Nepremičninski prelomi: 8 razkritij, ki jih morate narediti

Ko prodajate nepremičnino, boste morali razkriti podatke o njenem stanju, ki lahko negativno vplivajo na njeno vrednost. Če takšne podatke namerno prikrijete, boste poleg tožbe lahko obsojeni tudi zaradi goljufije. Prodaja nepremičnine "takšna, kakršna je", vas ne bo izvzela iz teh razkritij.

Ta pravila vplivajo na vsakogar, ki prodaja dom, vendar je bolj verjetno, da vplivajo na plavute. Premoženja premoženja je bolj verjetno, da se ukvarjajo z nepremičninami v slabem stanju. Poleg tega so v zakonu majhne razlike med državami, ki se nanašajo na informacije o razkritju. Naučite se posebnih zakonov vaše države glede potrebnih razkritij v vašem državnem oddelku za nepremičnine in lokalnem načrtovanju. Poznavanje vrst informacij, ki jih je treba razkriti, vam bo lahko pomagalo pri nakupu nepremičnin in vas lahko tudi rešilo tožbe.

(Za več informacij o nakupu stanovanja glejte: Prvi vodič za gospodinjske kupce. )

1. Smrt v domu

Nekateri kupci imajo lahko pomisleke ali vraževerje glede nakupa stanovanja, v katerem je nekdo umrl, zato je pomembno vedeti, ali vaša država od prodajalcev zahteva, da razkrijejo prejšnjo smrt v domu.

"Vsaka država bo imela nekoliko drugačne zahteve za razkritje, " pravi Jim Olenbush, teksaški posrednik za nepremičnine. "V Teksasu, na primer, smrti zaradi naravnih vzrokov, samomorov ali nesreč, ki niso povezane z lastnino, ni treba razkriti."

"Prodajalec mora razkriti smrti, povezane s stanjem premoženja ali nasilnimi kaznivimi dejanji, " pravi. Na primer, če bi se otrok prejšnjega stanovalca utopil v bazenu, ker ni imel ustrezne varnostne ograje, bi moral prodajalec razkriti smrt tudi po odpravi varnostne težave z namestitvijo ustreznega ograjenega bazena. Obstajajo pa okoliščine, ko prodajalcem ni treba razkriti smrti na posestvu.

"Ni držav, v katerih obstaja obveznost razkritja smrti osebe, ki je umrla v naravnih pogojih, " pravi odvetnik Matthew Reischer, izvršni direktor LegalAdvice.com. "Vendar nekatere države nalagajo dolžnost stigmatiziranemu domu ali stanovanju, v katerem je prišlo do samomora ali umora. Nekatere države celo gredo tako daleč, da prodajalcu naložijo pritrdilno dolžnost, če vedo, da njihove nepremičnine preganjajo mrtvi. "

Tudi če razkritje ni potrebno - na primer Gruzija ne zahteva razkritja umora ali samomora -, boste morda želeli narediti napako, če kupca obvestite o smrti na nepremičnini. "Če je prodajalec zaskrbljen zaradi odgovornosti, je najboljši nasvet, da nadaljujete in razkrijete vse vnaprej, tudi če to ne zahteva zakon, " pravi Olenbush. "Kupci bodo vedno slišali za sosedove stvari in presenečenje bi jih lahko povzročilo, da odstopijo od nakupne pogodbe ali se vprašajo, kaj jim prodajalec ne pove."

2. Sovražne motnje

Neprijetno je hrup ali vonj iz vira zunaj nepremičnine, ki bi lahko dražil stanovalce nepremičnine. Severna Karolina od prodajalcev zahteva, da razkrijejo hrup, vonjave, dim ali druge nadloge iz komercialnih, industrijskih ali vojaških virov, ki vplivajo na nepremičnino. Michigan od prodajalcev zahteva, da razkrijejo kmetije, kmetijske dejavnosti, odlagališča, letališča, strelišča in druge nadloge v bližini, vendar Pennsylvania prepusti kupcu, da ugotovi prisotnost kmetijskih nadlog.

