne mere. Za razliko od BPMI ne morete preklicati LPMI, če vaš kapital doseže 78%, ker je vgrajen v posojilo. Refinanciranje bo edini način znižanja mesečnega plačila. Ko imate 20% ali 22% kapitala, se vaša obrestna mera ne bo zmanjšala. PMI, ki ga plačuje posojilodajalec, ni mogoče povrniti.

Prednost PMI, ki jo plačujejo posojilodajalci, kljub višji obrestni meri je, da je vaše mesečno plačilo še vedno nižje v primerjavi z mesečnimi plačili PMI, vi pa se lahko kvalificirate za večja izposoja.

4. Hipotekarno zavarovanje Split-Premium

Hipotekarno zavarovanje z delno premijo je najmanj pogosta vrsta. Gre za hibrid prvih dveh vrst, o katerih smo razpravljali: BPMI in SPMI.

Takole deluje: Del hipotekarnega zavarovanja plačujete kot pavšalni znesek ob zaključku in del mesečno. Ni vam treba pripraviti toliko dodatnega gotovine, kot bi ga uporabili pri SPMI, niti mesečnega plačila ne povečate za toliko, kot bi pri BPMI. Eden od razlogov za izbiro hipotekarnega zavarovanja z delno premijo je, če imate veliko razmerje med dolgom in prihodkom. V tem primeru bi povečanje preveč mesečnega plačila z BPMI pomenilo, da se ne morete zadolžiti za nakup doma, ki ga želite.

Vnaprejšnja premija lahko znaša od 0, 50% do 1, 25% zneska posojila. Mesečna premija bo temeljila na neto razmerju med posojilom in vrednostjo, preden se vključi katera koli financirana premija.

Tako kot pri SPMI lahko tudi graditelja ali prodajalca - ali celo posojilodajalca - prosite za plačilo začetne premije ali pa ga vpišete v hipoteko. Delitve premije se lahko delno povrnejo, ko se hipotekarno zavarovanje prekliče ali preneha.

5. Zvezna zaščita hipotekarnih posojil doma - MIP

Obstaja tudi peta vrsta hipotekarnega zavarovanja, ki se uporablja pri posojilih, ki jih je prevzela zvezna stanovanjska uprava, bolj znana kot posojilo FHA ali hipoteka FHA. Zavarovanje FHA je znano kot MIP in je obveznost pri posojilih FHA in z vplačili 10% ali manj ni mogoče odstraniti brez refinanciranja stanovanja. MIP zahteva vnaprejšnje plačilo in mesečne premije običajno dodajo mesečni hipoteki. Kupec mora še vedno počakati 11 let, preden lahko odstrani MIP iz posojila, če je imel predplačilo več kot 10%.

Stroški PMI

Stroški hipotekarnega zavarovanja ali premije bodo odvisni od več dejavnikov.

• kateri premijski načrt izberete
• ali je vaša obrestna mera fiksna ali nastavljiva
• vaš posojilni rok (običajno 15 ali 30 let)
• vaše razmerje predplačila ali posojila / vrednosti (LTV) (5-odstotno polog pomeni 95% LTV; 10% nižje LTV 90%)
• znesek kritja hipotekarnega zavarovanja, ki ga zahteva posojilodajalec ali vlagatelj (lahko znaša od 6% do 35%)
• ali se premija povrne ali ne
• vašo kreditno oceno
• morebitni dodatni dejavniki tveganja, na primer posojilo za jumbo hipoteko, naložbeno nepremičnino, refinanciranje izplačila ali drugo stanovanje

Na splošno je tveganje, ki ga gledate na kateri koli dejavnik, višje kot bodo vaše premije. Na primer, kolikor nižji je vaš kreditni rezultat in nižji bo vaš polog, višje bodo vaše premije.

