Ključni razlogi za vlaganje v nepremičnine

Nepremičninske naložbe so nakup prihodnjega dohodka od premoženja in lahko nudijo več prednosti pred drugimi vrstami naložb, vključno s potencialno višjimi donosnostmi, stabilnostjo, varovanjem pred inflacijo in diverzifikacijo. Tukaj je nekaj ključnih razlogov za razmislek o vlaganju v nepremičnine.

Ključni odvzemi

• Vlaganje v nepremičnine nikoli ni bilo lažje z REIT-ji in nepremičninskimi ETF-ji, ki omogočajo navadnim vlagateljem vstop na različne vrste nepremičnin in lokacije.
• Vlagatelji si lahko prizadevajo za dodajanje nepremičnin v svoj portfelj kot diverzifikator in zaščito pred inflacijo.
• Nepremičnine imajo dodatne koristi, kot so zmožnost povečanja vrednosti in ustvarjanja denarnih tokov iz dohodka iz najemnin ali hipotekarnih obresti.

Konkurenčna tveganja, prilagojena tveganju

Na podlagi podatkov Nacionalnega sveta skrbnikov naložb v nepremičnine (NCREIF) iz julija 2018 so poslovne nepremičnine na zasebnem trgu v zadnjih petih letih vrnile povprečno 9, 85%. Ta verodostojna uspešnost je bila skupaj z nizko nestanovitnostjo glede na delnice in obveznice dosežena za visoko konkurenčne donosnosti, prilagojene tveganju.

Kritiki trdijo, da je nizka volatilnost, značilna za nepremičnine, posledica redkih transakcij z nepremičninami in vrednosti nepremičnin, ki jih pogosto določajo tretje ocene, ki običajno zaostajajo na trgu. Zaradi redkih transakcij in cenitev pride do izravnave donosov, saj poročane vrednosti nepremičnin podcenjujejo tržne vrednosti in prekomerno ocenjujejo tržne vrednosti.

Čeprav je res, da je treba zgodovinske ocene nestanovitnosti nepremičnin prilagoditi navzgor, so trgi v realnem času izpostavljeni nenadnim nepričakovanim šokom. Dober primer tega bi lahko bil "Flash Crash" iz maja 2010, ko je bila v samo 15 minutah izbrisana 1 bilijona dolarjev tržne vrednosti. V okolju, kjer je nestanovitnost trga pomembna in je dinamika algoritmičnega trgovanja nejasna, so bolj stabilne cene nepremičnin privlačne.

Visoka oprijemljiva vrednost sredstev

V nasprotju z zalogami in do določene mere obveznicami naložbo v nepremičnine podpira visoka stopnja opeke in malte. To pomaga zmanjšati konflikt glavnega zastopnika ali obseg, v katerem je interes vlagatelja odvisen od integritete in usposobljenosti upravljavcev in dolžnikov. Celo naložbeni nepremičninski skladi (REITs), ki so na seznamu nepremičninskih vrednostnih papirjev, imajo pogosto predpise, ki nalagajo, da se minimalni odstotek dobička izplačuje kot dividende.

Privlačna in stabilna donosnost dohodka

Ključna značilnost naložb v nepremičnine je znaten delež celotnega donosa, ki se dolgoročno nabira od najemnin. V tridesetletnem obdobju od leta 1977 do 2007 je skoraj 80% celotnega donosa nepremičnin v ZDA izhajalo iz dohodkovnih tokov. To pomaga zmanjšati nestanovitnost, saj so naložbe, ki se bolj zanašajo na donosnost dohodka, manj nestanovitne od naložb, ki se bolj zanašajo na donosnost kapitala.

Nepremičnine so privlačne tudi v primerjavi z bolj tradicionalnimi viri donosa. Razred sredstev običajno trguje s premijo donosa v ameriške državne blagajne in je še posebej privlačen v okolju, kjer so zakladne stopnje nizke.

Diverzifikacija portfelja

Druga prednost naložbe v nepremičnine je njen diverzifikacijski potencial. Nepremičnine imajo nizko in v nekaterih primerih negativno povezanost z drugimi pomembnejšimi razredi premoženja. To pomeni, da dodajanje nepremičnin v portfelj raznovrstnih sredstev lahko zmanjša nestanovitnost portfelja in zagotovi večji donos na enoto tveganja.

Inflacijsko varovanje

Zmogljivost za varovanje pred inflacijo nepremičnin izhaja iz pozitivnega razmerja med rastjo BDP in povpraševanjem po nepremičninah. Ko se gospodarstva širijo, povpraševanje po nepremičninskih pogojih najema najemnike večje, kar posledično pomeni večje vrednosti kapitala. Zato nepremičnine ponavadi ohranjajo kupno moč kapitala s prenašanjem nekaterih inflacijskih pritiskov na najemnike in z vključevanjem nekaterih inflacijskih pritiskov v obliki apreciacije kapitala.

Pomanjkljivost: pomanjkanje likvidnosti

Glavna pomanjkljivost naložbe v nepremičnine je nelikvidnost ali sorazmerne težave pri pretvorbi sredstva v denar in denar v sredstvo. Za razliko od delniške ali obvezniške transakcije, ki jo je mogoče zaključiti v nekaj sekundah, lahko nepremičninski posel traja več mesecev. Tudi s pomočjo posrednika je preprosto iskanje prave nasprotne stranke lahko nekaj tednov dela.

Kljub temu je napredek na področju finančnih inovacij rešil vprašanje nelikvidnosti v obliki kotirajočih REIT in nepremičninskih družb. Te zagotavljajo posredno lastništvo nepremičninskih sredstev in so strukturirane kot korporacije, ki kotirajo na borzi. Ponujajo boljšo likvidnost in tržne cene, vendar dosegajo ceno večje volatilnosti in manjših koristi od diverzifikacije.

Spodnja črta

Nepremičnine so poseben razred premoženja, ki ga je enostavno razumeti in lahko poveča tveganje in donosnost naložbenega portfelja. Nepremičnine ponujajo konkurenčne donose, prilagojene tveganju, z manj konflikta med glavnimi zastopniki in privlačnimi dohodki. Prav tako lahko poveča portfelj z znižanjem nestanovitnosti z diverzifikacijo. Čeprav lahko nelikvidnost skrbi za nekatere vlagatelje, obstajajo načini, da pridobijo izpostavljenost nepremičninam, a hkrati zmanjšajo nelikvidnost in jo celo uskladijo s klasičnimi razredi premoženja.