4 ključni dejavniki, ki poganjajo trg nepremičnin

Nepremičnine predstavljajo pomemben del bogastva večine ljudi, kar še posebej velja za številne lastnike domov v ZDA. Po zadnji raziskavi potrošniških financ, ki jo izvajajo zvezne rezerve, ima 65, 2% ameriških družin lastno primarno prebivališče. Zaradi velikosti in obsega nepremičninskega trga je privlačen in donosen sektor za številne vlagatelje. Ta članek bo obravnaval nekatere glavne dejavnike, ki vplivajo na trg nepremičnin in raznolikost naložb, ki so na voljo.

VODENJE: Raziskovanje naložb v nepremičnine

4 ključni dejavniki, ki poganjajo trg nepremičnin

Dejavniki, ki vplivajo na nepremičnine

Demografski podatki

Demografski podatki so podatki, ki opisujejo sestavo prebivalstva, kot so starost, rasa, spol, dohodek, migracijski vzorci in rast prebivalstva. Ta statistika je pogosto spregledan, a pomemben dejavnik, ki vpliva na ceno nepremičnin in po katerih vrstah nepremičnin je povpraševanje. Večji premiki v demografiji naroda lahko že nekaj desetletij močno vplivajo na trende nepremičnin.

Na primer, baby boomeri, ki so se rodili med letoma 1945 in 1964, so primer demografskega trenda, ki lahko pomembno vpliva na trg nepremičnin. Prehod teh baby boomerjev v upokojitev je eden bolj zanimivih generacijskih trendov v zadnjem stoletju, upokojitev teh baby boomerjev, ki se je začela leta 2010, pa bo treba na trgu opaziti v prihodnjih desetletjih.

Obstaja veliko načinov, kako lahko tovrstni demografski premik vpliva na trg nepremičnin, a za investitorja bi lahko zastavili nekaj ključnih vprašanj: i) Kako bi to vplivalo na povpraševanje po drugih domovih v priljubljenih počitniških krajih, ker se bo začelo upokojevati več ljudi ? Ali ii) Kako bi to vplivalo na povpraševanje po večjih domovih, če bi bili dohodki manjši in so se vsi preselili? Ta in druga vprašanja lahko pomagajo vlagateljem zmanjšati vrsto in lokacijo potencialno zaželenih naložb v nepremičnine veliko preden se je trend začel.

Obrestne mere

Obrestne mere močno vplivajo tudi na nepremičninske trge. Če razmišljate o nakupu stanovanja s hipoteko, je koristno raziskati obrestne mere s pomočjo hipotekarnega kalkulatorja. Spremembe obrestnih mer lahko močno vplivajo na sposobnost osebe za nakup stanovanjske nepremičnine. Ker so nižje obrestne mere, nižji bodo stroški pridobitve hipoteke za nakup stanovanja, kar povzroča večje povpraševanje po nepremičninah, kar spet dviguje cene.

Pomembno je upoštevati, da se z naraščanjem obrestnih mer stroški pridobitve hipoteke povečujejo in s tem znižujejo povpraševanje in cene nepremičnin. Če pa gledamo na vpliv obrestnih mer na kapitalsko naložbo, kot je na primer nepremičninski naložbeni sklad (REIT), ne pa na stanovanjske nepremičnine, je mogoče odnos obravnavati kot podoben razmerju med obveznicami in obrestnimi merami. Ko se obrestne mere znižajo, vrednost obveznice naraste, ker postane njena kuponska obrestna mera bolj zaželena, ob povečanju obrestnih mer pa se vrednost obveznic zmanjša. Podobno, ko se obrestna mera na trgu zniža, visoki donosnosti REIT-ov postanejo privlačnejši in njihova vrednost narašča. Ko se obrestne mere zvišujejo, donosnost REIT-a postane manj privlačna in njihovo vrednost zniža. (Če želite izvedeti več o teh učinkih, glejte, kako obrestne mere vplivajo na vrednosti nepremičnin .)

