Fannie Mae: Kaj počne in kako deluje

Obstaja zelo dobra možnost, da ste slišali za Fannie Mae. A veste, kaj počne in kako deluje?

Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (FNMA), tipično znana kot Fannie Mae, je vladno podjetje (GSE), ki ga je leta 1938 ustanovil Kongres med Veliko depresijo kot del novega dogovora. Ustanovljen je bil za spodbujanje stanovanjskega trga z zagotavljanjem več hipotek posojilojemalcem z zmernim do nizkim dohodkom.

Fannie Mae ne izvira in ne daje hipotek posojilojemalcem. Vendar pa jih kupuje in zagotavlja prek sekundarnega hipotekarnega trga. Pravzaprav gre za enega največjih kupcev hipotek na sekundarnem trgu. Druga je njegova sorojenka, zvezna korporacija hipotekarnih kreditov za domov ali Freddie Mac, drugo podjetje, ki ga sponzorira vlada, ki ga je ustanovil Kongres.

Zgodnji dnevi

V zgodnjih 1900-ih pridobitev hipoteke - kaj šele stanovanja - ni bila lahka naloga. Mnogi si niso mogli privoščiti, da bi si zagotovili polog, posojila pa so bila skoraj vedno kratkoročna - ne kot tista z dolgoročnimi amortizacijskimi obdobji, ki jih poznamo danes. V resnici so takrat, ko so zapadla številna posojila, običajno dolgovali velika plačila s pomočjo balona. Če lastnik stanovanja ne bi mogel izplačati, bi banka izvršila izključitev. Ko je prišlo do velike depresije, je približno 25% lastnikov domov izgubilo domove.

Kongres ZDA se je odzval z ustvarjanjem Fannie Mae. Njegov namen je bil pomagati ustvariti tok financiranja stanovanj, ki je na voljo vsem na vsakem trgu. To je privedlo do financiranja dolgoročnih hipotek s fiksno obrestno mero, kar je lastnikom stanovanj omogočilo, da kadar koli med posojilom refinancirajo posojila.

1938

Leto kongresa je ustvaril Fannie Mae.

V poznih šestdesetih letih se je Fannie Mae začela financirati s prodajo delnic in obveznic, potem ko ga je vlada izločila iz zveznega proračuna. Fannie Mae je ohranila vezi z vlado kot GSE, čeprav je upravni odbor sestavljen iz največ 13 članov. Prav tako je oproščen lokalnih in državnih davkov.

Ključni odvzemi

• Fannie Mae je vladno podjetje, ki hipoteke daje na razpolago posojilojemalcem z nizkim in zmernim dohodkom.
• Ne daje posojil, ampak jih vrača ali jamči na sekundarnem hipotekarnem trgu.
• Fannie Mae zagotavlja likvidnost z vlaganjem v hipotekarni trg, združevanjem posojil v hipotekarne vrednostne papirje.
• Ameriška vlada je po finančni krizi odpuščala Fannie Mae in je izstopila iz NYSE.

Ustvarjanje likvidnosti

Z vlaganjem v hipotekarni trg Fannie Mae ustvarja večjo likvidnost za posojilodajalce, kot so banke, varčevanja in kreditne zadruge, kar jim posledično omogoča, da podpišejo ali financirajo več hipotek. Hipoteke, ki jih kupi in jamčijo, morajo izpolnjevati stroga merila. Na primer, omejitev običajnega posojila za enodružinski dom v letu 2019 znaša 484.350 USD za večino območij in 726.525 dolarjev za območja z visoko ceno. Ta območja vključujejo Havaje, Aljasko, Guam in ameriške Deviške otoke, kjer so povprečne vrednosti stanovanj nad izhodiščno vrednostjo za najmanj 115%.

Da hipotekarni posojilodajalec izpolnjuje pogoje, ki jih mora podpreti Fannie Mae, se mora strinjati, da ne bo izvajal neetičnih praks posojila podpovprečno. Posojila za subvencije imajo višje stopnje kot posojila po obrestni meri in se ponujajo posojilojemalcem s slabšimi krediti, ki jih posojilodajalec ocenjuje kot večje tveganje.

Po podatkih spletnega mesta Fannie Mae je zagotovilo 102 milijard dolarjev likvidnosti za financiranje stanovanjskega trga v prvem četrtletju leta 2019. To je ljudem po vsej državi pomagalo pri nakupu, refinanciranju in najemu približno 527.000 domov.

Fannie Mae podpira ali jamči hipoteke, vendar jih ne izvira.

