Kakšna so tveganja investicijskih skladov v nepremičnine (REITs)?

Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT) je privlačen iz več razlogov. En, vsaj 90% obdavčljivega dohodka mora biti delničarjem vrnjen v obliki dividend. Dve, ​​ki sta vezani na prvo točko, dividendni donosi so običajno višji kot na širšem trgu. Tri, in kar je morda najpomembnejše, vam ni treba vlagati denarja in časa za nakup nepremičnine, kar bo zelo verjetno privedlo do presenetljivih stroškov in neskončnih glavobolov.

Če investirate v REIT z dobro vodstveno ekipo, dokazano izkušnjo in izpostavljenostjo dobrim lastnostim, se lahko usedete in opazujete, kako vaša naložba raste. Ali ne bi bilo lepo, če bi bilo res tako enostavno? Včasih je tako, vendar le, če naredite domačo nalogo in se malo posrečite. Na žalost je nekaj pasti, ki se jim boste morali izogniti. (Za več si oglejte: Stanovanjske, zdravstvene in pisarniške REIT-e .)

Netrgovinski REIT

Močno razmislite o tem, da se držite stran od trgovinskih REIT-ov. Z njimi se ne trguje javno, kar pomeni, da ne boste mogli raziskati svojih naložb. To pa vam bo onemogočilo določiti vrednost REIT. Nekateri netrgovani REIT bodo razkrili vsa sredstva in vrednost po 18 mesecih svoje ponudbe, vendar to še vedno ni ugodno.

Tudi netrgovinski REIT-ji so nelikvidni. V mnogih primerih ne morete prodati najmanj sedem let. Nekateri vam omogočajo, da del naložbe pridobite po enem letu, vendar bo skoraj vedno plačilo. Svoj denar lahko zaklenete, ker morajo za nakup in upravljanje nepremičnin združevati denar vlagateljev. Lahko pa obstaja tudi temnejša stran tega združenega denarja. Ta temnejša plat se nanaša na to, da včasih izplačujejo dividende iz denarja drugih vlagateljev - v nasprotju s prihodki, ki jih je ustvarila nepremičnina. To omejuje denarni tok za REIT in zmanjšuje vrednost delnic. (Za več poglejte: Kaj so potencialne pasti v lasti REIT-ov ?)

Naslednja težava za netrgovane REIT so vnaprejšnje pristojbine. Večina zaračuna predplačilo med 9% in 10% (včasih tudi do 15%). Obstajajo primeri, ko imajo netrgovani REIT-ji dobro upravljanje in odlične lastnosti, kar lahko vodi do zvezdnih donosov, vendar to velja tudi pri javno trguječih REIT-jih.

Končno tveganje za netrgovane REIT so provizije zunanjih upravljavcev. Če REIT, ki se ne trguje, plačuje zunanjemu upravitelju, ta porabi donosnost. Če se odločite za naložbe v netrgovani REIT, morate vodstvu zastaviti vsa potrebna vprašanja v zvezi z zgoraj navedenimi tveganji. Več preglednosti, tem bolje. (Za več informacij glejte: Analiza uspešnosti REITs in REIT .)

Javno trguje REIT

To je veliko varnejše igralno okolje. Vendar še vedno obstajajo tveganja. Največje so višje obrestne mere, kar bo zmanjšalo povpraševanje po REIT-jih. Trdimo lahko, da naraščajoče obrestne mere kažejo na močno gospodarstvo, kar bo potem pomenilo višje najemnine in zasedenost. Toda zgodovinsko gledano REIT-ji ne uspevajo, ko se obrestne mere povišajo.

Drugo osnovno tveganje je izbira napačnega REIT-a. To se morda sliši poenostavljeno, vendar gre za logiko. Na primer, v času tega pisanja so primestni nakupovalni centri v propadu. Ne bi želeli vlagati v REIT z izpostavljenostjo primestnemu nakupovalnemu središču. Ker Millennials raje biva v mestih za udobje in prihranke stroškov, bo mestna nakupovalna središča verjetno boljša ponudba. Trendi se spreminjajo, zato preverite, kaj je trenutno. (Več o tem glej: Denarne navade tisočletjev .)

Zadnja točka ni tveganje, ampak točka, ki se je morate zavedati: dividende REIT se obdavčijo kot navadni dohodek.

Spodnja črta

Vlaganje v REIT-ove je lahko pasivna, donosna alternativa neposrednemu nakupu nepremičnin. Naj vas ne zanesejo ogromni donosi dividend. Namesto tega izberite prave upravljavske ekipe in kakovostne lastnosti glede na trenutne trende. Močno razmislite o javno trgujenih REIT-jih v zvezi s netrgovanimi REIT-i. Bodite pozorni tudi na obrestne mere. (Za več glej: Kakšna je razlika med REIT in nepremičninskim skladom ?)