Ekonomija

Drugi ključni dejavnik, ki vpliva na vrednost nepremičnin, je splošno zdravje gospodarstva. To se običajno meri z ekonomskimi kazalniki, kot so BDP, podatki o zaposlovanju, proizvodna dejavnost, cene blaga itd. Na splošno velja, da je gospodarstvo počasi, pa tudi nepremičnine.

Toda cikličnost gospodarstva lahko ima različne učinke na različne vrste nepremičnin. Na primer, če ima REIT večji odstotek svojih naložb v hotele, bi nanje bolj vplival gospodarski upad kot REIT, ki je vlagal v poslovne stavbe. Hoteli so oblika lastnine, ki je zaradi vrste najemne strukture, ki je značilna za poslovanje, zelo občutljiva na gospodarsko dejavnost. Najem hotelske sobe je mogoče obravnavati kot obliko kratkoročnega najema, ki se ga hotelski kupci zlahka izognejo, če gospodarstvo slabo posluje. Na drugi strani imajo najemniki pisarn na splošno dolgoročnejše najemnine, ki jih sredi gospodarske recesije ni mogoče spremeniti. Čeprav bi se morali zavedati dela cikla, v katerem je gospodarstvo, bi se morali zavedati tudi občutljivosti nepremičnin na gospodarski cikel.

Vladne politike / subvencije

Zakonodaja je še en dejavnik, ki lahko močno vpliva na povpraševanje po nepremičninah in cene. Davčne olajšave, odbitki in subvencije so nekateri načini, kako lahko vlada začasno poveča povpraševanje po nepremičninah, dokler obstajajo. Ker se zavedate trenutnih vladnih spodbud, vam lahko pomaga določiti spremembe v ponudbi in povpraševanju in prepoznati potencialno napačne trende. Na primer, leta 2009 je ameriška vlada prvič uvedla davčni dobropis kupcev stanovanj, da bi poskušala pospešiti prodajo doma v počasnem gospodarstvu (upravičeni so le tisti, ki so domove kupovali med letoma 2008–2010). Po podatkih Nacionalnega združenja za nepremičnine (NAR) je samo ta davčna olajšava pripeljala do 900.000 kupcev stanovanj za nakup stanovanj. To je bilo precej povečano, čeprav začasno, in ne da bi vedeli, da je povečanje posledica davčne olajšave, ste morda zaključili, da povpraševanje po stanovanjih narašča na podlagi drugih dejavnikov.

Katera je najboljša naložba?

Zaradi velikosti in obsega nepremičninskega trga je privlačen in donosen trg za številne vlagatelje. Vlagatelji lahko neposredno investirajo v fizične nepremičnine ali se odločijo za posredno vlaganje prek upravljanih sredstev. Neposredno vlaganje v nepremičnine vključuje nakup stanovanjske ali poslovne nepremičnine za uporabo kot donosno nepremičnino ali nadaljnjo prodajo v prihodnosti. Posredni načini vlaganja na trg nepremičnin vključujejo vlaganje v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT), sklade, s katerimi se trguje z nepremičninami (ETF), z nepremičninskimi skladi (CREF) in v infrastrukturne sklade. Zaradi višje likvidnosti, ki je na voljo na trgu, nižjih transakcijskih stroškov in nižjih kapitalskih potreb, povprečni vlagatelji raje posredno vlagajo v nepremičnine. (Če želite izvedeti več o tem, kako izkoristiti stanovanjski trg, preberite Preprosti načini vlaganja v nepremičnine. )

Spodnja črta

Ta članek je predstavil nekatere dejavnike višje ravni, ki igrajo pomembno vlogo pri premikanju trga nepremičnin, vendar obstajajo tudi bolj zapleteni deli. In čeprav nekateri od zgoraj omenjenih dejavnikov kažejo na jasen odnos med dejavnikom in trgom, so rezultati v praksi lahko zelo različni. Vendar je razumevanje ključnih dejavnikov, ki poganjajo trg nepremičnin, ključnega pomena za celovito oceno potencialne naložbe.

(Več o tej temi preberite v poglavju Zaslužiti denar v stanovanjskih nepremičninah in poiskati bogastvo v poslovnih nepremičninah.