9 Kaj morate vedeti o združenjih lastnikov domov

Mnoge stanovanjske skupnosti imajo strukturo združenja lastnikov stanovanj (HOA), ki pomaga vzdrževati čisto in povezano okolje v soseski. Ko kupite kondominij, mestno hišo ali enodružinski dom v okviru "načrtovanega razvoja", boste morda naleteli tudi na strukturo HOA.

Čeprav bo HOA lastniku stanovanja včasih privarčeval nekatere odgovornosti, lahko pride tudi do nekaterih obveznosti lastnika stanovanja. Preden kupite dom, ki je del HOA, je to, kar morate vedeti, in vprašanja, ki bi si jih morali zastaviti tako združenje kot tudi vi in ​​vaša družina.

Načrtovani razvojni sporazumi

Če začnete načrtovan razvoj pogosto zahtevati, da se pridružite združenju lastnikov domov (HOA) skupnosti in plačate pristojbine za pomoč pri vzdrževanju skupnih prostorov, skupnih struktur in zunanjih prostorov. Članstvo vas prav tako zavezuje k pogodbam, pogojem in omejitvam združenja (CC&R). Ta pravila bi vam lahko spodbudila sanje o vijoličnih vhodnih vratih ali o puščanju vašega vozila na vozišču, saj CC & R ponavadi vključujejo določbe o videzu vašega doma in vozil, ki jih lahko parkirate zunaj njega.

Glede na analizo podatkov, ki jo je uporabil mikroekonomist Wyatt G. Clarke, imajo Američani priložnost, da živijo v domu, ki je del HOA, ena od petih možnosti, da živijo v domu. Odkar je bila Clarkeova ocena sestavljena (leta 2017), so se nepremičnine z HOA še povečale.

Je življenje v načrtovanem razvoju dobra izbira za vas? In če je odgovor pritrdilen, kateri od njih ima HOA, ki vam morda najbolj ustreza? Odgovori na ta vprašanja niso odvisni samo od vaših financ, ampak od navdušenja nad skupnimi ugodnostmi, strpnosti do pravil in predpisov ter udobja pri samoupravi - saj večino HOA nadzirajo prostovoljci, ki živijo v razvoju.

9 nasvetov za ravnanje z združenji lastnikov domov

1. Obseg pristojbin široko

Študija Trulia, ki je uporabila zapise ameriške ankete skupnosti, je v letu 2015 ugotovila, da so mesečne pristojbine za HOA v povprečju znašale 331 dolarjev na mesec. Povprečne vrednosti so segale od najnižjih 218 dolarjev v Warrenu v državi Michich, do visokih 571 dolarjev v New Yorku. Trulia je ugotovila, da so dajatve na splošno višje pri starejših stavbah in kompleksih z več enotami.

Po Nate Martinez, nepremičninskem agentu pri podjetju Nate Martinez, število in velikost ugodnosti razvoja vplivata tudi na cene RE / MAX Professionals v Glendaleu, Ariz. Na primer, razvoj, ki ga varujejo vrata in ima klubski dom in igrišče za golf, bo verjetno zaračunal višje pristojbine od tistega, ki nudi minimalno varnost in le skromen skupni prostor.

Pristojbine se lahko razlikujejo tudi v okviru razvoja zaradi razlik v kvadratnih posnetkih, lokaciji in orientaciji, kar lahko vpliva na veliko vzdrževanje nepremičnine.

Večina večkratnih storitev (MLS) vključuje vpis nepremičnin v seznam nepremičnin. To bi moralo zagotoviti, da lahko do informacij dostopate prek REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com in drugih spletnih mest s seznami, navaja Martinez.

Ugotoviti morate tudi, kako pogosto so se pristojbine sčasoma povečale in za koliko. Če lahko, pridobite tiskano zgodovino dajatev HOA po letih v zadnjih 10 letih. Martinez pravi, da se pristojbine za HOA običajno povišajo največ enkrat letno. Po Martinezovih izkušnjah so povečanja HOA običajno prikazana tri do pet let vnaprej, pri čemer se uporabljajo ocene prihodnjih stroškov komunalnih storitev, dela, vzdrževanja in še več.

