Odstranjevanje kapitala zapusti upnike v prazne roke

Odvzem lastniškega kapitala - postopek zmanjšanja vrednosti lastnine nepremičnin - je ena izmed najstarejših strategij za zaščito sredstev. V bistvu pomeni, da se nepremičnina z dolgom obremeni do te mere, da upniki pridobijo le malo kapitala ali ga sploh ni. Lastniki s tem, ko vložijo zahtevek zoper nepremičnino, ohranijo nadzor nad denarnimi tokovi in ​​uporabo sredstva, hkrati pa naredijo nepremičnino neprivlačno za tiste, ki poskušajo izpopolniti kakršno koli pravno sodbo. Čeprav je to na videz preprost pristop, je treba izpolniti nekatere zahteve, da se zagotovi njegova učinkovitost. Različni načini izvajanja te strategije lastnikom zagotavljajo vse večje koristi.

Osnove odstranjevanja lastniškega kapitala

Prevara z odstranjevanjem premoženja, odvzem lastniškega kapitala ali zavarovanje s premoženjem se ne sme zamenjati z namenom varovanja lastništva nepremičnin, tako da je kapital teh sredstev v očeh upnikov brez vrednosti. Čeprav obstaja veliko različnih strategij odvzema lastniškega kapitala, vse vključujejo nadzor nad nepremičninami, ne da bi v njih imele velike lastniške deleže. S tem ko je kapital ali nepremičnino težko pridobiti, lastniki upajo, da bodo svoje domove in drugo premoženje v sodnih postopkih izolirali. Ideja je preprosta: ohranite nadzor in uživanje nepremičnine, vendar pustite le malo kapitala ali nič, da ga lahko dobi upnik. (Če želite več, preberite Izogibanje prevaram zaradi izključitve .)

Hkrati se mora, tako kot pri vsaki vrsti strategije za zaščito sredstev, odvzem kapitala izvesti precej pred časom, ko je potrebna zaščita. Izvajanje katere koli strategije načrtovanja sredstev med pravnim postopkom sodišča običajno štejejo za neprimerno. Na primer, poskušati naložiti sredstva v ime nekoga drugega, bi štel za goljufiv prenos, ki je bil storjen izključno za skrivanje sredstev.

Tradicionalno je bila najpogostejša oblika odvzema lastniškega kapitala (znana kot odvzem zakonskega partnerja), da odvzame pravico do zakonca, ki je bil zaradi finančnih razlogov manj verjetno tožen. Ta prej učinkovita strategija se ne uporablja več, saj je razveza zdaj večja grožnja premoženju kot pravna odgovornost.

Uporaba HELOC-ov

V teh dneh je najpogostejši način za zmanjšanje verjetnosti rubeža s posojilom pri premoženju in dajanju druge stranke zastavno pravico za dolžniško obveznost. Najpogostejša oblika zadolževanja je kreditna linija domačega kapitala (HELOC). Z HELOC-om posojilodajalec dobi zastavno pravico do lastniškega kapitala, ki služi kot zavarovanje za posojilo. Celo nefinancirano posojilo za lastniški kapital bo bistveno zmanjšalo lastniški kapital na poslovnih knjigah, ne da bi za posojilojemalca nastalo večje tveganje. Večina lastniških kreditnih vrstic ne zaračuna pristojbine za neuporabo sredstev in je zelo poceni (če ne brezplačna) za postavitev. HELOCs precej otežuje in dražji upnik, da pride do dejanskega kapitala v nepremičnini in pogosto upnike odvrne od začetka pravnih postopkov, ne da bi to vplivalo na denarni tok posojilojemalca.

Postavitev nepremičnine HELOC na nepremičninski kos je prva obramba vsake nepremičnine; zagotavlja tudi vir sredstev, ki jih je mogoče uporabiti za nujne primere ali druge nepričakovane finančne obveznosti. Če ostane brez financiranja, HELOC ne bo dodal finančnega tveganja v obliki zahtevanih obresti ali glavnice. Ker upniki ne morejo povedati, koliko dolga dejansko dolguje banki, je ta strategija lahko učinkovita pri odvračanju stranke od premoženja, vendar je manj učinkovita, če se upnik odloči na sodišču.

Izvlek druge hipoteke

Učinkovitejše, čeprav bolj tvegano sredstvo za zaščito je uporaba financiranih posojil v obliki HELOC-a ali druge hipoteke. Ko se posojilo financira, posojilodajalec prejme prednostno zastavno pravico, tj terjatev do lastniškega kapitala za izposojeni znesek, ki nadomešča sodbo katerega koli upnika. V tem primeru se kapital v nepremičnini dejansko zmanjša za znesek izposojenega kapitala, ki ga ni mogoče izterjati s pravnimi sredstvi, kar še dodatno zmanjša upnikovo motivacijo za tožbo.

Uporaba izjem na domačiji

Mnoge države imajo oprostitve na domačiji, ki omejujejo znesek lastniškega kapitala, ki ga lahko upnik izkoristi za izpolnitev finančne obveznosti. Vendar bo za večino ljudi oprostitev domačije zaščitila le del vrednosti lastniškega kapitala. Na primer, dom v višini 400.000 dolarjev brez hipoteke in 100.000 dolarjev izvzetja iz stanovanja bi imel 300.000 USD lastniškega kapitala izpostavljen potencialnim pravnim zahtevkom. V tej situaciji bi bilo smiselno obdržati kakšno posojilo na nepremičnini, tako da kapital nikoli ne presega 100.000 dolarjev. Če se kaj zgodi in se vpiše sodba, bi upnik preučil nepremičninske evidence, ocenil vrednost hiše in se odločil, da je treba z dragimi pravnimi dejanji kaj dosti pridobiti.

