Defeasance znižuje pristojbine za poslovne nepremičnine

Vlagatelji komercialnih nepremičnin, ki dajejo prednost financiranju dolga s fiksno obrestno mero, občasno ugotovijo, da morajo plačati predplačilne kazni, kadar poravnajo svoj dolg pred datumom zapadlosti posojila. Od različnih možnosti predplačila je odkritje tisto, ki nudi največjo fleksibilnost in potencialni finančni dobiček, ko obrestne mere naraščajo.

Kaj je Defeasance?

Defeasance, kot že ime pove, je metoda za znižanje potrebnih provizij, ko se posojilojemalec odloči za predplačilo posojila za komercialne nepremičnine s fiksno obrestno mero. Namesto da bi posojilodajalcu plačevala gotovino, možnost odkritja omogoča posojilojemalcu, da zamenja posojilo v sredstvu, ki ga prejema denar, za prvotno zavarovanje.

Novo zavarovanje s premoženjem (običajno zakladniški vrednostni papirji) je običajno precej manj tvegano kot prvotno premoženje za poslovne nepremičnine. Posojilodajalec je v tem scenariju veliko boljši, saj dobi enak denarni tok, v zameno pa prejme veliko boljšo naložbo, prilagojeno tveganju. Čeprav je korist odkritja posojilodajalca očitna, lahko tudi posojilojemalci znatno koristijo. Če se obrestne mere za posojila zvišajo na višjo stopnjo, kot je hipotekarna, lahko posojilojemalci ustvarijo vrednost in predplačilo položijo v žep. Ker je odkritje možnost, ki se ponuja med pogajanji o posojilu za komercialno nepremičnino, bi jo morali posojilojemalci razmisliti, da bi s svojim financiranjem ohranili možnost ustvarjanja vrednosti.

Utemeljitev kršitve

Posojila za komercialne nepremičnine s spremenljivo obrestno mero so ustrezen način financiranja kratkoročnih potreb, kot je financiranje gradnje ali premostitve, kar je kapital, ki je bil v najemu lastnikom nepremičnin v fazi najema; poplača se, ko premoženje sčasoma prinese denarni tok.

Čeprav je obrestno tveganje veliko in finančnega zaostajanja ni omejitev, bodo nekateri posojilojemalci prevzeli dolgoročno financiranje s spremenljivo obrestno mero. To se pogosto zgodi, kadar obstaja velika verjetnost, da bo nepremičnina z denarnim tokom prodana, preden posojilo zapade.

Posojilojemalci uporabljajo financiranje s spremenljivo obrestno mero iz več razlogov. Pomemben razlog je izogibanje predplačilnih kazni, ki jih posojilodajalci zahtevajo pri predplačilih dolga s fiksno obrestno mero. Pri financiranju z variabilnimi obrestnimi merami posojilodajalci ne tvegajo ponovnega investiranja, ker posojilne obrestne mere plavajo s trgom. Po poplačilu je mogoče sredstva ponovno posojati po enakih tržnih tečajih.

Tveganja za posojilodajalce

Financiranje s fiksno obrestno mero lahko povzroči finančne izgube ali zmanjšanje donosnosti posojilodajalca, ko se kapital povrne in nato posoji po nižjih tržnih stopnjah. Zaradi potenciala ponovnega investiranja lahko posojilodajalci od tistih, ki se zadolžujejo po fiksni obrestni meri, običajno zahtevajo kazen predplačila. Prvotno so posojilodajalci zahtevali „vzdrževanje donosa“, kar je narekovalo, da posojilojemalci plačujejo razliko obrestnih mer (med posojilno obrestno mero in prevladujočo tržno obrestno mero) za predplačniški kapital za preostalo obdobje do zapadlosti posojila. Ker obstajajo priložnost in finančni stroški, povezani s pridobitvijo novih hipotekarnih sredstev, je bila zamuda zasnovana kot način za odpravo tveganja ponovnega investiranja in potrebe po ponovnem posojanju predplačniškega kapitala.

Defeasance posojilojemalcem omogoča, da zavarovanje svojih posojil nadomestijo s sredstvi, ki zagotavljajo enake denarne tokove kot prvotno posojilo. Ta menjava premoženja omogoča posojilodajalcem, da še naprej dobivajo svoj pričakovani donos v celotnem obdobju posojila, ne da bi morali najti nove možnosti posojila za nadomestitev predplačniškega kapitala. Kot smo že omenili, menjava manj tveganega premoženja (zakladnice ZDA namesto poslovne nepremičnine) zmanjšuje splošno tveganje naložbe posojilodajalca. To je še večja korist za institucije, ki te hipoteke listinjejo. S povečanjem verjetnosti, da bodo vlagatelji prejeli vsa pogodbena plačila obresti in glavnice, odkritje močno poveča vrednost hipotekarnih vrednostnih papirjev in dobiček posojilodajalcev.

Koristi in vprašanja za posojilojemalce

Za razliko od vzdrževanja donosa odkritje nudi posojilojemalcem večji potencial, ko se tržne stopnje dvignejo nad pogodbeno posojilo. Vzdrževanje donosa se imenuje kot kazen, ker so posojilojemalci podvrženi določeni vrsti plačila, ne glede na to, v katero smer se gibljejo tržne stopnje. Običajno je strukturiran kot večji izračun vzdrževanja donosa ali odstotek predplačniškega zneska. Ker odklon zahteva nakup državnih zakladnic, gibanje obrestnih mer neposredno vpliva na stroške teh sredstev in določa, ali bo odkritje strošek ali neplačilo ob predhodnem plačilu.

