Fannie Mae: Posojila, domača pot in vse, kar bi morali vedeti

Fannie Mae (uradno Zvezno državno hipotekarno združenje ali FNMA) je podjetje, ki ga financira vlada (GSE) - to je javno trgovano podjetje, ki deluje na podlagi kongresne listine - ki spodbuja lastništvo doma in širi likvidnost hipotekarnega denarja z ustvarjanjem sekundarni trg. Fannie Mae je bila ustanovljena leta 1938 med Veliko depresijo kot del novega dogovora in s svojimi prizadevanji povečuje razpoložljivost in cenovno dostopnost lastništva domov za Američane z nizkimi, zmernimi in srednjimi dohodki.

Kot udeleženec sekundarnega hipotekarnega trga Fannie Mae ne daje posojil in ne daje hipotek posojilojemalcem. Namesto tega ohranja sredstva, ki se pretakajo hipotekarnim posojilodajalcem (npr. Kreditnim sindikatom, lokalnim in nacionalnim bankam, varčevalcem in drugim finančnim institucijam) z nakupom in garancijo hipotek, ki jih opravijo ta podjetja. V resnici gre za enega največjih kupcev hipotek na sekundarnem trgu; druga je njegova sestra, zvezna korporacija za hipotekarne kredite domov ali Freddie Mac, ki je prav tako podjetje, ki ga je sponzorirala vlada, ustanovil Kongres.

5 bilijonov dolarjev

Znesek, ki ga je Fannie Mae vložila na hipotekarni trg od leta 2009.

Z vlaganjem v hipotekarni trg Fannie Mae ustvarja večjo likvidnost za posojilodajalce, kot so banke, varčevanja in kreditne zadruge, kar jim posledično omogoča, da podpišejo ali financirajo več hipotek. Podjetje ocenjuje, da je od leta 2009 s 5 milijard dolarjev financiralo trg, financiralo približno šest milijonov nakupov domov, 14 milijonov refinanciranj in tri milijone najemnih stanovanj. Je največji financer ali podpornik 30-letnih hipotek v ZDA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae se javno trguje od leta 1968. Do leta 2010 se je trgovalo na newyorški borzi. Upadla je po hipotekarni, stanovanjski in finančni krizi, potem ko se je njena delnica znižala pod minimalne kapitalske zahteve, ki jih je naložila NYSE. Zdaj trguje brez recepta.

V drugi polovici leta 2008 sta vlado prevzela Fannie Mae in Freddie Mac s pomočjo zveznega odbora Zveznega odbora za financiranje stanovanj. Obe sta bili odšteti v višini 187, 4 milijarde dolarjev, kar ju je rešilo pred propadom. Fannie Mae je do leta 2014 vladi povrnila več, kot je prejela.

Pogoji, ki urejajo dividendne obveznosti Fannie Mae, so se avgusta 2012 spremenili tako, da bo ministrstvo ZDA na koncu vsakega četrtletja zahtevalo kakršen koli dobiček in zagotovilo kapital, če bo prišlo do primanjkljaja. Čeprav Fannie Mae zasluži, se dobiček vsako četrtletje preda vladi.

Fannie Mae Smernice

Da bi hipotekarni posojilodajalec upravičen do podpore s strani Fannie Mae, se mora strinjati, da ne bo izvajal neetičnih praks posojila podpovprečno. Posojila, ki imajo višje obrestne mere, ki imajo višje obrestne mere kot posojila po obrestni meri, se ponujajo posojilojemalcem s slabšimi krediti, ki jih posojilodajalec šteje za večje tveganje.

Hipoteke, ki jih Fannie Mae kupuje in zagotavljajo, morajo izpolnjevati stroga merila. Na primer, omejitev običajnega posojila za enodružinski dom v letu 2019 znaša 484.350 USD za večino območij in 726.525 USD za visoko cenovna območja, vključno s Havaji in Aljasko. Te omejitve postavlja Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA).

Po nakupu hipotek na sekundarnem trgu jih Fannie Mae združi in oblikuje hipotekarne vrednostne papirje (MBS). MBS so zavarovani vrednostni papirji, ki so zavarovani s hipoteko ali zbirko hipotek. Hipotekarne vrednostne papirje Fannie Mae nato odkupijo institucije, kot so zavarovalnice, pokojninski skladi in investicijske banke. Za svoj MBS zagotavlja plačila glavnice in obresti.

Fannie Mae ima tudi svoj portfelj, ki ga običajno imenujemo zadržani portfelj, ki vlaga v hipotekarne vrednostne papirje svojih in drugih institucij. Fannie Mae izdaja dolg, imenovan agencijski dolg, za financiranje svojega zadržanega portfelja.

