Razumevanje provizij za nepremičnine: kdo plačuje?
Ko se odločite za nakup ali prodajo hiše, je eden od dejavnikov, ki jih je vredno upoštevati, pristojbine nepremičninskega posrednika. Na žalost večino ljudi zanima samo, koliko znašajo te pristojbine, in nimajo pojma, kako delujejo, ali kdo jih sploh plača, ko je transakcija zaključena. Tukaj si oglejmo nekaj bolj univerzalnih načel nepremičninskih pristojbin.
Koliko?
Provizije, plačane nepremičninskim agentom, so po dogovoru in se zato razlikujejo. Čeprav mnogi verjamejo, da je provizija vedno 6%, je poročilo za leto 2004, ki ga je objavil REAL Trends Data, pokazalo, da je povprečna stopnja provizije v ZDA znašala 5, 1%. Ta odstotek je odstotek prodajne cene stanovanja, zato natančen znesek, ki bo vseboval, ne bo znan, dokler ponudba ne bo sprejeta in hiša prodana. Vsako provizijo nepremičninskemu agentu je treba skleniti kot del pogodbe med agentom in kupcem ali prodajalcem, preden je posel sklenjen.
Kdo plačuje?
Natančno kdo plača provizijo nepremičninskega posrednika, se stvari nekoliko zapletejo. Ob predpostavki, da imata kupec in prodajalec zastopnika, bi lahko trdili, da ga prodajalec plača ali da ga kupec plača. To je zato, ker pristojbina izvira iz izkupička od prodaje in je pogosto - čeprav ne vedno - enakomerno razdeljena med oba agenta.
Recimo, da se kupec in prodajalec (vsak z nepremičninskim agentom) dogovorita za dogovor o stanovanju. Dom se kupcu proda za 250.000 dolarjev. Če predpostavimo, da je provizija za nepremičnine 6%, to pomeni, da provizija za to prodajo znaša 15.000 USD. Lahko bi trdili, da kupec plačuje to pristojbino (ker plačuje stroške hiše) ali da jo prodajalec plača (ker izhaja iz lastniškega kapitala). Kakor koli že, pomembno je upoštevati, da ta pristojbina izhaja iz stroškov stanovanja - poleg prodajne cene se ne obračuna. Če bo prodajalec hišo dokončno lastnik, bo iz prodaje izstopil s 235.000 dolarjev (250.000 do 15.000 dolarjev).
Kako se razporeja denar?
Pogodbe, ki jih ima kupec in prodajalec s svojimi zastopniki, določajo plačilo, ki ga bo vsak agent prejel pred časom. Odstotna stopnja je pogosto enakomerno razdeljena med kupca in prodajalčevega zastopnika, čeprav včasih pogodba lahko določa, da bo en agent prejel več provizije kot drugi. Potem je odvetniki v transakciji običajno odvzeti provizijo in jo razdeliti v skladu s pogodbami zastopnikov. Vendar pa pristojbina ne gre naravnost nepremičninskim agentom - gre za njihove posrednike. Pooblaščeni nepremičninski agenti morajo delati pri posredniku, med katerimi mnogi znižajo stroške nepremičnin, da pokrijejo stroške stvari, kot so oglaševanje, najem vlog in pisarniški prostor.
Vsebine o pristojbinah za nepremičnine
Ena največjih preudarkov glede stroškov nepremičnin je, da so previsoke ali da storitve, ki jih izvajajo nepremičninski agenti, niso vredne stroškov. Čeprav zagotovo obstajajo tako dobri kot tudi slabi agenti, je to še vedno težek argument za zmago na obeh straneh. Denimo, da je dom v zgornjem primeru prodan prvi dan, ko je bil na seznamu. To pravzaprav pomeni, da zastopnik prodajalca zasluži 7500 dolarjev za relativno majhno količino dela - večinoma fotografira, popisuje dom, razpravlja o cenah s prodajalcem in odgovarja na njegova vprašanja. Na drugi strani pa lahko dom traja tudi tedne, mesece ali, v primeru zelo edinstvenih ali dragih hiš, let za prodajo. Za prodajalčevega zastopnika lahko to prišteje še veliko ur, porabljenih za trženje doma, zadrževanje odprtih hiš in sprejemanje telefonskih klicev ter obveščanje o drugih oglasih in prodaji v soseski; ta agent bo nosil tudi dolgoročne stroške vzdrževanja hiše na trgu, vključno s stroški za vpise in oglaševanje. Če na to pogledate tako, ne bi veliko prodajalcev želelo tvegati plačilo nepremičninskega posrednika do ure.
Enako velja za kupce - nekateri bodo takoj našli hišo, drugi pa si bodo ogledali na desetine domov, preden se naselijo na enem. Če bi kupci morali plačati zastopnika do ure, bi imeli slabost, ko bi se mudili. Če bi agentu plačali pavšalno pristojbino, bi to lahko nepremičninskemu agentu omogočilo hitrejšo premik. Na ta način je provizija zasnovana tako, da deluje kot nekakšen kompromis med kupcem in prodajalcem.
Ravne takse
Povedano je, da obstajajo zastopniki, ki delajo za določeno plačilo. To lahko očitno koristi prodajalcem v smislu prihranka stroškov, vendar je pomanjkljivost ta, da ti agenti na splošno ponujajo omejeno zastopanost. V določenem smislu provizije na nepremičnine temeljijo na vrsti zavarovanja, ki ščiti tako nepremičninske agente kot kupce in prodajalce, ki jih predstavljajo. Tako kot pri zavarovanju ima tudi samo ena stranka v vsakem posameznem primeru največjo korist, vendar to uravnava, da sistem deluje.
V primerih, ko mora nepremičninski agent delati več mesecev, da lahko sklene posel, odstotek pristojbine zagotavlja, da lahko pričakuje primeren znesek za opravljeno delo in stroške, ki bodo nastali za opravljeno delo. Vendar to pomeni tudi, da bo nepremičninski agent včasih plačan ravno toliko za veliko manj dela. Ker obe stranki skleneta transakcijo brez vednosti o izidu, se cena obravnava kot pošten način za zagotovitev, da kupec ali prodajalec ne plača preveč in da je nepremičninski agent pošteno plačan za količino dela posel lahko vključuje. Odstotek je tudi način za izravnavo enakih pogojev v smislu, da bodo nepremičninski agenti na voljo kupcem in prodajalcem, ne glede na to, ali so milijonarji ali želijo kupiti ali prodati 90.000 dolarjev stanovanja. (Ali imate dobrega nepremičninskega agenta? Nekaj namigov preberite v definiciji nepremičninskega agenta .)
Spodnja črta
Provizije pri nepremičninskih posrednikih so morda eden najmanj razumljivih vidikov nakupa ali prodaje stanovanja. Če se odločite za zaposlitev nepremičninskega posrednika, preberite pogodbo in natančno razumejte pogoje v zvezi s provizijo, ki jo boste plačali za storitve vašega zastopnika.