V večini primerov pri odkritju gre za nakup državnih obveznic z ročnostjo, ki je enaka preostalem roku posojila, s kuponskimi stopnjami, ki zagotavljajo potreben dohodek za izravnavo pogodbenih periodičnih obresti in plačil glavnice. Te obveznice se nato dodelijo zakladnemu zaupniku, ki posreduje občasne denarne tokove posojilodajalcu, dokler obveznice ne zapadejo. Državne obveznice bodo trgovale s popustom ali premijo, odvisno od razlike med stopnjami obveznic, potrebnih za odbitek posojil, in tržnimi stopnjami.

Ko se stopnje povečajo, državne obveznice (ali kakršna koli naložba s fiksnim dohodkom) izgubijo vrednost in postanejo cenejše. Ko se to zgodi, lahko posojilojemalci kupijo zahtevane obveznice za manj kot tisto, kar je potrebno za predplačilo posojila, kar ima za posledico dodatno gotovino v žepu. V obratnem položaju, ko se stopnje znižajo, naložbe s fiksnim donosom postajajo dražje. Zaradi tega mora posojilojemalec ob predhodnem plačilu plačati znesek, večji od posojila. V nasprotnem primeru bo izračun vzdrževanja donosnosti privedel do natančno enakega zneska dodatnega kapitala, potrebnega za prekinitev posojila. To ne upošteva transakcijskih stroškov, ki bi nastali pri nakupu obveznic, potrebnih za prekinitev posojila. Ti stroški se razlikujejo glede na razliki med ponudbo in ponudbo ali silami ponudbe in povpraševanja po obveznicah. Navzlic je odkritje koristno, medtem ko bo za vzdrževanje donosa še vedno treba plačati nekaj kazni.

Možnost odklonitve daje posojilojemalcem s fiksno obrestno mero prednosti pred tistimi, ki izberejo vzdrževanje donosa ali dolgoročno financiranje s spremenljivo obrestno mero. To je dobra taktična odločitev za posojilojemalce, ki menijo, da znajo napovedati gibanje obrestnih mer. Prav tako je dobra izbira za vlagatelje v nepremičnine, ki vedo, da bodo morali nepremičnine prodati v kratkem času, vendar jih skrbi morebitno povečanje dolga, če se bodo odločili za uporabo dolga s spremenljivo obrestno mero.

Posojilojemalci, ki uporabljajo dolg na ravni portfelja (eno posojilo, ki je zavarovano z več komercialnimi lastnostmi), ugotavljajo, da bodo posojilojemalci včasih morali od posojilojemalcev odplačati večji odstotek posojila kot prispevek vrednosti premoženja v portfelju. Do takšnih razmer pride, ko posojilojemalec verjame, da posojilojemalec prodaja sredstvo, ki je manj tvegano kot preostala sredstva v portfelju. Ker portfelj postaja tvegan manj kot manj tvegano premoženje, ki ga ima, bodo posojilodajalci zahtevali znesek predplačila, ki jim bo nadomestil večje tveganje, učinkovito odstrani preostali portfelj in zmanjša donos naložbenega finančnega vzvoda.

Ker je zaradi odkritja zamenjava manj tveganega premoženja kot zavarovanje s premoženjem, lahko posojilojemalci po prodaji sredstva zadržijo enak odstotek dolga v portfelju. S soglasjem posojilodajalca se lahko poveča odstotek dolga na preostalih sredstvih, ko se odkrije.

Druga korist za posojilojemalce je, da posojilodajalci običajno ne zahtevajo nobene vrste plačila, bodisi vnaprej bodisi z zvišanjem posojilnih stopenj, da bi prejeli možnost odkritja. Če se stopnje povečajo, lahko posojilojemalec ustvarja vrednost; zato je mogoče, da bi posojilodajalci lahko zahtevali odškodnino za prodajo opcije.

Spodnja črta

Posojilojemalci se morajo zavedati svojih možnosti predplačila, da lahko sprejmejo pravilne odločitve o upravljanju premoženja. Na primer, v obdobjih pomembnih zvišanj obrestnih mer je morda bolje prodati premajhno komercialno sredstvo zaradi vrednosti, ustvarjene z izgubo posojila. V nasprotnem primeru je morda smiselno, da se držite sredstva, tudi po optimizaciji vrednosti. Preostali čas posojila ob predhodnem plačilu neposredno vpliva na stroške predplačila. Če so enake, se sčasoma znebijo kazni predplačila.

Posojilojemalci bi morali pri pogajanjih o pogojih za posojilo za komercialno nepremičnino zahtevati možnost, da odklonijo posojila s fiksno obrestno mero, tudi če nimajo namena predplačila obveznosti pred zapadlostjo. Izrazita prednost, ki jo ima odklon pred drugimi možnostmi predplačila, je pomembna zaradi njegove sposobnosti ustvarjanja dohodka, ko se tržne obrestne mere zvišujejo. Možno je, da bi lastniki nepremičnin, ki raje financirajo s fiksno obrestno mero, v obdobjih zvišanja obrestnih mer ustvarili kapitalski dobiček iz svojih dolžniških obveznosti, ki lahko več kot kompenzira zmanjšanje vrednosti nepremičnin. Vlagatelji, ki uporabljajo finančni vzvod za nakup nepremičnin, ki jih je treba popraviti in prodati, bi morali financiranje s fiksno obrestno mero z možnostjo odkritja razmisliti kot privlačno alternativo kratkoročnemu financiranju s spremenljivo obrestno mero.