Hipotekarni vrednostni papirji

Po nakupu hipotek na sekundarnem trgu jih Fannie Mae združi in oblikuje hipotekarne vrednostne papirje (MBS). MBS so zavarovani vrednostni papirji, zavarovani s hipoteko ali zbirko hipotek. Hipotekarne vrednostne papirje družbe Fannie Mae kupujejo institucije, kot so zavarovalnice, pokojninski skladi in investicijske banke. Za svoj MBS zagotavlja plačila glavnice in obresti.

Fannie Mae ima tudi svoj portfelj, ki ga običajno imenujemo zadržani portfelj. To vlaga v lastne hipotekarne vrednostne papirje in v druge vrednostne papirje. Fannie Mae izdaja dolg, imenovan agencijski dolg, za financiranje svojega zadržanega portfelja.

Finančna kriza

Fannie Mae se javno trguje od leta 1968. Do leta 2010 se je trgovalo na newyorški borzi (NYSE). Upadla je po hipotekarni, stanovanjski in finančni krizi, potem ko so se njene delnice znižale pod minimalne kapitalske zahteve, ki jih je določila newyorška borza. Zdaj trguje brez recepta.

Neetične prakse posojanja so pripeljale do krize. Med stanovanjskim razcvetom sredi 2000-ih so posojilodajalci znižali svoje standarde in ponujali stanovanjska posojila posojilojemalcem s slabimi krediti. Leta 2007 je stanovanjski mehurček počil in več sto tisoč teh posojilojemalcev je zapadlo v stanje neplačila, kar je privedlo do tujega porušenja. To je vplivalo na kreditne trge, ki so finančne trge poslali v zadnji del in ustvarili najhujšo recesijo v Združenih državah Amerike v desetletjih. (Za več si oglejte: Pregled preteklih recesij .)

Vladni prevzem in reševanje

V drugi polovici leta 2008 sta vlado prevzela Fannie Mae in Freddie Mac s pomočjo zveznega odbora Zveznega odbora za financiranje stanovanj. Takrat sta bili zajamčeni ali položeni hipoteki države v vrednosti približno 5 bilijonov dolarjev. Obe sta bili odšteti v višini 187, 4 milijarde dolarjev, kar ju je rešilo pred propadom. V bistvu je ameriška vlada posredovala, da bi obnovila zaupanje na trge z obljubo, da bo izplačala slaba posojila in preprečila nadaljnji padec na stanovanjskem trgu. To je posledično povzročilo povečanje zneska državnega dolga, ki je imel takrat približno 9 bilijonov dolarjev.

Možnosti kreditiranja

Fannie Mae zdaj ponuja številne različne poslovne pobude in možnosti kreditiranja lastnikom stanovanj, ki sodelujejo s posojilodajalci, da bi pomagali ljudem, ki imajo sicer težave pri pridobivanju financiranja.

• HomeReady hipoteka: Ta izdelek omogoča lastnikom stanovanj, da si zagotovijo financiranje in kupijo dom z nizkim pologom . Posojilojemalci izpolnjujejo pogoje, če imajo nizke do zmerne dohodke in kreditno oceno pod 620. Ljudje z ocenami nad 620 imajo boljše cene.
• 3% predplačilo: Drug vir za lastnike domov, ki morda nimajo dovolj sredstev za zavarovanje velikega polog.
• HFA Preferred: Ta program pomaga lastnikom stanovanj do dostopnega financiranja prek lokalnih in državnih agencij za financiranje stanovanj in drugih posojilodajalcev. Stopnjo dohodka za posojilojemalce določa HFA in ni nobenih prvih zahtev kupca.

Celoten seznam izdelkov in njihov opis je na voljo na spletni strani Fannie Mae.

Spremembe posojila

Po razpadu hipoteke se je Fannie Mae začela osredotočati na spremembe posojila. Od leta 2009 je Fannie Mae opravil več kot 1, 5 milijona sprememb posojila. Spremembe posojila spremenijo pogoje obstoječe hipoteke in tako pomagajo posojilojemalcem, da se izognejo neplačila svojih hipotek, končajo z zaprtjem in na koncu izgubijo dom. Spremembe lahko vključujejo nižjo obrestno mero ali podaljšajo rok posojila. Sprememba posojila lahko zniža tudi mesečna plačila.

Spodnja črta

Fannie Mae se je uspela obrniti, saj je bila na robu leta 2008. Danes je največji zagovornik 30-letnih hipotek s fiksno obrestno mero in ostaja ključni mehanizem za olajšanje lastništva.