Koliko hipoteke si lahko privoščite?

V letu 2019 bodo bodoči kupci stanovalcev lahko presenetili z višanjem obrestnih mer in višjo cenovno ceno na domovih. Po napovedih Zillow za stanovanjski trg. Razen če si lahko privoščite vso gotovinsko transakcijo, namesto da bi vprašali: "Ali si lahko privoščim to hišo?" Kupci bi se morali vprašati: "Ali si lahko privoščim izposojo denarja za to hišo?"

2½ Bruto dohodek

Na splošno si večina potencialnih lastnikov stanovanj lahko privošči financiranje nepremičnine, ki stane od dva do dva in pol njihovega bruto dohodka. Po tej formuli si lahko oseba, ki zasluži 100.000 dolarjev na leto, privošči hipoteko od 200.000 do 250.000 dolarjev. Toda ta izračun je le splošno vodilo. Za boljše ocenjevanje mesečnih hipotekarnih plačil lahko uporabite hipotekarni kalkulator Investopedia.

Konec koncev morate pri odločitvi za nepremičnino upoštevati še nekaj dejavnikov. Najprej je dobro razumeti, kaj si posojilodajalec misli, da si lahko privoščite (in kako je prišlo do te ocene). Drugič, določiti morate nekatera osebna merila tako, da ocenite ne le svoje finance, ampak tudi svoje želje in prioritete.

Hipoteke: Koliko si lahko privoščite?

Kriteriji posojilodajalcev

Medtem ko vsak hipotekarni posojilodajalec določa svoja merila cenovne dostopnosti, je vaša sposobnost nakupa stanovanja - ter velikost in pogoji posojila, ki ga zaslužite - v veliki meri odvisna od naslednjih dejavnikov:

Bruto dohodek

To je stopnja dohodka, ki jo potencialni kupec ustvari pred davkom od dohodka. To se na splošno šteje za plačo plus morebitni dohodek od zaslužka in lahko vključuje zaslužek za krajši delovni čas, zaslužek za samozaposlitev, ugodnosti za socialno varnost, invalidnost, preživnino in preživnino. Bruto dohodek igra ključno vlogo pri določanju deleža v prihodnosti.

Razmerje spredaj

To razmerje je odstotek vašega letnega bruto dohodka, ki ga lahko namenite plačevanju hipoteke vsak mesec. Hipotekarno plačilo je sestavljeno iz štirih sestavnih delov (ki jih pogosto imenujemo PITI): glavnice, obresti, davkov in zavarovanja, zavarovanja premoženja in zasebnega hipotekarnega zavarovanja.

Dobro pravilo je, da PITI ne sme presegati 28% vašega bruto dohodka. Vendar veliko posojilodajalcev pusti posojilojemalce več kot 30%, nekateri pa celo 40%.

Razmerje hrbtnega dela

Znano tudi kot razmerje med dolgom in prihodkom (DTI), izračuna odstotek vašega bruto dohodka, potrebnega za pokritje vaših dolgov. Dolgovi vključujejo plačila s kreditnimi karticami, preživnino za otroke in druga neporavnana posojila (avto, študentska dejavnost itd.). Z drugimi besedami, če vsak mesec plačate 2000 dolarjev stroškov in vsak mesec zaslužite 4000 USD, je vaše razmerje 50% - za plačilo dolga se porabi polovica vašega mesečnega dohodka.

Tu je slaba novica: 50-odstotno razmerje med dolgom in prihodkom vam ne bo prineslo sanj domov. Večina posojilodajalcev priporoča, da vaš DTI ne presega 36% vašega bruto dohodka. Če želite izračunati svoj največji mesečni dolg na podlagi tega razmerja, svoj bruto dohodek pomnožite z 0, 36 in razdelite z 12. Na primer, če zaslužite 100.000 USD na leto, največji mesečni stroški dolga ne smejo presegati 3000 USD. Nižje ko je razmerje DTI, tem bolje.

Vaš kreditni rezultat

Če je ena stran kovanca cenovne dostopnosti dohodek, potem je druga stran tveganje. Hipotekarni posojilodajalci so razvili formulo za določitev stopnje tveganja za bodočega kupca stanovanja. Formula se razlikuje, vendar je na splošno določena z uporabo bonitetnega ocenjevalčevega bonusa. Vlagatelj z nizko bonitetno oceno lahko pričakuje, da bo za svoje posojilo plačal višjo obrestno mero, imenovano tudi letna odstotna obrestna mera (APR).