Od začetka aprila 2018 lahko premije znašajo od 0, 17% do 2, 81% ali več na leto. Če na primer 15-letno hipoteko s fiksno obrestno mero odložite 15% in imate kreditno oceno 760 ali več, bi plačali 0, 17%, ker ste posojilojemalec z nizkim tveganjem. Če odložite 3% na 30-letno hipoteko z nastavljivo obrestno mero, za katero je uvodna obrestna mera določena le za tri leta in imate bonitetno oceno 630, bo vaša stopnja znašala 2, 81%, ker ste visoko tvegani posojilojemalec.

Ko veste, kakšen odstotek velja za vašo situacijo, ga pomnožite z zneskom, ki ga zadolžujete. Nato znesek razdelite na 12, da vidite, kaj boste plačevali vsak mesec. Na primer, posojilo v višini 200.000 dolarjev z letno premijo 0, 65% bi stalo 1.300 dolarjev na leto (200.000 x x 000065) ali 108 USD na mesec (1.300 USD / 12).

Ocenjevanje cen

Mnoga podjetja ponujajo hipotekarno zavarovanje. Njihove stopnje se lahko nekoliko razlikujejo in vaš posojilodajalec, ne vi, izberete zavarovalnico. Kljub temu lahko dobite predstavo o tem, kakšno stopnjo boste plačali, če preučite kartico stopnje hipotekarnega zavarovanja. MGIC, Radian, Essent, National MI, Združena garancija in Genworth so nekateri največji ponudniki zasebnega hipotekarnega zavarovanja.

Kartice za hipotekarno zavarovanje so na prvi pogled lahko zmede. Tukaj je opisano, kako jih uporabljati.

1. Poiščite stolpec, ki ustreza vašemu kreditnemu rezultatu.
2. Poiščite vrstico, ki ustreza vašemu razmerju LTV.
3. Opredelite veljavno črto pokritosti. Poiščite v spletu zahteve za kritje hipotekarnega zavarovanja Fannie Mae, da ugotovite, koliko kritja je potrebno za vaše posojilo, ali povprašajte posojilodajalca (in spodnje hlače vtisnite s svojim znanjem, kako deluje PMI).
4. Ugotovite stopnjo PMI, ki ustreza presečišču vaše kreditne ocene, predplačila in kritja.
5. Če je primerno, dodajte ali odštejte tej stopnji znesek iz grafikona prilagoditve (pod tabelo glavnega tečaja), ki ustreza vašemu kreditnemu rezultatu. Če na primer refinancirate denarno izplačilo in je vaš kreditni rezultat 720, lahko k vaši stopnji dodate 0, 20.
6. Kot smo pokazali v prejšnjem razdelku, pomnožite skupno stopnjo z zneskom, ki ste ga izposodili; to je vaša letna premija za hipotekarno zavarovanje. Razdelite ga na 12, da dobite mesečno premijo hipotekarnega zavarovanja.

Vaša obrestna mera bo enaka vsak mesec, čeprav jo bodo nekatere zavarovalnice znižale po 10 letih. Vendar je to tik pred točko, ko bi morali biti tako ali tako opustili kritje, tako da prihranki ne bi bili tako pomembni.

1, 75%

Znesek premije premije hipotekarnega zavarovanja (UFMIP) na dan aprila 2018.

Hipotekarno zavarovanje FHA

Hipotekarno zavarovanje deluje drugače s posojili zvezne uprave za stanovanja. Za mnoge - če ne večino - posojilojemalce, bo dražji od PMI.

PMI ne zahteva, da plačate vnaprejšnjo premijo, razen če izberete hipotekarno zavarovanje z eno samo premijo ali delno premijo. (Pri hipotekarnem zavarovanju z eno premijo ne pozabite, da ne plačujete mesečnih premij za hipotekarno zavarovanje. Pri hipotekarnem zavarovanju s sklepno premijo plačujete nižje mesečne premije za hipotekarno zavarovanje.) Vendar pa morate pri hipotekarnem zavarovanju FHA vsi plačati vnaprejšnja premija in to plačilo ne zmanjša nič mesečnih premij.