Ključni odvzemi

• Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (FNMA), znana tudi kot Fannie Mae, je vladno podjetje, ki ga je ustanovil Kongres.
• Fannie Mae ne izvira hipotek lastnikov stanovanj, ki iščejo sredstva, ne daje ali jih daje, ampak jih kupuje in jamči na sekundarnem hipotekarnem trgu.
• Fannie Mae in njegova sorojenka, Zvezna hipotekarna korporacija domačih posojil ali Freddie Mac sta dva največja kupca hipotek na sekundarnem trgu.
• Fannie Mae z naložbami v hipoteke ustvarja večjo likvidnost posojilodajalcev, vključno z bankami, varčevalnimi in kreditnimi zadrugami, kar jim nato omogoča, da podpišejo ali financirajo več hipotek.
• Fannie Mae in Freddie Mac sta se med finančno krizo leta 2008 skoraj zrušila, bila odpuščena, dana v vladno ohranitev in na koncu poplačala milijarde, ki sta jih prejela, da ostaneta v vodi.

Posojila Fannie Mae

Če želite pridobiti posojilo, ki ga podpira Fannie Mae, boste morali poiskati odobrenega posojilodajalca. Skupaj z izogibanjem posojil, ki so bila že omenjena zgoraj, morajo posojilodajalci izpolnjevati merila za upravičenost in zavarovanje, ki zagotavljajo kreditno kakovost financiranja.

Hipoteke, ki jih je kupil in jih jamči Fannie Mae, imenujemo skladna posojila. Na splošno velja, da imajo posojila, ki izpolnjujejo pogoje, nižje obrestne mere kot neustrezna posojila ali posojila, ki jih Fannie Mae običajno ne podpira, ker presegajo omejitve velikosti posojila.

Kako vložiti zahtevek za hipoteko, ki je podprta s fani

Ko najdete posojilodajalca, ki izpolnjuje pogoje za posojilo, ki ga podpira Fannie Mae, vas bodo vodili pri izpolnjevanju enotne vloge za stanovanjsko posojilo. Zbrati boste morali finančne informacije in dokumentacijo. To vključuje evidenco o zaposlitvi in ​​vaš bruto dohodek ter izkaze, da jih podkrepite, na primer obrazec W-2 ali obrazec 1099. Predložiti boste morali tudi skupno mesečno dolžniško obveznost, na primer stanja na kreditnih karticah, avtomobilu plačila, preživnine in preživnine.

Za odobritev posojila, ki ga podpira Fannie Mae, je zaželeno, da razmerje med prihodki in prihodki (DTI) v sprednjem delu ne presega 28%. Vhodni DTI določa, koliko vašega bruto dohodka gre za stanovanjske stroške. Če je vaš DTI previsok, lahko poravnate večji polog, kar bo zmanjšalo mesečne stroške. Fannie Mae zahteva minimalno 5-odstotno polog za hipoteko s fiksno obrestno mero, čeprav je 20% običajno idealno.

Domači kupci morajo izpolnjevati tudi minimalne kreditne zahteve, da so upravičeni do hipotek, ki jih podpirajo Fannie Mae. Za enodružinski dom, ki je primarno prebivališče, je potrebna FICO ocena najmanj 620 za posojila s fiksno obrestno mero in 640 za hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM). Seveda, boljši ali višji je FICO rezultat, bolj ste upravičeni do najnižjih razpoložljivih obrestnih mer.

Spremembe posojila

Po razpadu hipoteke se je Fannie Mae začela osredotočati na spremembe posojila. Spremembe posojila spremenijo pogoje obstoječe hipoteke in tako pomagajo posojilojemalcem, da se izognejo neplačil, končajo izterjavo in na koncu izgubijo dom. Spremembe lahko vključujejo nižjo obrestno mero in podaljšanje roka posojila, kar bi znižalo mesečna plačila. Fannie Mae je od leta 2009 opravil več kot 1, 5 milijona sprememb posojila.

Fannie Mae si je med hipotekarno krizo leta 2008 skoraj opomogla; od leta 2019 je največji podpornik 30-letnih hipotek v državi.

Fannie Mae HomePath

Kadar pride do izterjave na hipotekah, v katerih je Fannie Mae lastnik / vlagatelj, ali ko se nepremičnine pridobijo z dejanskimi pravicami zaprtja ali zaplembe, Fannie Mae poskuša pravočasno prodati nepremičnine, da bi čim bolj zmanjšali morebitne vplive na skupnost. HomePath.com je spletna stran Fannie Mae, kjer lahko kupci in investitorji iščejo in ponujajo te lastnosti, HomePath Mortgage pa kupcem ponuja izdelke za financiranje nepremičnin. V nekaterih primerih so posebna sredstva na voljo s hipoteko HomePath in hipoteko prenove HomePath. Sem spadajo razširjeni prispevki prodajalcev za nepremičnine v posesti lastnikov in nižje možnosti plačila za kupce z več financiranimi nepremičninami.

HomePath.com ponuja ekskluzivno nepremičnine, ki so v lasti Fannie Mae, in vključujejo enodružinske domove, mestne hiše in stanovanja. Fannie Mae uporablja lokalne strokovnjake za nepremičnine za pripravo, vzdrževanje in seznam nepremičnin za prodajo. Na večini seznamov so fotografije, opisi nepremičnin in druge podrobnosti, vključno s podatki o šoli in soseski. Število, vrsta in prodajne cene se močno razlikujejo glede na tržne, prav tako tudi stanje nepremičnin. Medtem ko so nekateri domovi že pripravljeni, drugi zahtevajo popravila ali celo obsežne prenove. Vsaka nepremičnina se prodaja v stanju "kakršen je".