Ocene zillow: Niso tako natančne, kot mislite

Zillow je ena najbolj priljubljenih spletnih nepremičninskih podatkovnih baz. Podjetje Zillow iz Seattla, ki sta ga leta 2006 ustanovila nekdanja voditelja Microsofta Rich Barton in Lloyd Frink, navaja podatke o milijonih domov za prodajo in najem v ZDA in Kanadi. Uporabniki lahko iščejo dom na določenem območju z različnimi merili, vključno s cenami, številom spalnic in kopalnic, kvadratnimi posnetki, vrsto doma in drugimi dodatki.

Ena glavnih značilnosti Zillowa je Zestimates, priljubljeno potrošniško orodje za preverjanje, koliko so vredni domovi. Te ocene temeljijo na informacijah iz virov, kot so primerljiva prodaja in javni podatki. Zestimates, ki je bil leta 2011 predstavljen z informacijami o 90 milijonih domov, je razširil svoj doseg in uporabnikom zagotovil podatke o več kot 100 milijonih domov po Združenih državah Amerike.

Ne glede na to, ali želite videti, koliko se je vrednost vašega doma spremenila, ali je ocenjena vrednost vašega doma dovolj visoka, da vam omogoča refinanciranje, ali pa ste radovedni, koliko je vaš sodelavec porabil za svojo novo hišo, Zestimates ponuja uporabnikom izhodišče za vrednotenje stanovanja .

Vendar obstaja več razlogov, da te številke morda niso tako natančne, kot bi si želeli.

Ključni odvzemi

• Zillow's Zestimates uporabnikom omogoča, da vidijo, koliko so vredni domovi.
• Številke temeljijo na podatkih iz virov, kot so primerljiva prodaja in javni podatki.
• Ocene so le tako natančne kot podatki za njimi, kar pomeni, da so morda zastareli ali napačni.
• Mogoče so napake v plačanih davkih na nepremičnine ali davčne odmere. Zestimates morda ne vključuje nobenih nadgradenj ali izboljšav, ki jih opravijo lastniki stanovanj.
• Zillow predstavlja tudi stopnjo prometa, zato območje, kjer ljudje dalj časa hranijo svoje domove, morda ni tako natančno.

Netačne osnovne informacije

Zillowovi unikatni algoritmi trikrat na teden posodabljajo zbiranje vrednosti lastnosti na podlagi informacij iz javnih in uporabniških podatkov. Po besedah ​​Zillow "je velika večina estradnikov v mejah 10 odstotkov prodajne cene stanovanja." Toda ocene so le tako natančne kot podatki, ki so za njimi, tako da če je število spalnic ali kopalnic v domu, kvadratni posnetek. ali če je njegova velikost serije na Zillowu netočna, se bo Zestimate izklopila.

Uporabniki lahko te napake popravijo. Vendar Zillow opozarja, da posodabljanje podrobnosti nepremičnine ne bo povzročilo takojšnje spremembe domačega računa in včasih sploh ne bo povzročilo sprememb. Na primer, če imate četrto kopalnico, ni nujno, da veliko prispevate k domačim vrednotam v vašem mestu. Torej, vnašanje teh informacij morda sploh nima nobenega učinka.

Zillow poleg sprejemanja podatkov, ki jih je poslal uporabnik, obravnava težave netočnosti s poročanjem o ocenjenih razponih vrednosti za posamezne lastnosti. Manjši je domet, bolj zanesljiv je Zestimate, ker pomeni, da ima Zillow na voljo več podatkov o tej lastnosti. Če pogledate na zgornji in nizki konec ponudbe, boste imeli boljši občutek, kaj je vreden dom.

Zillow svoje Zestimates imenuje izhodišče za določanje domačih vrednosti, zato jih uporabniki nikakor ne bi smeli obravnavati kot ocene.

Napake v ključnih podatkih

Zillow v svojo oceno prikaže datum in ceno zadnje prodaje. Na nekaterih področjih ti podatki predstavljajo velik del te številke. Če pa so ti podatki netočni, jih lahko zavrže. Ker primerljiva prodaja vpliva tudi na domačo ceno, lahko napaka v evidenci prodajnih cen enega doma vpliva na ocene drugih domov na tem območju.

Zestimate upošteva tudi dejanske plačane davke na nepremičnine, izjeme pri odmeri davkov in druge javno dostopne podatke o davku na nepremičnine. Kljub temu so lahko vrednosti nepremičnin davčnega zastopnika netočne. V zbirki podatkov davčnega presojevalca je lahko napaka povezana z osnovnimi informacijami nepremičnine, zaradi česar je ocenjena vrednost previsoka ali prenizka.

Lastniki domov, ki opazijo odstopanja, lahko v spletu prijavijo napačne podatke o prodaji ali davčne evidence na Zillow.

