Lastnosti najema: goveja krava ali denarna jama?

Tisti, ki vlagajo v nepremičnine, kot v katero koli premoženje, se nenehno soočajo z odločitvami, ali bodo kupovali, prodali ali imeli v lasti. Te odločitve so odvisne od ocene zadevne nepremičnine. Vrednotenje nepremičnin z diskontiranim denarnim tokom ali kapitalizacijo je podobno kot vrednotenje delnic ali obveznic. Razlika je le v tem, da denarni tokovi izhajajo iz najemnih površin v nasprotju s prodajo izdelkov in storitev.

Nepremičninske naložbene družbe so razvile prefinjene modele vrednotenja, ki jim bodo pomagali pri odločitvah. Vendar pa lahko posameznik z uporabo orodij za preglednice pripravi ustrezno vrednost za večino nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek - vključno z stanovanjskimi nepremičninami, kupljenimi za najem stanovanjskih nepremičnin.

Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti, kako lahko vsak vlagatelj ustvari vrednotenje, ki je dovolj zadovoljivo, da se odstrani s pomočjo prihodnjih priložnosti za naložbe.

Posamezne vrednotenja

Nekateri posamezniki menijo, da je vrednotenje nepotrebno, če je opravljena overjena ocena. Vendar pa se lahko vrednotenje vlagatelja razlikuje od cenilca zaradi več razlogov.

Investitor ima lahko različna mnenja o sposobnosti nepremičnine, da privabi najemnike ali najemnih cenah, ki so jih najemniki pripravljeni plačati. Investitor lahko kot potencialni kupec ali prodajalec meni, da ima nepremičnina bolj ali manj tveganje kot cenilec.

Ocenjevalci izvajajo ločene ocene vrednosti. Vključujejo stroške zamenjave nepremičnine, primerjavo nedavnih in primerljivih transakcij ter dohodkovni pristop. Nekatere od teh metod običajno zaostajajo za trgom, podcenjujejo vrednost med naraščajočimi trendi in precenjujejo sredstva v trendu upada.

Iskanje priložnosti na trgu nepremičnin vključuje iskanje nepremičnin, ki jih je trg napačno ovrednotil. To pogosto pomeni upravljanje nepremičnine na raven, ki presega tržna pričakovanja. Vrednotenje bi moralo zagotavljati oceno dejanskega potenciala ustvarjanja dohodka nepremičnine.

Vrednotenje nepremičnin

Dohodkovni pristop pri vrednotenju nepremičnin je podoben postopku vrednotenja zalog, obveznic ali katere koli druge naložbe, ki ustvarja dohodek. Večina analitikov uporablja metodo diskontiranega denarnega toka (DCF) za določitev neto sedanje vrednosti sredstva (NPV) .

NPV je vrednost nepremičnine v današnjih dolarjih, ki bo dosegla vlagateljev prilagojen donos. NPV se določi z diskontiranjem periodičnega denarnega toka, ki je na voljo lastnikom, s strani vlagateljeve zahtevane stopnje donosa (RROR). Ker je RROR zahtevana stopnja donosnosti vlagatelja za vpletena tveganja, je izpeljana vrednost za to posamično vlagatelje prilagojena tveganju. Če primerjamo to vrednost s tržnimi cenami, lahko investitor odloči o nakupu, imetju ali prodaji.

Vrednosti zalog se izračunajo z diskontiranjem dividend, vrednosti obveznic z diskontiranjem plačil obresti. Nepremičnine se vrednotijo ​​z diskontiranjem neto denarnega toka ali gotovine, ki je na voljo lastnikom, potem ko so vsi stroški odšteti od prihodka od najema. Vrednotenje nepremičnine vključuje oceno vseh prihodkov od najemnine in nato odštevanje vseh stroškov, potrebnih za izvedbo in vzdrževanje teh najemov.

Razčlenitev zakupov

Vse ocene dohodka prihajajo neposredno iz najemnin. Najemi so pogodbeni dogovori med najemniki in najemodajalcem. Vsa najemnina in pogodbena povečanja najemnin (stopnjevanja) bodo zapisana v najemnih pogodbah, pa tudi možnosti za prostor in koncesijo za najem. Lastniki povrnejo tudi del ali celotne stroške premoženja od najemnikov. Način zbiranja tega dohodka je naveden tudi v najemni pogodbi. Obstajajo tri glavne vrste najema:

• Najemi za celotne storitve
• Neto najemi
• Najemi s trojno mrežo (NNN)

V najemnikih za celotne storitve najemniki poleg najemnine ne plačajo ničesar. V neto najemninah najemniki navadno plačajo svoj delež povečanja stroškov za obdobje, ko se preselijo v nepremičnino. V najemu s trojno neto najemnino plača najemnik sorazmerni delež vseh stroškov premoženja.

Sledijo vrste stroškov, ki jih je treba upoštevati pri pripravi ocene dohodka:

• Stroški zakupa
• Stroški upravljanja
• Kapitalski stroški

Stroški najema se nanašajo na stroške, potrebne za privabljanje najemnikov in za izvedbo najemov. Stroški upravljanja se nanašajo na stroške na ravni nepremičnin, kot so komunalne storitve, čiščenje, davke itd., Kot tudi vse stroške upravljanja nepremičnine. Prihodki, zmanjšani za stroške poslovanja, so enaki čisti poslovni prihodki (NOI). NOI je denarni tok, ki izhaja iz običajnega poslovanja nepremičnine. Denarni tok se nato izračuna z odštevanjem kapitalskih stroškov od NOI. Kapitalski stroški so vsi občasni kapitalski izdatki za vzdrževanje nepremičnine. Sem spadajo kateri koli kapital za provizije za lizing, izboljšave najemnikov ali kapitalske rezerve za prihodnje posodobitve nepremičnin.

