Najemna stanovanja: kako deluje postopek

Če ste kot večina kupcev domov, boste potrebovali hipoteko za financiranje nakupa nove hiše. Če želite izpolniti pogoje, morate imeti dobro kreditno oceno in gotovino za polog. Brez tega tradicionalna pot do lastništva domov morda ne bo mogoča.

Obstaja pa še druga možnost: najemna pogodba, v kateri najamete dom za določen čas, z možnostjo, da ga kupite pred iztekom najema. Pogodbe o najemu so sestavljene iz dveh delov: standardne najemne pogodbe in možnosti nakupa. Tu je razvidno, na kaj morate paziti in kako deluje postopek najema. Bolj zapleteno je kot najem, zato boste morali zaščititi svoje interese. S tem boste lažje ugotovili, ali je posel dobra izbira, če želite kupiti dom.

Ključni odvzemi

• Najemna pogodba je posel, v katerem se zavežete, da boste nepremičnino najeli za določeno časovno obdobje, z možnostjo, da jo kupite, preden se izteče najem.
• Pogodbe o najemu lastnine vključujejo standardno najemno pogodbo in tudi možnost poznejšega nakupa nepremičnine.
• Razumejte, da vam najemne opcije omogočajo nakup stanovanja, ko poteče najem, medtem ko pogodbe o odkupu najema zahtevajo, da ga kupite.
• Najemnino plačujete v celotnem najemu, ponekod pa se od kupnine nanaša odstotek plačila.
• Pri nekaterih pogodbah o najemu lastnine boste morda morali vzdrževati nepremičnino in plačevati popravila.

Najemnine v lastnih domovih: kako deluje postopek

Vnaprej vračljive pristojbine

V najemni najemni pogodbi prodajalcu (kot kupcu) plačate prodajalca enkratno, običajno nepovratno, vnaprej plačljivo ceno, imenovano opcijska provizija, opcijski denar ali možnost opcije. Ta pristojbina vam omogoča, da hišo kupite do nekega datuma v prihodnosti. Opcijska pristojbina se pogosto pogaja, saj ni standardne stopnje. Kljub temu se pristojbina običajno giblje med 2, 5% in 7% kupnine.

Možnost zakupa v primerjavi z najemom

Pomembno je upoštevati, da obstajajo različne vrste pogodb o najemu, da so nekatere bolj prijazne do potrošnika in prožnejše od drugih. Pogodbe o zakupu vam dajejo pravico, ne pa tudi obveznosti, da kupite dom, ko poteče najem. Če se ob koncu najema odločite, da ne boste kupili nepremičnine, se možnost preprosto izteče in lahko odidete brez obveznosti, da boste še naprej plačevali najemnino ali kupovali.

Pazite na najemne pogodbe. S temi bi lahko bili pravno zavezani, da boste ob koncu najema kupili dom, ne glede na to, ali si ga lahko privoščite ali ne. Če želite imeti možnost nakupa brez obveznosti, mora biti najemna opcija. Ker je legalizacija lahko izziv za dešifriranje, je vedno dobro, da pogodbo pregledate s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine, preden karkoli podpišete, tako da veste svoje pravice in točno tisto, s čim se ukvarjate.

Dogovori se o nabavni ceni

V najemnih pogodbah mora biti določeno, kdaj in kako se določa nakupna cena stanovanja. V nekaterih primerih se s prodajalcem dogovorite za kupnino ob podpisu pogodbe, pogosto po višji ceni od trenutne tržne vrednosti. V drugih situacijah se cena določi, ko poteče najem, na podlagi takratne tržne vrednosti nepremičnine. Mnogi kupci raje "zaklenejo" kupnino, zlasti na trgih, kjer se cene stanovanj krepijo.

Uporaba najemnine za glavnega direktorja

Najemnino boste plačevali ves čas trajanja najema. Vprašanje je, ali se del vsakega plačila nanaša na morebitno kupnino. Primer: če plačujete 1200 USD najemnine vsak mesec za tri leta in 25% tega pripišete nakupu, boste zaslužili 10.800 USD najemnine (1200 USD x 0, 25 = 300 $; 300 $ x 36 mesecev = 10 800 USD). Navadno je najemnina nekoliko višja od aktivne stopnje za območje, ki ga nadomestite za najemni kredit, ki ga prejmete. Bodite prepričani, da veste, kaj dobite za plačilo te premije.