Če veste, da boste v prihodnje iskali dom, pojdite na kreditno oceno zdaj. In pozorno spremljajte svoja poročila. Če so napačni vnosi, bo trajalo nekaj časa, da jih odstranite, in ne želite zamuditi tega sanjskega doma zaradi nečesa, kar ni vaša krivda.

Kako izračunati akontacijo

Predplačilo je znesek, ki si ga kupec lahko privošči, da plača iz svojega žepa za bivanje z uporabo gotovine ali likvidnih sredstev. Davčno plačilo najmanj 20% kupnine stanovanja običajno zahtevajo posojilodajalci (in minimum, ki je potreben, da se ne bi potrebovali zasebnega hipotekarnega zavarovanja), vendar mnogi kupci dovolijo nakup stanovanja z bistveno manjšimi odstotki. Očitno pa je, da več ko lahko odložite, manj financiranja boste potrebovali in bolje boste pogledali na banko.

Na primer, če si bodoči kupec lahko privošči plačilo 10% za 100.000 USD stanovanja, znaša polog 10.000 USD, kar pomeni, da mora lastnik stanovanja financirati 90.000 USD.

Poleg zneska financiranja posojilodajalci želijo vedeti tudi število let, za katera je potrebno hipotekarno posojilo. Kratkoročna hipoteka ima višja mesečna plačila, vendar je verjetno v času trajanja posojila cenejša.

Kako se odločajo posojilodajalci

Številni različni dejavniki se nanašajo na odločitev hipotekarnega posojilodajalca o dostopnosti stanovalcev, vendar se v bistvu zmanjšajo na dohodek in dolg, premoženje in obveznosti. Včasih mislimo, da naše hipotekarne vloge presoja oseba, ki uporablja črevesje po občutku, ne pa objektivnih meril, vendar v resnici, čeprav je bil vaš hipotekarni posojilodajalec slab dan, ste lahko prepričani, da je večji del postopka formuliran.

Posojilodajalec želi vedeti, koliko dohodka vloži prosilec, koliko zahtev zahteva ta dohodek in kakšne možnosti imata obe v prihodnosti - skratka, vse, kar bi lahko ogrozilo njegovo sposobnost vračila. Prihodki, polog in mesečni odhodki so običajno osnovni kvalifikatorji za financiranje, medtem ko kreditna zgodovina in ocena določata obrestno mero za samo financiranje.

Osebna merila za domače kupce

Posojilodajalec vam lahko reče, da si lahko privoščite ogromno posestvo, a res lahko? Ne pozabite, da so merila posojilojemalca v veliki meri odvisna od vaše bruto plače. Težava z uporabo bruto plače je preprosta: upoštevate že 30% svoje plače - kaj pa davki, odbitki FICA in premije za zdravstveno zavarovanje? Tudi če prejmete vračilo davčne napovedi, vam to zdaj ne pomaga - in koliko boste v resnici dobili nazaj?

Zato nekateri finančni strokovnjaki menijo, da je bolj realistično razmišljati o svojem neto dohodku (aka tudi plačilo domov) in da pri hipotekarnem plačilu ne smete porabiti več kot 25% čistega dohodka. V nasprotnem primeru lahko hipoteko dobesedno plačujete dobesedno mesečno, vendar ste morda "hišni revni."

Stroški plačevanja in vzdrževanja stanovanja bi lahko zavzeli tako velik odstotek vašega dohodka - daleč nad nominalnim razmerjem spredaj, - da vam ne bo ostalo dovolj denarja za kritje drugih diskrecijskih stroškov ali neporavnanih dolgov ali prihranite za upokojitev ali celo deževen dan.

Odločitev, ali želite biti "hišni revni", je v veliki meri stvar osebne izbire - ker odobritev hipoteke še ne pomeni, da si lahko plačila dejansko privoščite.

Pred hipoteke

Poleg meril posojilodajalca upoštevajte naslednja vprašanja, ko razmišljate o svoji zmožnosti plačila hipoteke.

dohodek

Se zanašate na dva dohodka samo za plačilo računov? Je vaše delovno mesto stabilno? Lahko zlahka najdete drugo delovno mesto, ki vam izplačuje enako, ali še bolje plačo, če bi izgubili trenutno službo? Če je izpolnjevanje vašega mesečnega proračuna odvisno od vsakega zaslužka, je celo majhno znižanje lahko katastrofa.