Kje so nadgradnje?

Včasih lastnik stanovanja naredi izboljšave ali nadgradnje nepremičnine, kar naj bi povečalo vrednost doma. Toda Zillow se teh dejavnikov morda ne zaveda. To pomeni, če lokalni presojevalec davka na nepremičnine ne razpolaga s temi informacijami. Če lastnik stanovanja od mesta dovoli, da opravi kakršne koli nadgradnje, se lahko ti podatki posredujejo davčnim organom za nepremičnine in vnesejo v javno evidenco. Zillow lahko svoje sezname posodobi samo, ko so na voljo te informacije.

Na primer, če svojemu domu dodate dovoljeno peto spalnico in ocenjevalec davka na nepremičnine oceni, da nadgradnja poveča vrednost vašega doma, bodo te informacije verjetno v nekem trenutku našle svojo vrednost. Če pa ima vaš dom povsem novo oblikovalsko kuhinjo, ki ni potrebovala večjih dovoljenj, vendar ima sosedov original originalno kuhinjo iz leta 1975, bo Zillow obe hiši vrednotil podobno, čeprav vaš dom morda prinese višjo prodajno ceno.

Nadgradnje pa niso vedno tako dragocene, kot si mislite. Veliko je odvisno od razmer na lokalnem stanovanjskem trgu in od projektov, ki ste jih naredili. Torej samo zato, ker se vrednost vašega doma na Zillowu ni spremenila, odkar ste dodali spalnico ali preuredili svojo kuhinjo, ne predvidevajte, da boste lahko izkoristili dodatnih 30.000 ameriških dolarjev. Če Zillow pravi, da je vaš dom vreden 300.000 dolarjev, vendar veste, da ga niste posodobili toliko kot podobni domovi v vaši soseščini, bo morda prodal manj ali trajalo dlje časa, da bi našli zainteresiranega kupca.

Stopnja prihodka od prodaje stanovanj

Več ko je prodajnih hiš na vašem območju, več podatkov ima Zillow o tem, koliko kupcev meni, da so ti domovi vredni. To naredi ocene natančnejše. Če torej živite na vroči tržnici na območju zaliva San Francisco, je lahko vaš Zestimate bolj natančen, kot če živite v podeželskem mestu, kjer ljudje več desetletij prebivajo na svojih domovih, prodaja pa je redka.

Posodobitve Zillow-ovega algoritma

Zillow posodablja svoj algoritem, saj ponuja več načinov za izboljšanje njegove natančnosti. Ko se to zgodi, se lahko oceni bistveno spremenijo, čeprav se glede teh domov ali trga nepremičnin ni nič spremenilo.

Januarja 2019 je Zillow objavil, da je ekipi podatkovnih znanstvenikov in inženirjev podelil pogodbo v znesku milijon dolarjev, da bi pomagal izboljšati natančnost ocen spletnega mesta. Ekipa je v svoj algoritem uporabila različne dejavnike, ki vplivajo na vrednost doma, vključno z javnimi podatki, časom potovanja, hrupom na cesti in drugimi informacijami. Zillow je ocenil, da se bo stopnja napak po vsej državi znižala pod 4%.

Družba je bila predmet tožbe, ki jo je vložila tožba, ki so jo leta 2017 vložili lastniki domov iz Chicaga, ki so trdili, da je zavajala kupce stanovalcev in jim zagotovila zelo nizke številke. Tožniki so navedli tudi, da je večina uporabnikov obravnavala cenitve kot cenitve. Glede na poročilo Market Watch-a, Zillow, je dejal, da tožba ni utemeljena, ker je zanikal njene ocene. Namesto tega jih je poimenoval kot referenčna točka, kjer lahko uporabniki začnejo iskati domače vrednosti.

Spodnja črta

Zillow ne skuša pri potrošnikih skriti nepopolnosti svojih ocen, od konkurenčnih mest pa tudi ne morete pričakovati popolnoma natančnih ocen. Bistvo je, da lastniki stanovanj uporabljajo cene iz Zestimatesa kot široko vodilo in te podatke primerjajo z drugimi viri. To nikakor ne bi smelo veljati za ocenjevanje. Primerljiva tržna analiza lokalnega nepremičninskega agenta in strokovna ocena doma sta najboljša načina za spoznavanje njegove vrednosti.

Tudi ta orodja so nepopolna: včasih ni podobnih prodaj na podobnih domovih, zato so cenilci, ki so samo ljudje, v svojih ocenah morda nekoliko subjektivni. Na koncu ni mogoče dobiti popolne ocene vrednosti stanovanja, vendar so na voljo le smernice, ki jih moramo upoštevati pri nakupu, prodaji, prošnji za posojilo in kdaj moramo poznati vrednost stanovanja.