Preglejte te projekcije, če so na voljo. Martinez predlaga, da preverite tudi znesek, za katerega se pristojbine vsako leto zvišujejo v skladu s podzakonskim aktom agencije HOA. V novem kompleksu lahko te raziskave pomagajo ugotoviti, ali so bile začetne pristojbine HOA privlačne, tudi umetno, podcenjene, da bi pritegnile lastnike stanovanj in se bodo sčasoma znatno povečale, da bi pokrijele vrzel med prihodki in stroški.

Lahko pa je tudi obratno - to pomeni, da bodo pristojbine HOA za nov razvoj dejansko sčasoma nekoliko padle, saj se za razvoj doda več domov in več lastnikov stanovanj je na voljo za delitev stalnih stroškov HOA.

2. Kaj se razlikuješ, preveč

Ko kupujete dom v upravljani skupnosti, pravzaprav kupujete kup pravnih obveznosti in pravic poleg fizičnega življenjskega prostora, pravi John Manning, poslovodja pri RE / MAX na Marketu v Seattlu. Natančne pravice, storitve in ugodnosti, za katere je odgovoren organ HOA, se lahko gibljejo tako široko, kot se zaračunavajo pristojbine. "Skupnost z zapornicami ima morda vzdrževanje vrat kot edini sporazum med lastniki stanovanj, ali pa lahko obstaja zakon, ki ima zakonito pooblastilo za upravljanje veliko več, " pravi.

Poglejte, kaj je vključeno (in kaj ni), kar bo vplivalo na vaše gospodarske finance. Boste morali na primer plačati pobiranje smeti? Ali so vključeni pripomočki? Kateri? Kaj pa kabelska in / ali internetna storitev?

Ne pozabite, da boste plačali za perke, kot so rekreacijski objekti, ne glede na to, ali jih uporabljate ali ne. Ugotovite, kakšne ure bodo urejale vsebine, kot so bazeni in teniška igrišča, da ugotovite, ali bodo delovale z vašim urnikom. Če menite, da bi želeli te objekte deliti s prijatelji ali družino, preverite pravila in pristojbine, ki veljajo za uporabo gostov.

Poravnajte pristojbine - in njihove vključitve in izključitve - glede na druge razvojne dogodke na tem območju, zlasti tiste, ki so že v ožjem seznamu. "Če želite vedeti o dometih HOA za vašo regijo, bi bil najboljši vir prek poklicnega posrednika za nepremičnine, ki ima dobro znanje o združenjih lastnikov stanovanj, " pravi broker Manning.

3. Uporabljajo se lahko dodatne pristojbine

Ministrstvo za notranje zadeve lahko sprejme enega od več pristopov k finančnemu upravljanju. Te odločitve zlasti vplivajo na to, kako financira nepričakovane stroške in take kapitalske naložbe kot nadomestitev sistema HVAC.

Po besedah ​​Johna Manninga, direktorja borznega posrednika pri RE / MAX na trgu v Seattlu, "Nekatera združenja rabijo veliko denarno rezervo pri izpolnjevanju vzdrževalnih, pravnih ali poslovodskih obveznosti, ko nastanejo. Drugi imajo nižje pristojbine in se za popravila in vzdrževanje zanašajo na posebne odmere - sredstva, ki se pobirajo zunaj pristojbin HOA. "Ti dajatve so podobne davčnim odmeram, ki jih včasih pobirajo lokalne oblasti.

Tako deluje ocenjevalna pot: Ko pride do večjega stroška, ​​kot je zamenjava strehe ali dvigala - in rezerve HOA nimajo sredstev za plačilo - združenje lahko vsakemu lastniku stanovanja zaračuna posebno oceno. Te dajatve lahko naletijo na tisoče dolarjev.

Po Manningovem mnenju velikost rezervnega sklada ne bo odvisna le od pristopa HOA, ampak tudi od starosti, stanja in dobrine stavbe. Spremembe pogosto sestavljajo večletne načrte za popravila in kapitalske naložbe, vključno z njihovimi letnimi stroški in pričakovanim stanjem rezervnega sklada v času, ko bodo potrebni stroški.