Vendar je vprašanje financiranja posojila dvojno. Prvič, lastnik nepremičnine mora najti uporabo kapitala, ki bo prav tako ali bolj produktiven kot naložba v nepremičnine. Drugič, lastnik mora biti sposoben vzdrževati posojilo prek potrebnih mesečnih plačil glavnice in obresti ali tvegati, da jih posojilodajalec izključi. Številni računi lastnikov nepremičnin odvzamejo premoženje za kapital in ga vložijo v delnico. Ta strategija, ki jo je slavila na trgih bikov, je podpirala stopnje zaprtja v daljših obdobjih upada trga. Ko razmišljajo o tej strategiji, večina ljudi ne razmišlja, kako pravilno uporabiti ali investirati izkupiček, ki so ga izvlekli iz svojih nepremičnin. (Za osnovne informacije si oglejte našo posebno funkcijo Investopedia: hipotekarne hipoteke .)

Strategija prijaznih posojil

Da bi zmanjšali tveganje izključitve, nekateri lastniki pridobijo prijazno posojilo od podjetja ali zaupanja, ki ga nadzoruje nekdo, ki ga osebno poznajo. Zaradi osebnega odnosa lastniki domnevajo, da posojilodajalec v primeru počasnega ali neobstoječega plačila posojila ne bo izključil pravice. Mnogi od teh prijateljskih posojil se na koncu zavrnejo kot lažni, ker se zdi, da niso resnični.

Čeprav ima vsaka pristojnost svoje posebne predpise, mora biti posojilo, ki ga je treba dati za določen gospodarski namen, ustrezno dokumentirati in vložiti hipotekarno zastavno pravico. Še pomembneje je, da se plačila glavnice in obresti izvedejo pravočasno in v skladu s posojilnimi dokumenti. Številna posojila, namenjena za zaščito premoženja, sodišča zavržejo, ker posojilojemalec nikoli ni opravil ali dokumentiral hipotekarnih plačil.

Navzkrižna primerjava

Navzkrižna primerjava je še ena strategija zaščite premoženja, ki obremeni kapital v nepremičnini, pri čemer se kapital uporabi kot zavarovanje za več drugih sredstev. Kljub temu, da na njem ni zapadlega zastavnega premoženja, ga ni mogoče pripisati, ker bi ščitil interes drugega posojila ali garancije.

Tako deluje: predpostavimo, da imata dve družbi v isti skupini lastništvo. Podjetje # 1 daje posojilo podjetju št. 2 in uporablja njegovo premoženje kot zavarovanje. Podjetje št. 2 nato uporabi posojilo, ki ga je dalo družbi št. 1, enakovredno posojilo in zastavi njegovo premoženje kot zavarovanje. Brez denarja zunaj iste lastniške skupine imata obe nepremičnini zastavno pravico in sta zdaj zaščiteni pred upniki. Če je podjetje št. 1 toženo in je pridobljena sodna odločba zoper nepremičnino, se lahko slednja še vedno uporablja brez izdaje.

Ko se končno proda, se izkupiček porabi za poplačilo obstoječega hipotekarnega posojila, pri čemer upnik nima premoženja za premoženje. Čeprav je to zelo poenostavljen in pregleden primer, so zapletene strukture, ki uporabljajo obalna podjetja in zasebne sklade, pogosto zaposlene, da upnikom otežujejo določitev pravega lastništva ali dokažejo, da transakcije niso dobroverne.

Nepremičnine LLC

Lastništvo najemnih nepremičnin je zelo tvegano prizadevanje. Sredstvo je zelo težko zaščititi pred pravno odgovornostjo lastništva in upravljanja nepremičnine. Vendar pa so lastniki z uporabo nepremičninskih podjetij našli način, kako zaščititi svoje drugo premoženje pred nepremičninskimi dejavnostmi in obratno. Z lastništvom nepremičnine znotraj podjetja z enim premoženjem se lahko toži samo lastnina, ki lastnike drugih sredstev izolira od rubeža.

Ker je LLC pravna oseba, lahko upniki, ki želijo tožiti lastnika, zasledujejo le lastnikov interes za LLC. Da bi premoženje dodatno izolirali, so podjetja z enim premoženjem pogosto v lasti upravljanega holdinga LLC, registriranega v državi, kot je Nevada, ki omogoča odredbo za zaračunavanje kot edini način napada na podjetje. Ker nalog za zaračunavanje dovoljuje le upnikom, da vstopijo kot član, od upravitelja nikoli ne bodo prejeli nobenih razdelitev dohodka, temveč imajo davčne obveznosti; to je finančno nevzdržno. Zanimivo je, da večina strategij, ki temeljijo na LLC, tudi predlaga odvzem lastniškega kapitala prek HELOC-a, s sredstvi za naložbe ali posodobitev drugih nepremičnin.

Spodnja črta

Če je to narejeno kot del premišljenega in dobro izdelanega načrta, je odvzem kapitala lahko zelo učinkovito orodje za zaščito sredstev. Pogosto ga je najbolje uporabiti z drugimi strategijami zaščite, na primer z nepremičninsko zgradbo LLC, ki ščiti lastništvo in lastnike. Te strategije morajo upoštevati strateško uporabo dohodkov iz naslova posojil in jih izvesti že pred vnaprejšnjo potrebo, da se sodišče ne bi sprejelo kot goljufivi prenosi. Kot pri vsaki strategiji za zaščito premoženja se je treba pred izvedbo posojil ali pravnih dokumentov posvetovati s odvetnikom, ki ima znanje s tega področja. (Če želite izvedeti več, glejte naše vadnico z osnovami hipotekarnih hipotekarnih naložb .)