Primer vrednotenja

Ko so določeni periodični denarni tokovi, jih je mogoče diskontirati nazaj za določitev vrednosti nepremičnin. Slika 1 prikazuje preprosto zasnovo vrednotenja, ki jo je mogoče prilagoditi tako, da vrednost večine lastnosti.

Slika 1

Vrednotenje predvideva nepremičnino, ki ustvari 100.000 USD letnega dohodka od najemnine, ki raste za 4% letno in 3% po letu 10. Stroški so ocenjeni na 40% dohodka. Kapitalske rezerve so modelirane v višini 10.000 USD na leto. Diskontna stopnja ali RROR je določena na 13%. Stopnja kapitalizacije za določitev vrednosti popravka nepremičnine v 10. letu je ocenjena na 10%. V finančni terminologiji je ta stopnja kapitalizacije enaka Kg, kjer je K RROR vlagatelja (zahtevana stopnja donosa) in je pričakovana rast dohodka. Kg je znan tudi kot zahtevani vlagatelj dohodka ali znesek celotnega donosa, ki ga zagotavlja dohodek.

Vrednost nepremičnine v 10. letu se izračuna tako, da se za 11. leto vzame ocenjeni NOI in se deli s kapitalizacijsko stopnjo. Ob predpostavki, da zahtevana stopnja donosnosti vlagatelja ostane 13%, bi kapitalizacija znašala 10% ali Kg (13% - 3%). Na sliki 2 je NOI v 11. letu 88.812 dolarjev. Potem ko so izračunani periodični denarni tokovi, se nato diskontirajo po diskontni stopnji (13%), da se ustvari NPV v višini 58.333 USD.

Slika 2 (v tisočih dolarjih)

Slika 2 prikazuje osnovno obliko, ki jo je mogoče uporabiti za vrednotenje vseh dohodkov ali najemnih nepremičnin. Vlagatelji, ki kupujejo stanovanjske nepremičnine kot najemne nepremičnine, bi morali pripraviti ocene, da bi ugotovili, ali so cene najemnin dovolj ustrezne, da podpirajo nakupno ceno nepremičnine. Čeprav cenilci pogosto privzeto uporabljajo desetletni denarni tok, bi morali vlagatelji ustvariti denarne tokove, ki odražajo predpostavke, na podlagi katerih se domneva, da je nepremičnina kupljena. Čeprav je ta oblika poenostavljena, lahko prilagodite vrednost kateri koli lastnosti, ne glede na zapletenost. Tudi hotele je mogoče ovrednotiti na ta način. Samo pomislite na nočno najem prostora kot enodnevne najemnine.

Nakup, prodaja ali zadrževanje

Če je ocenjena vrednost vlagatelja večja od prodajalčeve ponudbe ali ocenjene vrednosti, je mogoče pri nakupu nepremičnine kupiti nepremičnino z veliko verjetnostjo, da bo prejel NAROČILO. Če pa je nepremičnina ocenjena vrednost manjša od kupčeve ponudbe, je treba obratno prodati nepremičnino. Poleg tega, če je ocenjena vrednost v skladu s tržno in RROR ponuja ustrezen donos za povezano tveganje, se lahko lastnik odloči, da bo naložbo zadržal, dokler ne pride do neuravnoteženosti med vrednotenjem in tržno vrednostjo.

Vrednost je mogoče opredeliti kot največji znesek, ki bi ga bil nekdo pripravljen plačati za nepremičnino. Pri nakupu sredstva financiranje ne bi smelo vplivati ​​na končno vrednost nepremičnine, ker ima vsak kupec na voljo različne možnosti financiranja.

Vendar to ne velja za vlagatelje, ki že imajo v lasti nepremičnine, ki so bile financirane. Pri odločanju o primernem času za prodajo je treba upoštevati financiranje, saj lahko finančne strukture, na primer predplačniško kazen, vlagatelja oropajo njegovega premoženja. To je pomembno v primerih, ko so vlagatelji prejeli ugodne pogoje financiranja, ki na trgu niso več na voljo. Obstoječa naložba z dolgom lahko zagotavlja boljše donose, prilagojene tveganju, kot jih je mogoče doseči pri ponovnem investiranju bodočih prihodkov od prodaje. Prilagodite tveganje RROR tako, da vključuje dodatno finančno tveganje hipotekarnega dolga.

Spodnja črta

Ne glede na to, ali kupujete ali prodajate, je mogoče izdelati model vrednotenja, ki bo dovolj natančen, da pomaga pri odločanju. Matematika, ki sodeluje pri ustvarjanju modela, je razmeroma preprosta in razume večino vlagateljev. Po pridobitvi nekaj osnovnega znanja o lokalnih tržnih standardih, najemnih strukturah ter o tem, kako dohodki in odhodki delujejo v različnih vrstah nepremičnin, bi morali imeti možnost napovedati prihodnje denarne tokove.