Izključitev
Izključitev je pravni postopek, s katerim posojilodajalec prevzame nadzor nad nepremičnino, izseli lastnika stanovanja in ga proda, potem ko lastnik hipoteke ni sposoben v celoti plačati glavnice in obresti na svoji hipoteki, kot je določeno v hipotekarni pogodbi.
Kršitev izključitve
Proces zaprtja izhaja iz pravne hipoteke ali pogodbe o zaupnici, ki dajejo posojilodajalcu pravico do uporabe nepremičnine kot zavarovanja, če kupec ne izpolni svoje obveznosti odplačevanja.
Takoj, ko posojilojemalec pravočasno ne nakaže posojila ali hipoteke, postane posojilo zamudno. Postopek zaprtja se začne, ko posojilojemalec neplača ali izgubi posojila ali hipoteke. Posojilo bo na tej točki posojilodajalca obvestil lastnika stanovanja. Tri do šest mesecev po tem, ko lastnik stanovanja zgreši hipotekarno plačilo, ob predpostavki, da je hipoteka še vedno zamudna, in lastnik stanovanja ni izplačal zamujenih plačil v določenem milostnem roku, bo posojilodajalec začel izključevati. Dlje kot za posojilojemalca pade, težje je dojeti plačila, ker posojilodajalci dodajo pristojbine za zamude pri plačilih, pogosto po 10 do 15 dneh.
Proces zaprtja države se razlikuje
Vsaka država ima svoje zakone, ki urejajo postopek zaprtja, vključno z obvestili, ki jih mora posojilodajalec objaviti javno, možnosti lastnika stanovanja za sprožitev posojila in izogibanje izključitvi, ter časovni razpored in postopek prodaje nepremičnine.
Izključitev, kot v dejanskem dejanju posojilodajalca, ki zaseže nepremičnino, je običajno zadnji korak po dolgotrajnem postopku pred izključitvijo, ki lahko vključuje več alternativ izključitve, vključno s številnimi, ki lahko posredujejo negativnim posledicam izključitve za kupca in prodajalec. Tako kot pri izključitvi pravic imajo tudi države svoje zakone, ki urejajo ta postopek.
V 22 zveznih državah - vključno s Florido, Illinoisom in New Yorkom - je sodna izključitev pravilo, kar pomeni, da mora posojilodajalec po sodiščih pridobiti dovoljenje za izključitev, če dokaže, da je posojilojemalec prestopnik. Če je izvzeta prepoved, lokalni šerif proda dražbo najvišjemu ponudniku, da skuša povrniti, kar je banka dolgovana, ali banka postane lastnik in proda nepremičnino po tradicionalni poti, da povrne izgubo. Celoten postopek sodne izključitve, od prvega posojilojemalca, zamujenega plačila s prodajo stanovanja posojilodajalca, običajno traja od 480 do 700 dni, navaja Združenje hipotekarnih bankirjev.
Preostalih 28 zveznih držav - vključno z Arizono, Kalifornijo, Gruzijo in Teksasom - v glavnem uporabljajo nepravdne izključitve, imenovane tudi prodajna moč, ki je hitrejša in ne poteka prek sodišč, razen če lastnik stanovanja toži posojilodajalca.
V nekaterih primerih se posojilodajalci za izogibanje izključitvi stanovanja v stanovanju prilagodijo načrtu odplačevanja posojilojemalca, tako da si bo lahko privoščil plačila in tako ohranil lastništvo. Ta položaj je znan kot posebna strpnost ali sprememba hipoteke.
Posledice izključitve
Če se nepremičnina na dražbi za zaprtje ne proda ali če drugače nikoli ni šla v poštev, posojilodajalci - pogosto banke - običajno prevzamejo lastništvo nad nepremičnino in ga lahko dodajo v nabran portfelj zaprtimi nepremičninami, ki se imenuje tudi nepremičnine (REO) ). Vzpostavljene nepremičnine so običajno enostavno dostopne na spletnih mestih bank. Takšne lastnosti so lahko privlačne za vlagatelje v nepremičnine, saj jih banke ponekod prodajo s popustom na njihovo tržno vrednost, kar pa seveda negativno vpliva na posojilodajalca. (Več o tem glej tukaj: Nakup zaprt dom).
Za posojilojemalca lahko izključi izključitev iz naslova kreditnega poročila sedem let. Vpliv, ki ga ima izključitev pravic na indeks FICO, pa se sčasoma na FICO zmanjša.