Poglejte te dokumente, pri čemer bodite posebno pozorni na to, kako dobro se izdatki usklajujejo s stanjem rezervnega sklada. Profesionalna pomoč je lahko koristna pri prenosu teh preglednic. Manningova družba pravi, da naj bi "stranke razpravljale o finančnih izkazih s CPA [ki je strokovnjak za analizo finančnih dogodkov [dogajanja". "

Ministrstvo za notranje zadeve bi moralo imeti tak seznam. Vprašajte se tudi, če bodo v prihodnosti načrtovane kakšne posebne ocene. Upoštevajte, da lahko ekonomija obsega pomeni, da so posebne ocene za določene kapitalske odhodke manjše pri HOA-jih, ki imajo veliko članov, in višjih v manjših HOA-jih, kjer bodo podobni stroški imeli manj lastnikov stanovanj, ki jih bodo lahko financirali.

4. Pristojbine in vaše hipotekarne odobritve

Ko razmišljate o nakupu nepremičnine v načrtovanem razvoju, boste seveda upoštevali vpliv dajatev HOA na vaše celotne finance. Torej bodo tudi bodoči hipotekarni posojilodajalci.

Tako kot pri davkih na nepremičnine (ki mimogrede niso vključene v pristojbine HOA pri večini dogodkov), bodo banke upoštevale vaše mesečne pristojbine za HOA, ko se bodo odločile, kako veliko hipoteko si boste lahko privoščile. Kot rezultat, se boste lahko odločili za neprijetne kompromise, ko se boste odločili med lastnostmi. Višje pristojbine HOA bi vam lahko omogočile manjši odobreni znesek, ki ga porabite za svojo hišo v primerjavi z izbiro alternativne nepremičnine z nizkimi ali brez pristojbin.

Zanimivo je, da prisotnost pristojbin ne zmanjšuje vrednosti nepremičnine; če že kaj, obstajajo dokazi o nasprotnem učinku. Raziskava mikroekonomista Clarka je pokazala, da so po izenačitvi glede na velikost in lokacijo stanovanja nepremičnine, ki so bile del HOA, prodane za približno 4% več od tistih, ki niso bili v združenju. Premija je najvišja, je ugotovil, ko sta hiša in razvoj nova; s starostjo upada.

Vaš potencialni posojilodajalec lahko navede podatke o plačilu hipoteke in že bi morali imeti številke davka na nepremičnine in pristojbine HOA. Če šele začnete z domačim iskanjem - in še nimate odnosov z nobenimi posojilodajalci - s spletnim hipotekarnim kalkulatorjem ocenite verjetno hipotekarno plačilo glavnice, ki jo iščete, in vnesite druge ustrezne podatke, vključno z vašim načrtovan vplačilo.

Ponovno lahko to zagotovi vsak posojilodajalec, s katerim govorite. Veliko spletnih hipotekarnih kalkulatorjev, vključno s tistim, ki smo ga povezali zgoraj, omogoča tudi, da od hipotekarnih posojilodajalcev zahtevate ponudbe o cenah in najvišjih odobrenih zneskih.

5. Šteje zaveze

Ker so pravila in predpisi posameznih HOA lahko edinstveni, se ne zanašajte na informacije iz druge roke ali pretekle izkušnje pri drugih razvojnih dogodkih, če želite izvedeti, kakšna so pravila in zaveze HOA. In dobro razmislite, ali boste z njimi lahko živeli.

Če CC & Rs ne najdete v spletu, na spletnem mestu HOA prosite svojega nepremičninskega agenta, da jih pridobi za vas ali pa jih pridobi neposredno, če se obrnete neposredno na organ HOA. Bodite prepričani, da preverite, ali je dokument posodobljen, preden greste predaleč v postopek nakupa.