Stroški

V izračun razmerja za nazaj bo vključena večina vaših trenutnih dolgovnih stroškov, kaj pa drugi izdatki, ki jih še niste ustvarili? Boste imeli otroke, ki bodo nekega dne hodili na fakulteto? Ali imate v načrtu nakup novega avtomobila, tovornjaka ali čolna? Ali vaša družina uživa letne počitnice?

Življenjski slog

Ali ste pripravljeni spremeniti svoj življenjski slog, da dobite želeno hišo? Če vas manj potovanj v nakupovalni center in malo zmanjšanje proračuna ne moti, vam lahko uporaba višjega razmerja za nazaj pomaga dobro. Če ne morete opraviti nobenih prilagoditev ali imate že precej stanja na računu na kreditni kartici, boste morda želeli igrati varno in v hišnem lovu uporabiti bolj konzervativen pristop.

Osebnost

Nobena dva človeka nimata iste osebnosti, ne glede na njihov dohodek. Nekateri lahko ponoči dobro spijo, vedoč, da dolgujejo 5000 dolarjev na mesec v naslednjih 30 letih, drugi pa plačujejo nad plačilom, ki je za polovico manjši. Možnost refinanciranja hiše, da bi si lahko privoščili plačila za nov avtomobil, bi nekatere zvabil, ob tem pa drugih sploh ne bi skrbel.

Stroški onkraj hipoteke

Čeprav je hipoteka vsekakor največja finančna odgovornost lastništva stanovanja, obstajajo številni dodatni stroški, od katerih nekateri ne minejo niti po izplačilu hipoteke. Pametni nakupovalci bi dobro storili naslednje:

Vzdrževanje

Tudi če zgradite nov dom, ne bo za vedno ostal nov, niti tisti dragi glavni aparati, kot so peči, pomivalni stroji in hladilniki. Enako velja za streho doma, peč, dovoz, preprogo in celo barvo na stenah. Če ste "prvi revni hipoteke", ko prevzamete prvo hipotekarno plačilo, bi se lahko znašli v težkem položaju, če se vaše finance ne bi izboljšale do trenutka, ko vaš dom potrebuje večja popravila.

Javne službe

Toplota, elektrika, voda, kanalizacija, odvoz smeti, kabelska televizija in telefonske storitve vse to stanejo denarja. Ti izdatki niso vključeni v razmerje spredaj, niti se ne izračunajo v razmerju med prihodki. Toda večini lastnikov stanovanj so neizogibne.

Pridružitvene pristojbine

Številne soseske ali načrtovane skupnosti ocenjujejo mesečne ali letne članarine. Včasih so te pristojbine manjše od 100 dolarjev na leto, drugič pa nekaj sto dolarjev na mesec. V nekaterih skupnostih vključujejo vzdrževanje trate, odstranjevanje snega, bazen skupnosti in druge storitve.

Nekatere pristojbine se uporabljajo samo za administrativne stroške delovanja skupnosti. Pomembno si je zapomniti, da čeprav vse večje število posojilodajalcev vključuje pridružitvene provizije v sprednjem razmerju, se ne pozabite, da se bodo te pristojbine sčasoma povečale.

Pohištvo in dekor

Ko sonce zaide, se sprehodite po skoraj vseh skupnosti novih domov in verjetno boste opazili notranje luči, ki svetijo velike, prazne sobe, ki jih lahko vidite le zato, ker te velike lepe hiše nimajo okenskih oblog.

To ni zadnji trend dekoriranja. Rezultat je družine, ki je ves svoj denar porabila za hišo in si zdaj ne more privoščiti zaves ali pohištva. Preden kupite novo hišo, si dobro oglejte število sob, ki jih bo treba opremiti, in število oken, ki jih bo treba pokriti.

Spodnja črta

Stroški stanovanja so največji osebni stroški, s katerimi se bo večina ljudi kdaj soočila. Preden prevzamete tako velik dolg, si vzemite čas za matematiko. Ko vodite številke, razmislite o svoji osebni situaciji in razmislite o svojem življenjskem slogu - ne samo zdaj, ampak v naslednjem desetletju ali dveh.

Doma iz sanj je morda vse, kar ste si želeli, po zelo ugodni ceni, vendar se splača pretiravati s seboj in svojo družino? Ali boste hipotekovali ne le za svojo hišo, temveč tudi za celo življenje? Posojilodajalec vam pomaga kupiti dom. Ampak resnična oseba, ki bi se morala odločiti, ali si jo dejansko lahko privoščiš, si ti.