Predpostavljiva hipoteka
Predpostavljiva hipoteka je vrsta finančnega dogovora, s katerim se neporavnana hipoteka in njeni pogoji prenesejo s sedanjega lastnika na kupca. S prevzemom preostalega dolga prejšnjega lastnika se lahko kupec izogne potrebi po pridobitvi lastne hipoteke.
Ključni odvzemi
- Predpostavljiva hipoteka je dogovor, v katerem se lahko neporavnana hipoteka in njeni pogoji prenesejo s sedanjega lastnika na kupca.
- Ko se obrestne mere zvišajo, je kupec, ki prevzame obstoječe posojilo, zavarovano z nižjo obrestno mero, privlačna hipoteka.
- Edini dve vrsti posojil, ki ju je mogoče prevzeti, sta posojila, zavarovana z zvezno stanovanjsko upravo in ameriškim ministrstvom za veteranske zadeve.
Razumevanje domnevne hipoteke
Številni kupci stanovanj običajno posojajo hipoteko pri posojilnici, da financirajo nakup stanovanja ali nepremičnine. Pogodbena pogodba za odplačilo nepremičninskega posojila vključuje obresti, ki jih mora posojilojemalec plačati posojilojemalcu mesečno poleg glavnice.
Če se lastnik stanovanja odloči, da bo v prihodnosti prodal svoj dom, bo morda lahko prenesel hipoteko na kupca stanovanja. V tem primeru je izvzeta prvotna hipoteka domnevna.
Predpostavljiva hipoteka domačemu kupcu omogoča trenutno glavnico, obrestno mero, obdobje odplačevanja in vse druge pogodbene pogoje hipoteke prodajalca. Namesto da bi šel skozi strog postopek pridobivanja stanovanjskega posojila od banke, lahko kupec prevzame obstoječo hipoteko. Pri tem bi lahko prišlo do prihranka stroškov, če bi trenutne obrestne mere višje od obrestne mere za predvideno posojilo.
V obdobju zvišanja obrestnih mer se zvišujejo tudi stroški zadolževanja. Ko se to zgodi, se bodo posojilojemalci soočili z visokimi obrestnimi merami za vsa odobrena posojila. Zato bo verjetno, da bo v tem obdobju predvidljiva hipoteka nižja obrestna mera, kar odraža trenutno stanje gospodarstva. Če ima domnevna hipoteka zaklenjeno obrestno mero, na to ne bodo vplivale višje obrestne mere.
Tržna hipoteka je privlačna za kupce, ko obrestne mere rastejo. Obstoječa hipoteka prodajalca ima lahko nižjo zaklenjeno obrestno mero od trenutne tekoče obrestne mere.
Prednosti in slabosti domnevne hipoteke
Prednosti pridobitve domnevne hipoteke v okolju z visoko obrestno mero so omejene na višino obstoječega hipotekarnega stanja na posojilu ali domačega kapitala. Na primer, če kupec kupi dom za 250.000 dolarjev in ima prodajna hipotekarna hipotekarna hipoteta le dobroimetje v višini 110.000 dolarjev, bo moral kupec za poravnavo razlike vplačati 140.000 USD ali bo kupec potreboval ločeno hipoteko za zavarovanje dodatna sredstva.
Pomanjkljivost je torej ta, da bo morda kupec moral pridobiti novo hipoteko, če kupnina doma preseže hipotekarni saldo za pomemben znesek. Če se to zgodi, lahko banka ali posojilna institucija vključi višjo obrestno mero na hipoteko 140.000 USD, odvisno od kupčevega kreditnega tveganja.
Kupec običajno odvzame drugo hipoteko na obstoječi hipotekarni bilanci, če je domači kapital prodajalca visok. Kupec bo morda moral vzeti drugo posojilo pri drugem posojilodajalcu od prodajalčevega posojilodajalca, kar bi lahko predstavljalo težavo, če oba posojilodajalca ne bosta sodelovala med seboj ali če posojilojemalec pri obeh posojilih ne izpolnjuje obveznosti.
Če pa je domači kapital prodajalca nizek, je lahko prevzemna hipoteka za kupca privlačna pridobitev. Če je vrednost stanovanja 250.000 dolarjev in predvidljiva hipotekarna bilanca 210.000 dolarjev, mora kupec samo nakazati 40.000 dolarjev. Če ima kupec ta znesek v gotovini, lahko prodajalcu plača neposredno, ne da bi moral zavarovati drugo kreditno linijo.
Posebna vprašanja za domnevne hipoteke
Dokončna odločitev o tem, ali je mogoče prenesti domnevno hipoteko, ni prepuščena kupcu in prodajalcu. Posojilodajalec prvotne hipoteke mora odobriti hipotekarno predpostavko, preden lahko pogodbenica pogodbo podpiše. Domači kupec mora zaprositi za predvideno posojilo in izpolnjevati zahteve posojilodajalca, na primer, da ima dovolj sredstev in je kreditno sposoben.
Če je odobreno, se lastnina nepremičnine prenese na kupca, ki banki opravi zahtevana mesečna odplačila. Če prenos posojilodajalec ne odobri, mora prodajalec najti drugega kupca, ki je pripravljen prevzeti njegovo hipoteko in ima dobro posojilo.
Hipoteka, ki jo je prevzela tretja oseba, še ne pomeni, da je prodajalec razrešen plačila dolga. Prodajalec je lahko odgovoren za neplačila, ki bi lahko vplivala na njihovo boniteto. Da bi se temu izognili, mora prodajalec ob prevzemu pisno oprostiti svojo odgovornost, posojilodajalec pa mora odobriti zahtevo za sprostitev, s katero prodajalcu opusti vse obveznosti iz posojila.
Hitro dejstvo
Prodajalec je še vedno odgovoren za kakršna koli plačila dolga, če hipoteko prevzame tretja oseba, razen če posojilodajalec odobri zahtevo za sprostitev, s katero prodajalcu oprosti vse obveznosti iz posojila.
Običajne hipoteke niso mogoče prevzeti. Obstajata dve vrsti posojil: posojila FHA, zavarovana s strani Zvezne stanovanjske uprave, in posojila VA, za katera jamči ameriško ministrstvo za veteranske zadeve.