Doživljenjska kapa
Doživljenjska omejitev je najvišja zgornja mejna obrestna mera, ki je dovoljena pri hipoteki z nastavljivo obrestno mero (ARM). Kap velja za življenjsko dobo hipoteke. Življenjska omejitev ali življenjska meja posojilojemalcu pove najvišjo obrestno mero, ki bi jo lahko plačevali v času trajanja posojila.
Življenjska omejitev omejuje tveganje znatnega zvišanja obrestne mere v času trajanja hipoteke. Začetne in občasne zgornje meje omejujejo znesek, s katerim se lahko obrestna mera ARM zviša na kateri koli datum prilagoditve obrestne mere.
BREAKING DOWN Lifetime Cap
Oblika vrednosti zgornje meje življenjske dobe je v odstotnem zvišanju od začetne obrestne mere. Na primer, če ima ARM za določeno obdobje začetno fiksno obrestno mero 5-odstotno in življenjsko dobo 5-odstotno, je najvišja dovoljena obrestna mera 10-odstotna. Doživljenjske omejitve so del omejitve obrestne mere hipotekarne obrestne mere ARM in lahko imajo več oblik. Posojilodajalci imajo možnost prilagoditve omejitve obrestnih mer, začetnih, periodičnih in življenjskih omejitev.
Medtem ko je življenjska doba ključnega pomena za razumevanje, je le ena od številk, ki določajo strukturo hipoteke z nastavljivo obrestno mero. Drugi pomembni pogoji, ki jih mora posojilojemalec vedeti, vključujejo:
- Začetna obrestna mera je uvodna obrestna mera za posojilo z prilagodljivo ali spremenljivo obrestno mero, običajno pod prevladujočo obrestno mero, ki ostaja konstantna v obdobju od šestih mesecev do 10 let.
- Začetna zgornja meja prilagajanja je največji znesek, ki se lahko premika na prvi predviden datum prilagoditve.
- Občasna obrestna mera je največja dovoljena prilagoditev v enem prilagoditvenem intervalu posojila z nastavljivo obrestno mero.
- Spodnja obrestna mera je dogovorjena obrestna mera v nižjem območju obrestnih mer, povezanih s posojilom s spremenljivo obrestno mero.
- Zgornja meja obrestne mere, ki je podobna in se včasih imenuje zgornja meja življenjske dobe. Vendar se zgornja meja obrestne mere ponavadi izrazi kot absolutna odstotna vrednost. Na primer, v pogodbenih pogojih hipoteke je lahko navedeno, da najvišja obrestna mera ne sme nikoli presegati 15%.
Vsi pogoji ARM so navedeni v opisu ARM. Na primer, ARM 5/1 zahteva pet let obrestne mere s fiksno obrestno mero, ki ji sledijo obrestne mere s spremenljivo obrestno mero, ki se ponastavi vsakih 12 mesecev. Posojilojemalci lahko pri tem hipotekarnem izdelku pogosto izbirajo med 2-2-6 ali 5-2-5 strukturo omejitve obrestnih mer. V teh navedbah se prva številka nanaša na prvo zgornjo mejo povečanja, druga številka je periodična 12-mesečna zgornja meja povečanja, tretja številka pa omejitev življenjske dobe, ki določa najvišjo zgornjo mejo obrestne mere.
Razumevanje teh pogojev in konceptov pomeni, da lahko posojilojemalec izračuna znesek dolarja mesečnega plačila, če ARM doseže življenjsko mejo.
Uporaba življenjske kape za sprejemanje odločitev
Ker hipoteka z nastavljivo obrestno mero sledi zastavljeni formuli, posojilojemalci lahko razumejo posledice različnih časovnih obdobij za začetno stopnjo in občasne prilagoditve ter vpliv različnih sprememb obrestnih mer in omejitev. Razumevanje omejitve življenjske dobe kupcu pomaga poznati najvišji mesečni znesek plačila, ki bi ga lahko zahteval. Če poznate ta mesečni znesek plačila, jim lahko pomaga ugotoviti, ali jim ta vrsta hipoteke ustreza. Če življenjska meja izplačuje mesečna plačila zunaj dosega posojilojemalca, ta hipoteka ni pravo posojilo tega kupca.
Razumevanje omejitve življenjske dobe sporoči strategijo, ki jo posojilojemalec uporabi za financiranje nakupa nepremičnin. Ker so začetne obrestne mere za ARM na splošno nižje od obrestnih mer za hipoteke s fiksno obrestno mero (FRM), ki posojilojemalce silijo, da izberejo ARM. Če je življenjska meja na ARM višja, kot jo posojilojemalec želi plačevati mesečno, se lahko posojilojemalec odloči za refinanciranje hipoteke, preden zapade začetno obdobje zvišanja obrestne mere. Na ta način lahko dobijo nižjo začetno stopnjo, vendar preidejo na novo hipoteko, preden začnejo veljati višje stopnje.