Lahko bi ugotovili, da ste omejeni na več načinov, kot bi morda predvidevali. Poleg upravljanja barve vrat in podobnega lahko CC & Rs omejijo, kako visoka trava lahko raste, ali lahko sadite ali odstranjujete drevesa, katere vrste vozil lahko parkirate na ulici ali na dovozu (na primer prepovedi parkiranja vozil niso redke), kako visoke so lahko ograje in katere vrste prevleke, ki jih lahko uporabite na oknih, obrnjenih na ulico.

Če je okolju prijazno življenje osebna prednostna naloga, preverite zelene določbe HOA, začnite s tem, kaj lahko posadite okoli vašega doma in kako lahko vzdržujete to vegetacijo.

Na primer, nekateri HOA-ji ne dovoljujejo okolju prijaznega oblikovanja okolju prijaznega oblikovanja zaradi sušnega podnebja in lahko omejijo velikost in sestavo katerega koli vrta, ki ga posadite. Pravila lahko narekujejo tudi uporabo določenih gnojil, pesticidov ali škropilnih sistemov za vzdrževanje dvorišča in prepoved všečkov kompostnih kup in sončnih plošč.

Preverite, ali lahko kateri koli jezik, ki bi vas lahko preprečil ali celo zapletel, najame vaše nepremičnine. Kar se šteje za običajno, je lahko odvisno od pristojnosti. „Na območju Seattla je običajno najti prepovedi za kratkoročne najemnine [počitnice]. Domača podjetja so zainteresirana za omejevanje odstotka enot, ki jih ne zasedajo lastniki, saj hipotekarni posojilodajalci neradi dajejo posojila za zgradbe z visoko najemnostjo, "pravi Manning.

6. Obvladovanje konfliktov

Kot v vsaki skupnosti se tudi v načrtovanem razvoju pojavljajo nesoglasja, ki se včasih v določenih stanovalcih upogibajo ali kršijo pravila. Preden kupite, raziščite, kako se pravila postavljajo in izvajajo ter kakšne kazni se izvajajo za kršitelje pravil.

Sankcije so lahko stroge. V nekaterih primerih HOA lahko rezultati vključujejo denarno kazen ali tožbo ali pridobitev zastavne pravice na vašem domu. Pozorno bodite pozorni na to, ali lahko HOA na vaši nepremičnini zapusti premoženje zaradi neplačila pristojbin za HOA ali neplačevanja glob zaradi kršitev CC&R.

Vprašajte se o postopku za reševanje morebitnih konfliktov in o tem, kako HOA upravlja z dodatki ali s spremembami pravil.

Zahtevajte seznam ali drugo računovodstvo sporov in kršitev pravil, ki jih je moralo rešiti združenje. Če v teh informacijah ni podrobno opisanih tožb, se pozanimajte o njih. Ne pozabite preveriti morebitnih preteklih, sedanjih ali nerešenih tožb, v katerih sodeluje ministrstvo za notranje zadeve. Preglejte tudi izid takšnih primerov.

7. Ugled HOA

Ker združenje v bistvu služi kot hiper lokalna vlada skupnosti, se splača preučiti, kdo vodi in kako dobro ti ljudje delujejo skupaj.

Zelo običajno je, da HOA nadzirajo prebivalci skupnosti, ki imajo svoje prostovoljne položaje in jih izvolijo člani združenja. Vendar pa nekatera združenja v celoti upravljajo profesionalno. Če zasebno podjetje upravlja HOA, pred nakupom preučite njegov ugled. Če ima HOA nekaj zaposlenih ali podjetja, ki jim oddajo pogodbe, se pozanimajte o teh subjektih in o njihovem delu.

Pogovorite se z nekaterimi sedanjimi lastniki stavbe - najraje tistimi, ki niso na krovu HOA in živijo v stavbi več let. Kako kolektivno deluje plošča? Ali se razlike v mnenjih običajno obravnavajo civilno in konstruktivno? Bodite pozorni na znake pogostih, tudi večnih dram. Kot pri nekaterih drugih organih upravljanja lahko tudi HOA ovirajo egoizem, igra moči in drobna politika.

