Najpomembnejši dejavniki za vlaganje v nepremičnine

V primerjavi z drugimi vrstami naložb naložbe v nepremičnine vključujejo razmeroma ugoden profil tveganj / nagrad, z relativno nizko likvidnostjo (enostavnost vstopa in izstopa). Poglejmo nekaj najpomembnejših dejavnikov, ki jih je treba upoštevati pri vlaganju v nepremičnine.

1. Lokacija nepremičnine

Zakaj je to pomembno? Stara starodavna črta "Lokacija, lokacija, lokacija" še vedno velja in ostaja najpomembnejši dejavnik donosnosti naložb v nepremičnine. Bližina ugodnosti, mirno prilagojena območja, soseska, slikoviti razgledi itd. So glavni dejavniki pri vrednotenju stanovanjskih nepremičnin. Bližina trgov, skladišč, prometnih vozlišč, avtocest, območja, oproščena davkov, itd. Igrajo pomembno vlogo pri vrednotenju poslovnih nepremičnin.

Kaj iskati? Srednjeročen do dolgoročen pogled na to, kako naj bi se lokalno območje razvijalo v obdobju naložbe. Današnje mirno odprto zemljišče na zadnji strani stanovanjske stavbe se lahko v prihodnosti razvije v hrupno proizvodno napravo, zaradi česar bodo stanovanjske ocene manj donosne. Priporočljivo je temeljito preveriti lastništvo, vrsto in predvideno rabo sosednjih območij, obratov in prostih zemljišč v kraju.

2. Vrednotenje nepremičnine

Zakaj je to pomembno? Financiranje nepremičnin med nakupom, navedba cene med prodajo, analiza naložb, zavarovalna premija in obdavčitev - vse je odvisno od vrednotenja nepremičnin.

Kaj iskati? Običajno uporabljene metodologije vrednotenja vključujejo:

• Pristop primerjave prodaje: Nedavna primerljiva prodaja nepremičnin s podobnimi lastnostmi - najpogostejša in primerna za nove in stare nepremičnine
• Stroški pristop: Vsi seštevek stroškov minus amortizacija - primerno za novogradnjo
• Dohodkovni pristop: Na podlagi pričakovanih denarnih prilivov - primeren za najemnine

3. Namen naložbe in naložbeno obzorje

Zakaj je to pomembno? Glede na nizko likvidnost in visoko vrednost naložb v nepremičnine lahko pomanjkanje jasnosti namerno povzroči nepričakovane rezultate, vključno s finančnimi težavami, zlasti če je naložba hipoteka.

Kaj iskati? Ugotovite, katera od naslednjih širokih kategorij ustreza vašemu namenu in se na to ustrezno pripravite:

• Nakup in samoporaba: Prihranki pri najemninah, koristi od lastne uporabe in povečanje vrednosti
• Nakup in najem: Redni dohodek in dolgoročno povečanje vrednosti. Zahteva, da je lastnik najemodajalca - za reševanje morebitnih sporov in pravnih vprašanj, upravljanje najemnikov, popravila itd.
• Nakup in prodaja (kratkoročno): hiter, majhen do povprečen dobiček - ponavadi kupujete v gradbenih lastnostih in prodajate nekoliko visoko, ko ste pripravljeni
• Nakup in prodaja (dolgoročno): veliko notranje povečanje vrednosti v daljšem obdobju; rešitev za dolgoročne cilje, kot so načrtovanje upokojevanja, izobraževanje otrok itd.

4. Pričakovani denarni tokovi in ​​dobiček

Zakaj je to pomembno? Naložbeni namen in uporaba vplivata na denarne tokove in s tem na dobičkonosnost.