V nekaterih pogodbah lahko ves ali del opcijskega denarja, ki ga morate plačati, uporabiti za morebitno kupnino ob zaključku.

Oddaja v najem lastno vzdrževanje

Glede na pogoje pogodbe boste morda odgovorni za vzdrževanje nepremičnine in plačilo popravil. Običajno je to najemodajalčeva odgovornost, zato natančno preberite droben tisk pogodbe. Ker so prodajalci na koncu odgovorni za kakršne koli pristojbine, davke in zavarovanja za združenje lastnikov stanovanj (navsezadnje je to še vedno njihova hiša), se običajno odločijo za kritje teh stroškov. Kakor koli, za zavarovanje izgub na osebni lastnini in kritje odgovornosti boste potrebovali najemniško zavarovanje, če je nekdo poškodovan, ko je doma ali če koga slučajno poškodujete.

Bodite prepričani, da so zahteve za vzdrževanje in popravilo jasno zapisane v pogodbi (prosite svojega pooblaščenca, da pojasni svoje odgovornosti). Vzdrževanje posesti, npr. Košnja trate, odrezanje listja in čiščenje žlebov itd., Se zelo razlikuje od zamenjave poškodovane strehe ali privajanja elektrike na kodo. Ne glede na to, ali boste odgovorni za vse ali samo za košnjo trate, doma pregledajte, naročite cenitev in se prepričajte, ali so davki na nepremičnine posodobljeni, preden karkoli podpišete.

Nakup nepremičnine

Kaj se zgodi, ko pogodba preneha, je deloma odvisno od vrste pogodbe, ki ste jo podpisali. Če imate najemno opcijo in želite kupiti nepremičnino, boste verjetno morali pridobiti hipoteko (ali drugo financiranje), da boste prodajalcu plačali v celoti.

Če pa se odločite, da hiše ne boste kupili ali ne morete zagotoviti financiranja do konca najema, se možnost izteče in se odselite od doma, tako kot če bi najeli katero koli drugo nepremičnino. Verjetno boste zasegli kateri koli denar, plačan do tega trenutka, vključno z opcijskim denarjem in morebitnim zasluženim najemninskim kreditom, vendar vam ne bo treba nadaljevati najema ali nakupa stanovanja.

Če imate sklenjeno pogodbo o najemu, boste morda zakonsko zavezani k nakupu nepremičnine, ko poteče najem. To je lahko iz več razlogov problematično, zlasti če hipoteke ne morete zavarovati. Pogodbe o najemnih opcijah so skoraj vedno boljše pred pogodbami o najemu, ker nudijo večjo prilagodljivost in ne tvegate, da boste toženi, če ne želite ali ne morete kupiti stanovanja, ko se izteče najem.

S postopkom ravnajte enako, kot bi se, če bi dokončno kupovali dom: izvedite svojo skrbnost, raziskajte območje, primerjajte cene z drugimi bližnjimi domovi, preučite pogodbo in raziskajte zgodovino prodajalca.

Idealen kandidat za najem

Pogodba o najemu-lastniku je lahko odlična možnost, če ste željni lastnik stanovanja, vendar finančno gledano niste povsem pripravljeni. Ti dogovori vam omogočajo, da pridobite svoje finančne zasluge, izboljšate svoj kreditni rezultat in prihranite denar za predplačilo, medtem ko se "zaklenete" v hišo, ki jo želite imeti v lasti. Če denar z možnostjo in / ali odstotek najemnine gre v smeri kupnine, ki jo pogosto storijo, dobite tudi del kapitala.

Medtem ko so sporazumi o najemu lastnine tradicionalno usmerjeni k ljudem, ki ne morejo izpolnjevati pogojev za posojila, obstaja druga skupina kandidatov, ki jo je industrija najemniških najemnikov v veliki meri spregledala: ljudje, ki ne morejo dobiti hipotek v dragi, neskladni posojilni trgi. "Na visokih cenah mestnih nepremičninskih trgov, kjer so standardna neusklajena posojila, obstaja veliko povpraševanje po boljši rešitvi finančno sposobnih, kreditno sposobnih ljudi, ki hipoteke še ne morejo dobiti ali ne želijo, "Pravi Marjorie Scholtz, ustanoviteljica in izvršna direktorica podjetja Verbhouse, ustanovljenega podjetja iz San Francisca, ki na novo definira trg najema.