Načrtujte čas za pogovor s predsednikom HOA, da boste dobili občutek, ali želite, da ta oseba v vašem imenu sprejema odločitve o razvoju. Vprašajte tudi predsednika o zanimanju prebivalcev za služenje na krovu: Ali obstaja velika motivacija za to ali sorazmerna brezbrižnost? Ta pogovor vas lahko tudi motivira (ali ne), da boste nekega dne sami sodelovali v odboru, kar bi zahtevalo izvolitev in odpoved nekaj prostega časa za nove odgovornosti.

8. Skladnost s HOA

Ne zanašajte se, da boste pravilno opozorjeni na kakršne koli dolgotrajne težave med zvezo in trenutnim lastnikom hiše, ki vas zanima. Če se teh težav ne boste pravočasno vprašali, bi lahko prišlo do dedovanja, ko posest posedete.

Nekateri potencialni problemi so lahko očitni, na primer mrtva ali zaraščena pokrajina ali luskasta barva. Nasprotno, je lastnik lastnine zunaj ali druge spremembe lastnine opravil brez odobritve HOA? Če te spremembe niso v skladu s pravili, kaj bi se vam lahko zgodilo, če bi posest imeli? Lastnika boste morda lahko prisilili, da težave odpravi kot del kupoprodajne pogodbe ali ob zaključevanju zagotovi gotovino.

9. Odgovornosti za zavarovanje

Tako kot pri lastništvu premoženja lahko tudi zavarovalne rezervacije znotraj načrtovanega razvoja razdelimo tako, da HOA zajema nekatere nevarnosti ali območja, lastnik stanovanja pa je odgovoren za druge.

Te pogosto nalaga državno pravo. Na Floridi, na primer, mora kondominij HOA zavarovati vso skupno lastnino, ki vključuje vsak del stavbe do nedokončanega suhozida enote. Medtem je lastnik stanovanja odgovoren za zavarovanje vse osebne lastnine v svoji enoti, vključno z aparati, talnimi oblogami, omarami, tretmaji oken in podobno.

Preverite zakon za državo, v kateri živite, za natančno razdelitev zahtev. Potrdite HOA za lastnost, za katero razmišljate, da se drži teh zahtev.

Zavarovanje za katastrofe je še posebej pomembno, če razmišljate o nakupu stanovanja ali mestne hiše na območju, ki je nagnjeno k večjim naravnim katastrofam, kot so poplave, potresi, mete, divji požari, tornada ali orkani. "Na pacifiškem severozahodu je potresno zavarovanje zelo pogosto (v načrtovanih dogodkih), čeprav ni potrebno, " pravi Manning.

Preverite, ali HOA nudi dodatno kritje kot prednost za lastništvo v razvoju. "[A] vnaprej misleči HOA lahko na ta način naredi stanovanjsko hišo privlačnejši", pravi Manning. Lahko bi dodali "potresne in druge vrste zavarovanja za nevarnosti, [ki se bodo odražale v pristojbinah za lastnike stanovanja." Seveda bi morali potrditi, če se takšno dodatno kritje nanaša tudi na območja, ki so pravna odgovornost lastnika stanovanja ali samo tistim, ki so v pristojnosti HOA.

Spodnja črta

Življenje v načrtovanem razvoju - in delno urejanje pravil HOA - je lahko mešan blagoslov. Ponuja možnost izmenjave nekaj nadzora nad vašim domom zaradi zmanjšanih odgovornosti za njegovo vzdrževanje in v korist uživanja v skupnih ugodjih in varnosti. Kljub temu pa lahko z raznolikim videzom tipične soseske trguje tudi za bolj enoten videz, čeprav ima manjše možnosti, da sosedov okrasni okus ali navadne navade vzdrževanja postanejo težava za vas.

Kako dobro sprejmete te kompromise, bo prispevalo k temu, kako srečni boste v kondominiju ali drugem "načrtovanem domu". Če se boste odločili za nakup, ne pozabite vključiti strokovnjakov, vključno z nepremičninskim agentom, ki je seznanjen z načrtovani razvoj in načrtovanja stanovanjskih hiš, saj gre za številne nenavadne vidike v primerjavi z nakupom stanovanja za enodružinski dom.