Kaj iskati? Pripravite osnutke projekcij za naslednje načine dobička in odhodkov:

• Pričakovani denarni tok iz dohodka od najemnin - Inflacija favorizira najemodajalce za prihodke od najemnin
• Pričakovano povečanje lastne vrednosti zaradi dolgoročne apreciacije cen
• Prednosti amortizacije (in razpoložljive davčne ugodnosti)
• Analiza stroškov in koristi prenove pred prodajo, da dosežete boljšo ceno
• Analiza stroškov in koristi hipotekarnih posojil v primerjavi z apreciacijo vrednosti

5. Bodite previdni pri vzvodu - poznajte pasti

Zakaj je to pomembno? Posojila so primerna, vendar lahko pridejo do velikih stroškov - zavezujete se o prihodnjem prihodku, da boste danes koristili za stroške obresti, ki se širijo skozi več let. Razumevanje, kako ravnati s takšnimi posojili, vam omogoča, da kar največ izkoristite. Čeprav ignoriranje tveganj lahko privede do večjih pasti.

Kaj iskati? Glede na vaš trenutni in pričakovani prihodnji zaslužek in plačilno sposobnost upoštevajte naslednje:

• Odločite se za vrsto hipotekarnega posojila, ki najbolje ustreza vaši situaciji (fiksna obrestna mera, prilagodljiva spremenljiva obrestna mera, samo obresti ali ničelna polog)
• Bodite pozorni na pogoje in druge dajatve, ki jih pobirajo finančniki
• Poiščite in se dogovarjajte za boljšo ponudbo z orodjem, kot je hipotekarni kalkulator, in poiščite nižje obrestne mere. Poiščite tudi nižje zavarovalne premije.

6. Naložbe v novo gradnjo nasproti obstoječim obratom

Zakaj je to pomembno? Nove gradbene lastnosti običajno ponujajo privlačne cene, možnost prilagoditve, jasno dokumentirane dobrine in jasne naslove. Investitor se mora kot protipostavko ukvarjati le z gradbenim podjetjem. Tveganja vključujejo zamudo pri posesti, povečanje stroškov, neznanje o soseščini itd.

Tisti, ki se nanašajo na nadaljnjo prodajo, imajo obratne dejavnike in morda bodo morali temeljiteje preveriti lastništvo, dokumente in pravne zadeve.

Kaj iskati?

• Preverite pretekle projekte in ugled gradbenega podjetja glede novih gradbenih naložb
• Preglejte podatke o nepremičninah, nedavno raziskovanje in poročilo o oceni starih gradenj
• Bodite pozorni na mesečne stroške vzdrževanja, neporavnane pristojbine in davke preteklih lastnikov. Ti stroški lahko močno vplivajo na vaše redne denarne tokove
• Vlaganje v zakupne nepremičnine (ki jih imajo drugi) - Ali je pod nadzorom najemnin, najem stabilizirano ali na prostem trgu? Ali naj bi najem potekel? Ali ima najemnika možnost obnove? Ali so notranja oprema v lasti najemnika ali lastnika? itd. je nekaj podrobnosti, ki jih je treba vedeti.
• Predmeti za preverjanje kakovosti (pohištvo, napeljave in oprema), če so vključeni v prodajo

7. Posredne naložbe v nepremičnine

Upravljanje fizikalnih lastnosti na dolgoročnem obzorju ni za vsakogar. Obstaja tudi nekaj drugih možnosti za posredno vlaganje v nepremičninski sektor in njihov namen je izkoristiti koristi.

Kakšne so možnosti?

• Zaloge nepremičninskih družb - lastniške delnice nepremičninskih družb je mogoče kupiti in prodati na borzah
• Vzajemni skladi / ETF-ji, usmerjeni v nepremičninski sektor - posebni skladi, kot je „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“, ponujajo ugodnost diverzifikacije in profesionalnega upravljanja denarja na stroške stroškov odhodkov sklada
• Hipotekarne obveznice - Zavarovane s premoženjem ponujajo nižje stopnje donosa v primerjavi s podjetniškimi obveznicami
• Nepremičninski investicijski sklad (REIT) - nudijo visoke donose, davčno plačilo in visoko likvidnost, ko trgujejo na borzah.

Spodnja črta

Naložbe v nepremičnine ponujajo dober profil donosa tveganj z visoko vrednostjo. Premišljeno upoštevanje zgoraj omenjenih dejavnikov bo vlagateljem omogočilo, da izkoristijo koristi ob hkratnem zmanjševanju tveganj.