Od aprila 2018 znaša vnaprejšnja premija hipotekarnega zavarovanja (UFMIP) 1, 75% zneska posojila. Ta znesek lahko plačate ob zaključku ali ga financirate kot del svoje hipoteke. UFMIP vas bo stalo 1.750 dolarjev za vsakih 100.000 dolarjev, ki si jih izposodite. Če ga financirate, boste zanj plačali tudi obresti, kar bo sčasoma dražje. Prodajalec lahko plača vaš UFMIP, dokler skupni prispevek prodajalca k vašim stroškom zapiranja ne presega 6% kupnine.

S hipoteko FHA boste plačevali tudi mesečno premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP) od 0, 45% do 1, 05% zneska posojila glede na polog in posojilo. Na primer, kot prikazuje spodnja tabela iz FHA, če imate 30-letno posojilo (trajanje hipoteke več kot 15 let) za 200.000 USD (znesek osnovnega posojila manjši ali enak 625.500 USD) in plačujete minimum FHA predplačilo v višini 3, 5% (LTV večji od 95%), bo vaš MIP za življenjsko dobo posojila (obdobje hipoteke) znašal 0, 85% (85 b / s ali osnovne točke). Če ne morete preklicati MIP-jev, je lahko drago.

Vir: Ameriško ministrstvo za stanovanja in razvoj mest.

Pri posojilih FHA z pologom 10% ali več lahko mesečne MIP prekličete po 11 letih. Če pa odložite 10%, zakaj sploh posojati FHA

Lahko dobite posojilo FHA s kreditno oceno tako nizko kot 580 in morda še nižjo (čeprav posojilodajalci morda zahtevajo, da je rezultat 620 ali višji). In morda ste upravičeni do enake obrestne mere, kot bi jo uporabili pri običajnem posojilu, čeprav imate nižjo bonitetno oceno: na primer 660 proti 740.

Brez odlaganja 10% ali več hipoteke FHA je edini način, da nehate plačevati večnamenske hipoteke FHA, refinancirati v običajno posojilo. Ta korak bo najbolj smiseln, ko se bo vaš kreditni rezultat in / ali LTV znatno zvišal. Vendar pa refinanciranje pomeni plačilo stroškov zapiranja in obrestne mere so lahko višje, ko ste pripravljeni na refinanciranje. Višje obrestne mere plus stroški zapiranja lahko izničijo kakršne koli prihranke od preklica hipotekarnega zavarovanja FHA. In ne morete refinancirati, če ste brezposelni ali imate preveč dolga glede na svoje dohodke.

Poleg tega so posojila FHA bolj radodarna, saj prodajalcem omogočajo, da prispevajo k kupčevim zaključnim stroškom: do 6% zneska posojila v primerjavi s 3% za običajna posojila. Če si ne morete privoščiti nakupa stanovanja brez večje stroškovne pomoči pri zapiranju, je posojilo FHA lahko edina možnost.

Spodnja črta

Hipotekarno zavarovanje stane posojilojemalce, vendar jim omogoča, da postanejo lastniki stanovanj prej z zmanjšanjem tveganja, ki ga finančne institucije izdajo hipoteke ljudem z majhnimi pologami. Morda se vam zdi smiselno plačati premije za hipotekarno zavarovanje, če želite prej ali slej imeti lastnik stanovanja zaradi življenjskega sloga ali cenovne dostopnosti. Če dodate razloge za to: Premije lahko prekličete, ko domači kapital doseže 80%, če mesečno plačujete PMI ali hipotekarno zavarovanje s sklenjeno premijo.

Vendar bi morda dvakrat pomislili, če spadate v kategorijo posojilojemalcev, ki bi morali plačevati zavarovalne premije FHA za življenjsko dobo posojila. Čeprav se boste lahko pozneje refinancirali iz posojila FHA in se znebili PMI, ni nobenega zagotovila, da bo zaradi zaposlitvenih razmer ali tržnih obrestnih mer refinanciranje možno ali dobičkonosno. (Za povezano branje glejte "Kako se izogniti plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja - PMI")