3. Nevarnosti

Če obstaja večja nevarnost škode zaradi naravne nesreče ali je znano ali potencialno onesnaženo iz okolja, boste morda morali te podatke razkriti kupcu.

Teksaška zakonodaja od prodajalcev zahteva, da razkrijejo prisotnost nevarnih ali strupenih odpadkov, azbesta, izolacije sečnine-formaldehida, radgonskega plina, barve na osnovi svinca in predhodne uporabe prostorov za proizvodnjo metamfetamina.

Newyorški zakon o razkritju nepremičnin določa, da prodajalci kupce obveščajo o tem, ali se nepremičnina nahaja v poplavni ravnici, mokrišču ali kmetijskem okrožju; ali je bilo to kdaj odlagališče; če so bili na posestvu kdaj rezervoarji za shranjevanje goriva nad ali pod zemljo; če in kjer struktura vsebuje azbest; če je svinčena vodovodna napeljava; ali je dom testiran na radon; in ali se je na posestvo razlila ali puščala katera koli goriva, olja, nevarne ali strupene snovi.

Države lahko zahtevajo tudi razkritje padavin, min pod zemljo, poselitve, drsenja, preobrata ali drugih napak na zemeljski stabilnosti. Kalifornijski zakon o razkritju naravnih nevarnosti od prodajalcev zahteva, da prodajalci razkrijejo, ali je nepremičnina na območju potresne ogroženosti in je zato lahko po potresu utekočinjenje ali plaz.

Medtem ko večino zahtev za razkritje urejajo države, zvezna vlada nalaga eno: razkritje, da je barva na osnovi svinca lahko prisotna na kateri koli nepremičnini, zgrajeni pred letom 1978.

4. Podatki o združenju lastnikov domov

Če dom ureja združenje lastnikov stanovanj (HOA), morate to dejstvo razkriti. Prav tako morate vedeti o finančnem zdravstvenem stanju HOA in te podatke posredovati kupcu, da bo lahko sprejel premišljeno nakupno odločitev.

"Kupec, za katerega vem, da je kupil kondominij, [in] je prodajalec napačno pozabil, da mu je kupca dal v zadnjih 12 mesecih zapiskov o sestankih, " pravi Ed Kaminsky, predsednik in predsednik SportStar selitve na Manhattan Beachu v Kaliforniji. "Sedem mesecev pozneje kupec je bil ocenjen na 30.000 dolarjev za izboljšave lastnine. Kupec je kupca naknadno tožil zaradi razkritja teh pomembnih opomb. "

5. Popravila

Kaj ste popravili in zakaj? Kupci morajo poznati zgodovino popravila doma, da lahko domači inšpektor nameni dodatno pozornost na problematična področja in se zaveda morebitnih prihodnjih težav. Teksaški zakon na primer od prodajalcev zahteva, da razkrijejo prejšnja konstrukcijska ali strešna popravila; odlagališča, usedanje, premikanje tal ali napak; napake ali okvare sten, strehe, ograj, temeljev, tal, pločnikov in vse druge trenutne ali prejšnje težave, ki vplivajo na strukturno celovitost doma. Morda boste morali razkriti tudi električna ali vodovodna popravila in kakršne koli druge težave, ki bi jih radi vedeli, če bi kupili dom in živeli v njem.

6. Poškodba vode

Ko voda pride tja, kamor ne bi smela, lahko poškoduje osebno imetje, spodnese strukturo doma in celo ustvari nevarnost za zdravje, če spodbudi rast plesni. Prodajalci morajo razkriti pretekle ali sedanje puščanje ali škodo na vodi. Na primer, Michigan od prodajalcev zahteva, da razkrijejo dokaze o vodi v kleti ali plazilnem prostoru, puščanju strehe, večji škodi zaradi poplav, vrsti vodovodnega sistema (npr. Pocinkani, baker, drugi) in vseh znanih vodovodnih težavah. O težavah z vodo (in številnih drugih vrstah težav) je težko vedeti, če dom pregledujete in ga imate v lasti samo mesec ali dva.