"Ko se cene stanovanj povečujejo in se vse več mest ceni zaradi usklajenosti posojilnih limitov in pritiska na posojila, se težava preusmeri od potrošnikov k domači finančni industriji, " pravi Scholtz. S strogimi smernicami samodejnega sklepanja in 20 - 40-odstotnimi zahtevami o pologu lahko celo finančno sposobni ljudje imajo težave s financiranjem na teh trgih.

"Vse nenavadno - na primer v dohodku - dobre dohodke preusmeri v" zunajserični "status, ker jih zavarovalci ne morejo lepo umestiti v škatlo, " pravi Scholtz. Sem sodijo ljudje, ki nimajo neradnih dohodkov, so samozaposleni ali pogodbeni delavci ali imajo neodpisani kredit v ZDA (npr. Tuji državljani) - in tisti, ki jim preprosto primanjkuje ogromnih 20% do 40% polog za plačilo posojil, ki jih banke potrebujejo za neprimerna posojila.

Trgi z visokimi stroški niso očitno mesto, kjer boste našli nepremičnine za najem, zato je Verbhouse nenavaden. Toda vsi potencialni kupci stanovanj za najem bi imeli koristi od tega, da bi svoje potrošniške značilnosti poskušali vpisati v pogodbe o najemu: opcijska provizija in del vsakega plačila najemnine odkupi odkupna cena dolar za dolar, najemnina in nakupna cena sta zaklenjeni do pet let, udeleženci pa lahko ustvarijo pravičnost in zajamejo tržno vrednost, tudi če se odločijo, da ne bodo kupovali. Scholtz pravi, da lahko udeleženci »izplačajo« po pošteni tržni vrednosti: Verbhouse proda hišo, udeleženec pa ohranja tržno vrednost in morebitni lastniški kapital, ki so ga nabrali s plačilom »odkupa« najemnin.

Preden podpišete pogodbo

Kljub temu, da boste pred nakupom najeli hišo, je dobra ideja, da skrbno ravnate tako, kot če bi kupili dom naravnost. Če razmišljate o najemu nepremičnine, se prepričajte, da:

• Izberite prave pogoje. Vnesite pogodbo o najemu in ne pogodbo o nakupu.
• Poišči pomoč. Najemite kvalificiranega odvetnika za nepremičnine, ki bo razložil pogodbo in vam pomagal razumeti svoje pravice in obveznosti. Morda se boste želeli pogajati o nekaterih točkah pred podpisom ali se izogniti dogovoru, če vam ni dovolj naklonjen.
• Preuči pogodbo. Prepričajte se:
• roki (kaj zapade do kdaj)
• opcijsko pristojbino in plačilo najemnine - in koliko vsakega od njih velja za kupnino
• kako se določa nakupna cena
• kako uveljaviti svojo možnost nakupa (na primer prodajalec od vas lahko zahteva, da predhodno pisno obvestite o nameri nakupa)
• ali so dovoljeni hišni ljubljenčki
• kdo je odgovoren za vzdrževanje, pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj, davke na nepremičnine in podobno.
• Raziščite dom. Naročite neodvisno oceno, pridobite inšpekcijski pregled nepremičnine, preverite, ali so davki na nepremičnine posodobljeni in zagotovite, da na posestvu ni zastavnih pravic.
• Preučite prodajalca. Preverite prodajalčevo kreditno poročilo in poiščite znake finančnih težav in pridobite poročilo o lastništvu, da vidite, kako dolgo je prodajalec lastnik nepremičnine - dlje kot je lastnik in več kapitala, tem bolje.
• Dvakrat preveri. Pod katerimi pogoji bi izgubili možnost nakupa nepremičnine? V skladu z nekaterimi pogodbami to pravico izgubite, če zamujate samo z enim plačilom najemnine ali če prodajalca niste pisno obvestili o svoji nameri nakupa.

Spodnja črta

Pogodba o najemu lastnim kupcem omogoča, da se bodoči kupci stanovanj takoj preselijo v hišo in z več leti delajo na izboljšanju svojih kreditnih točk in / ali privarčujejo za predplačilo, preden poskušajo pridobiti hipoteko. Seveda morajo biti v skladu s sporazumom o najemu izpolnjeni določeni pogoji. Tudi če vam pri postopku pomaga nepremičninski agent, je nujno, da se pred kakršnim koli podpisom posvetujete s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine, ki vam lahko razjasni pogodbo in vaše pravice.