Hipotekarna možnost z nastavljivo obrestno mero (možnost ARM)
Hipoteka z možnostjo nastavljive stopnje (ARM) je vrsta hipoteke, pri kateri ima hipotekar (posojilojemalec) več možnosti, katero vrsto plačila opravi hipotekarni upnik (posojilojemalec). Poleg možnosti izbire plačila obresti in glavnice, ki znaša tista, opravljena v običajnih hipotekah, imajo opcijski ARM tudi druge možnosti plačila, pri katerih lahko hipotekar opravi bistveno manjša plačila s plačilom samo za obresti ali minimalnimi plačili.
RAZKRITJE DOWN Možnost hipoteke z nastavljivo obrestno mero (možnost ARM)
Ker veliko orodij ARM ponuja nizko stopnjo zadolžitve, mnogi hipotekarji nevede refinancirajo svojo sedanjo hipoteko v upanju, da bodo opravili nižja plačila. Žal se po izteku teh kratkoročnih nagradnih stopenj obrestne mere vrnejo tistim, ki so podobne običajnim hipotekam.
Poleg tega bodo za tiste nesrečne hipotekarje, ki so se odločili za minimalna plačila, ugotovili, da se je glavnica, dolgovana na njihovi hipoteki, dejansko povečala. To je zato, ker vrednost minimalnih plačil ni v celoti pokrila hipotekarnih obresti. Odkrite obresti bi se nato dodale glavnici hipoteke.
Načini možnosti ARM-ji so plačani
V običajnem scenariju lahko posojilojemalec posojilojemalcu z opcijo ARM vsak mesec dovoli, kakšno plačilo želi izvesti. Te izbire lahko vključujejo minimalno plačilo, plačilo samo za obresti, v celoti amortizirano plačilo na 15-letni hipoteki ali plačilo z amortiziranim plačilom na 30-letno hipoteko.
Medtem ko izbire, ki so na voljo z možnostjo ARM, omogočajo večjo prožnost pri plačilih, bi lahko posojilojemalec zlahka obremenil več dolgoročnega dolga, kot je začel. Tako kot druge hipoteke z nastavljivo obrestno mero tudi obstaja možnost, da se obrestne mere drastično in hitro spremenijo glede na trg.
Možnost ARM se lahko pritoži na gospodinjstva, kjer lahko dohodek niha, na primer pri poklicih, ki delujejo po naročilu, pogodbi ali so samostojni podjetniki. Če ne vidijo toliko dela, se odločijo za plačilo minimalne hipoteke. Čeprav jim to lahko omogoči, da imajo v roki več denarja, se lahko minimalni znesek letno poveča. Poleg tega je mogoče minimalno plačilo prenoviti v petih ali desetih letih, tako da se plačilo v celoti amortizira.
Posojilojemalci lahko te pripombe spregledajo, kar jih lahko pusti nepripravljene za morebitne naraščajoče stroške in povečanje glavnice. Če posojilojemalec nadaljuje z minimalnim plačilom in neplačano stanje raste tako, da preseže prvotno vrednost hipoteke, recimo 110% ali več, se hipoteka lahko samodejno ponastavi. Možnosti ARM so navedene kot prispevalci h stanovanjski krizi, ki se je razvila, potem ko so posojilojemalci iskali takšno financiranje stanovanj, ki si jih niso mogli privoščiti. V teh primerih so posojilojemalci vsak mesec plačevali le najnižji znesek, ki ga je treba plačati z opcijo ARM, nato pa se na koncu niso znali plačati za svoje domove ali je hipoteka postala velika, medtem ko je prodajna vrednost stanovanja upadala.