Prva hipoteka
Prva hipoteka je osnovna zastavna pravica na nepremičnini, ki hipoteko zavaruje. Prva hipoteka je primarno posojilo, ki plača nepremičnino in ima prednost pred vsemi zastavnimi pravicami ali zahtevki na nepremičnini v primeru neplačila.
Prva hipoteka ni hipoteka na prvem domu posojilojemalca; gre za prvotno hipoteko, vzeto na kateri koli nepremičnini.
Imenuje se tudi First Lien.
Ključni odvzemi
- Prva hipoteka je osnovna zastavna pravica na nepremičnini, ki hipoteko zavaruje.
- Druga hipoteka je denar, izposojen iz naslova lastniškega kapitala za financiranje drugih projektov in izdatkov.
- Če je razmerje med posojilom in vrednostjo prve hipoteke večje od 80%, posojilodajalci običajno zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje.
- Hipotekarne obresti, plačane na prvi hipoteki, so davčno priznane, veljajo le za davčne zavezance, ki stroške razvrščajo v svoje davčne napovedi.
Razumevanje prve hipoteke
Ko želi posameznik kupiti nepremičnino, se lahko odloči, da bo nakup financiral s posojilom posojilnice. Posojilodajalec pričakuje, da bo stanovanjsko posojilo ali hipoteko poplačano v mesečnih obrokih, ki vključujejo del glavnice in plačila obresti. Posojilodajalec bo imel zastavno pravico na nepremičnini, saj je posojilo zavaroval dom. Ta hipoteka, ki jo je kupec odnesel za nakup doma, je znana kot prva hipoteka.
Prva hipoteka je prvotno posojilo, oddano na nepremičnini. Domači kupec bi lahko imel v svojem imenu več lastnosti; vendar je prvotna hipoteka vzeta za zavarovanje vsake nepremičnine, ki predstavlja prvo hipoteko. Na primer, če lastnik nepremičnine vzame hipoteko za vsak od svojih treh domov, je vsaka od treh hipotek prva hipoteka.
Izraz "prva hipoteka" vodi v razumevanje, da lahko na nepremičnini obstajajo tudi druge hipoteke. Lastnik stanovanja bi lahko vzel drugo hipoteko, na primer drugo hipoteko, prvotna in prva hipoteka pa še vedno veljata. Druga hipoteka je denar, izposojen iz naslova lastniškega kapitala za financiranje drugih projektov in izdatkov. Druga hipoteka in vse druge hipoteke, ki so bile odvzete na isti nepremičnini, pa so podrejene prvi hipoteki. To pomeni, da se prva hipoteka izplača pred izplačilom sekundarnih hipotek.
Primer prve hipoteke
Na primer, če kupec zavaruje 250.000 dolarjev prvo hipoteko na nepremičnini doma in po nekaj letih dobi drugo hipoteko za 30.000 dolarjev na isti nepremičnini, je prva hipoteka višja od druge hipoteke. Posojilojemalec neplačuje svojih plačil, potem ko je že odplačal 50.000 dolarjev prvotnega zneska posojila, njegovo premoženje pa je izključeno in prodano za pokritje posojila. Če izkupiček od prodaje nepremičnine znaša 210.000 dolarjev, bo prvi hipotekarni posojilodajalec prejel dolgovani preostali znesek, to je 200.000 dolarjev. Drugi hipotekarni posojilodajalec bo prejel preostalo, kar v tem primeru znaša 10.000 dolarjev. Ker je prva hipoteka primarna terjatev, ki ima prednost pred sekundarnimi terjatvami, druge hipoteke ponavadi določajo višje obrestne mere kot prve hipoteke.
First Mortage in LTV
Če je razmerje med posojilom in vrednostjo prve hipoteke večje od 80%, posojilodajalci običajno zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). V takem primeru je včasih posojilojemalec lahko ekonomično omejiti velikost prve hipoteke na 80% LTV in sekundarno financiranje uporabiti za izposojo preostalega potrebnega zneska. Ekonomičnost plačevanja PMI v primerjavi z drugim posojilom je v veliki meri odvisna od stopnje, s katero posojilojemalec pričakuje, da se bo vrednost stanovanja povečala. PMI se lahko odpravi, ko LTV prve hipoteke doseže 78%; vendar pa je treba drugo zastavno pravico, ki običajno ima višjo obrestno mero kot prva hipoteka, izplačati, najverjetneje z refinanciranjem prve hipoteke za znesek, ki je enak preostalem saldu prve in druge hipoteke.
Davki na prvo hipoteko
Hipotekarne obresti, plačane na prvi hipoteki, so davčno priznane. To pomeni, da lahko lastniki stanovanj svoj obdavčljivi dohodek zmanjšajo za znesek obresti, ki so bile plačane za posojilo za davčno leto. Odbitek davka od hipotekarnih obresti pa velja le za davčne zavezance, ki stroške razdelijo v svoje davčne napovedi.