"Obstaja veliko tveganj za plavute ali druge, ki sodelujejo pri zaprtju hiše, kjer je potrebno nekaj dela na posestvu, ki ni bilo očitno na sprehodu, zlasti pozimi ali v času suhega uroka, " pravi Bill Price, poslovni odvetnik države Illinois . "Pozimi kupec ali domači inšpektor morda ne bo mogel pregledati strehe, ki pušča ali ima zelo stare skodle. Podobno lahko suha uroka prikrije težave s puščajočo se kletjo. "V takšnih situacijah preverite, koliko zaščite nudi zakonodaja vaše države pred razkritjem informacij, ki jih ne bi mogli vedeti.

7. Manjkajoči predmeti

Včasih imajo kupci toliko razmišljanja, da morda ne bi opazili, da v domu manjka bistveni sestavni del, dokler se ne preselijo. Nekateri zakoni o razkritju nekaterih držav skušajo to težavo preprečiti. Teksas in Michigan na primer od prodajalcev zahtevata, da razkrijeta, ali ima nepremičnina dolg seznam izdelkov, vključno s kuhinjskimi napravami, centralno klimatsko napravo in ogrevanjem, žlebovi za dež, izpušnimi ventilatorji in grelniki vode.

8. Druga možna razkritja

Kupci morajo vedeti, ali je dom v posebnem zgodovinskem območju, ker bo to vplivalo na njihovo zmožnost popravil in sprememb, poleg tega pa bi lahko povečalo stroške teh dejavnosti.

Teksaški zakon od prodajalcev zahteva, da razkrijejo aktivne termite ali druge žuželke, ki uničujejo les, poškodbe s termiti ali gnilobo, ki jih potrebujejo popravilo, predhodno poškodbo s termiti in predhodno obdelavo s termiti. Zakon Michigan in Severna Karolina od prodajalcev zahteva tudi razkritje kakršne koli zgodovine okužbe. Preverite, ali morate razkriti podatke o škodljivcih v svoji državi.

Morda boste morali razkriti tudi težave z odvodnjavanjem ali razvrščanjem, zoniranjem, čakajočimi pravdami, spremembami brez dovoljenj, mejnimi spori in služnostmi.

Kako razkriti

Nekatere zvezne države, na primer Michigan in Severna Karolina, od prodajalcev zahtevajo, da uporabijo poseben obrazec za razkritje. V nasprotnem primeru ima vaš državni oddelek ali provizija za nepremičnine ali državno odvetniško združenje običajno priporočen obrazec, ki ga lahko uporabite. Obrazec je lahko bolj ali manj izčrpen od tistega, ki ga zahteva državno pravo. Če obrazec ni dovolj obsežen za vašo situacijo, ga dopolnite s seznamom dodatnih postavk, ki jih želite razkriti. Prodajalec naj kupcu vsa razkritja pošlje pisno, tako kupec kot prodajalec pa morata podpisati in datirati dokument. Bodite prepričani, da pregledate, kaj morate razkriti in kako naj bo zapisano, pri odvetniku za nepremičnine.

Spodnja črta

Tudi če določeno razkritje na vašem območju ni potrebno, če imate informacije o hiši, zaradi katerih bi lahko bil kupec nesrečen, bi ga vseeno želeli razkriti. Poleg moralnih razlogov, da ste pošteni do bodočih kupcev - in želje, da se izognete stroškom in pregonom tožbe -, morate zaščititi ugled. Če imate pomisleke, ali ste pravilno razkrili stanje nepremičnine, se obrnite na odvetnika za nepremičnine v svoji državi.